自贸区滋生的“雄激素”与房贷收紧传闻的“强心针”

孙华良

两帖激化上海九月楼市燥热的催化剂：

世界之大，无奇不有。上海气温今年出现了历史上最罕见的炎热夏季，令人胆战心惊地感悟到大自然的无情魔力。同样，上海九月楼市创出了调控以来最燥热的几项纪录，使人不知所措地领悟到大市场的无穷奥秘。天热能忍，楼热难熬。

数据显示：上海9月份新建商品房成交量超过130万平方米，创近四年来同期新高。笔者认为，今年上海新建商品房交易量肯定能超过1100万平方米，但单月超130万平方米，足以显示楼市金九的成色。若以上海成交均价每平方米25000元计算，9月份的成交总金额为325亿元，数额骇人心魄。

数据显示：上海9月份二手房成交量2.83万套。同比上涨58.4%，创历史同期最高。去年上海二手房总成交量为25万套，平均每月是2.09万套。若以2.83万套住房每套90平方米计算，总成交面积为254.7万平方米。再乘以二手房成交均价每平方米19000元，9月份二手房总成交金额为483.93亿元，数额依然惊人。

数据显示：上海前9个月土地拍卖成交金额1500亿，创历史最高。其中，恒盛地产以180.7%的溢价率夺下奉贤区南桥新城住宅地块，楼板价15543元，创今年土地拍卖市场溢价率新高。值得一提的是，奉贤南桥新城的商品房成交均价也仅仅是每平方米16000元左右。这就是当今上海楼市“面粉比面包贵”之真实写照。

纪录不断创新，历史不停改写。今年10月10日，天宝远东公司以5.68亿勇夺浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸住宅地块，楼板价每平方米40106元，刷新今年上海土地单价最高纪录。

用心惊肉跳来形容上海九月楼市的“燥热”一点也不为过。当然，这种“燥热”症状对于房地产商以及相关行业而言，是欢欣鼓舞的。但对于那些想购房置业者肯定是一种刺激，盼了几年，房价不跌反涨，揣在口袋里的钱无形中是一种缩水。追涨心有不甘，不追涨，可能还会深陷资金缩水的尴尬局面。

导致上海楼市“燥热”症状的原因有许多，但九月楼市高度“燥热”症状的出现，笔者认为与两帖“催化剂”有关，其一是自贸区的建立；其二是房款收紧的传闻。

自贸区建立滋生的

“雄激素”异常功能

自贸区的建立，已成为刺激上海房价上涨的一帖兴奋剂已是不争的事实。不仅自贸区周边的房价上涨，全上海的房价也随之上涨。据悉，自贸区的房价短时期内上涨20%以上，甚至出现无房可售的现象。自贸区周边的房价也搭船上涨，且涨势凶猛。据有关资料显示，自贸区二手房价格上涨30%。

笔者亲自到浦东惠南最大的楼盘——艺泰安邦去寻访房价，二手房不仅普遍上涨房价，且业主都以惜售的心态等待房价进一步的上涨。更为甚者，在今年“十一”房展会上，自贸区成为了上海楼盘宣传热点，甚至有开发商挂出了“临港就是下一个香港”的骇人广告标语。

自贸区热浪同时席卷上海各区域，许多楼盘的销售都打出了自贸区概念，确实让上海楼市趁机火了一把，对九月楼市量价齐升起到了推波助澜的“催化剂”作用。

不可否认，自贸区的建立，为上海经济发展注入了新的活力，创造了新的发展想象力。但对于目前房价过快过热的上涨，笔者认为似乎有些过度夸张。自贸区的发展肯定会带动区域房价的上涨，但平稳健康上涨也是一种客观的市场规律。

一直看涨房价的克尔瑞信息集团董事长丁祖昱先生日前表示，当前房价确实是涨的速度有点快，连续16个月上涨之后，2013年9月的中国城市住房（一手房）价格288指数已经比上一轮调控前的最高点981点上升了8.66%。

但关键是房价过快上涨尽管令人瞠目，而市场却始终存在追涨购买的心态，因此，这种市场心态造就了上海九月楼市燥热的症状。

房贷收紧传闻的

“强心针”特效功能

仔细回顾一下今年上海楼市的行情，特别是3月份的一波量价齐涨的行情，就是因为传闻要调高二套房贷的首付比例至七成。因此，也就造成市场上出现了一波抢先入市购买的行情。

今年的九月楼市燥热期间，市场上同时弥漫着房贷收紧的传闻，这种传闻似“强心针”般地刺激着购房者抓紧时间入市抢房购买。先传说北京、广州、天津等地多家银行以额度用尽为由暂停房贷，以及深圳将提高二套房首付比例等。后又传说中行上海分行将取消首套房贷利率优惠，以及上海公积金贷款收紧等各种房贷收紧的信息。这种传闻不仅从心理层面影响着购房者的购买决心，更从利益层面促动着购房者的购买决定。

因为如果取消购房者首套房8.5折的利率优惠，购房者将多付15%的利率。对于首套购房者来讲，是一种巨大的经济利益损失。

因为如果停止购房贷款，将使购房者无法贷款而造成资金缺额，从而丧失购房的资格和时机。无论是首套还是二套房购买，购房者大多数因为资金原因而选择购房贷款。“限购限贷”之后，购房者更是将可以有资格购房贷款视作为一种公民的福利。一般人不仅不愿放弃贷款，同时，在计划购房时都将贷款资金作为一种购房的资金支出能力标准。

因为如果提高购房者二套房的首付比例，购房者不仅要多支付购房现金，从而影响改善居住环境的计划。这对于购房者而言，这种贷款政策的调整，肯定是制约了他们的购房资金支付能力，是不利于他们购房需求的。

以此而论，任何购房停贷少贷的传闻，对于购房者而言，都是不利于他们购房的。因此，这种传闻就会发挥出“强心针”的特效功能，刺激购房者加快入市购买的步伐。

尽管房贷收紧的传闻是一场虚惊，央行日前回应房贷收紧传闻时曰：未出台停贷政策，会积极满足首套房信贷需求。上海市公积金中心也表示：本市公积金资金充裕，没有出现符合条件贷款申请积压现象。但贷款周期较去年增加两个月左右，原因是查询和审批流程更趋严格。

笔者行文搁笔之机，在微博上读到一则信息：“深圳五大银行首套房利率上浮10%-15%，二套房利率上浮20%”。但愿此信息依然是传闻，权当是娱乐而已。

但房贷收紧传闻的市场影响结果，是导致了购房者加快了购房的节奏，促成了九月楼市异常“燥热”的症状。

真的，上海九月楼市 “燥热”的现象毕竟是一种现象，我们只能试图分析一些造成这种现象的本质，而真正要使上海房地产行业平稳健康地发展，是需要长效的调控机制，而这种机制必须是遵循市场规律的，否则，传闻依然会影响着上海楼市的起起伏伏……