万达模式其实也存在缺陷

姜新国

关于万达发展模式

模式化使得万达快速发展。万达采用模块复制方法进行全国性的扩张，这种发展策略使万达获得巨大的成功，抢占了全国巨大的市份额。万达在短短的十年里，已开发68个万达广场，完成1290万平方米持有面积，目前年收入千亿以上。在这十年里，万达完成“区域万达”、“中国万达”、“国际万达”的跳跃升级。在中国商业地产高速发展时期，万达的“模式化”、“拼速度——18个月开业”的策略大体是对的，有满足政府期待、提高资金效率、提高扩张速度的好处。但是，这种快速复制的模式也有诸多不足之处：其一是对城市的适应性不够，区域文化特征不明显，到过一个万达等于到过全国的万达，制约了万达的效益提高；其二是为了迅速填满商场，招商的筹备期不足，选商的过程短，造成万达商业品效不高；其三是为了回笼资金，暴力炒作，强力销售，以平衡快速发展的资金需求。在这种发展思路影响下，万达对出售的金街后期增值服务体系并不完善，如客服、招商、推进等，出现了“金街”没有成色的问题。这是万达现行模式之缺憾，尽管在市场上没有造成较大的不良影响，但是万达亟需认真对待这种现状，否则会影响万达的发展。

关于万达规划策略

规划策略是发展策略具体实施建筑意图。万达发展过程中有过三种发展模式：一是早期的万达模式，售出地面一层，持有上部，这种模式以万达早期16个项目为代表；第二种模式是全部商业持有，以上海五角场为代表；第三种模式是现在综合体模式。研究万达发展策略，也必须研究万达发展不同历史时期不同的规划策略。

通过对万达三种规划的策略进行研究，能看出其发展策略和规划意图。第一批16个项目的规划策略效果并不好，主要是竖向的业态互扰，造成高价出售的首层商业物业无法取得预期的收益，投资者无法依约偿还贷款，结果是在东北区域的部分项目拆掉重造。第二种规划类型的数量不多，是按照美国的商业地产模式经营，全部持有——争取通过REITS上市的思路进行规划，如上海五角场万达，这种发展模式以及规划策略，其实并不适合中国国情，在当时造成了万达资金面极度紧张，这种紧张情况一直延续到2008年第三种万达模式成型，万达从谷底开始走向巅峰。在第三代万达模式——城市综合体的模式之下，金街及公寓、办公、住宅等可售物业，为万达贡献了宝贵的现金流，满足了万达快速发展的资金需求。但是，从商业物业来看，金街价格奇高，经营策略不明显，这种规划策略有很大缺陷。首先，这种规划策略出发点是谋功利，以图卖掉一层皮，快速回笼资金，而不用承担责任。而在规划布置时采用绕圈的“c”字形布置，这对金街发展是不利的。一般商业建筑总是有主立面和侧立面之分，在商业建筑的侧面及后面的明显价值是极低的。吉林市有个大超市及其周边的商业街也是这样布置的，结果都成了洗车店和中介店。而万达当初在制定这个规划策略时并没有把未来的金街经营者的利益放在重要的位置上去思考，以至部分金街很难做起来，部分万达广场主体部分还实现封闭经营，与金街没有客流互动关系，使金街困之雪上加霜。期待万达能把金街的经营和营利模式完善好，使投资者真正跟着万达有良好的投资回报。

关于万达业态方面

“万达在哪里，城市中心就在哪里”，这是万达打出的广告语。确实，不少万达广场占据了市中心的位置，但万达商业未必有城市茂的业态类型特征。万达商业定位策略主要是大众消费，规模取胜的特点。但从城市茂这个角度来看万达，目前万达的商品档次还不够高，选择性还不多，其中關键的因素是“万达百货”的商品档次跟不上，一直不为人看好，无法达到一个城市中心商圈主力商业的作用。前不久听到万达收购银泰的传闻，其实收与不收万达都很难，收了，不少万达广场和银泰同城同类业态相冲。不收，万达百货没有品牌号召力和市场影响力。万达百货如鸡肋一般，很难抉择。百货一直是万达的短板，希望万达能尽早把百货的短板补上。

关于万达商业服务运营

关于自持商业部分。万达一直为自己的高收租率感到自豪的，认为几乎可以达到100%，这个数据如果在欧洲是可以称道的。但在中国就会隐藏两个问题：一是业态调整缺乏节律，没有业态更新，所以才会有这样高的收租率。二是租金定得偏低了，各种低盈利的业种都能生存，以致于商场低端及盈利水平低的状况一直无法改变。由于上述两个原因，万达广场（商业部分）还不是城市mall，只是放大版的社区mall。

关于销售部分。万达金街属于销售型物业，万达物业声称只提供物业服务，并不负责营销推广方面的工作，这种观点是不对的。其实金街也是万达广场的有效组成部分，如果金街经营失败，将可能会传导到主体部分。商业物业的高溢价，来源于商业价值——万达的支持，其实当初金街销售时，号称“万达金街”物业由万达商管团队管理，增值有保证，投资有保障，统一运作，统一招商。因此，万达在不涉及包租的条件下，必须为投资者信守承诺，否则国际万达、百年万达很难成功。

万达是有目标、有理想的企业，万达已经把目标设定为国际万达，世界第一。如果万达要走向世界，成为世界商业地产龙头企业，还要在上述四个方面加强练功，建立起国际化的开发规划、融资、业态、采购和招商、运营服务体系，否则，中国特色的万达在国际上未必行得通。