房地产问题出路在改革

林家彬

10年来的房地产调控之所以大多变成“中央空调”，一些重要的体制和机制性因素造成中央政府与地方政府之间的激励不相容，是根本性的原因。

首先是财税体制。从作用于地方政府行为方式的角度看，现行财税体制具有以下三方面的特征：一是事权与财力不相匹配的中央地方財政关系，二是过度依赖于“土地财政”的地方财政收入结构，三是以企业相关税收作为主要收入来源的税制结构。地方政府事权与财力的不相匹配，使得地方政府不得不千方百计地寻求税收以外的收入来源，通过土地出让获取收益成为最重要的手段。过度依赖于“土地财政”的地方财政收入结构，使得地方政府一来为了获取土地出让金收入而热衷于圈地卖地，二来为了使卖地收益最大化而想方设法人为推高地价，三来为了获取尽可能多的房地产相关税费收入而对房价的高涨听之任之、乐见其成，对于执行中央的房地产调控政策则采取消极敷衍的态度。

其次是土地制度。现行土地制度具有城乡二元的土地公有制、农村集体土地的产权不完整、土地市场由城市政府垄断经营这样三个特征。这样的土地制度，为城市政府圈地卖地、实行“土地财政”创造了便利的条件。同时，也使城市政府可以方便地采用“饥饿”方法限量供应土地，人为制造卖方市场，致使地价飙升，从而实现土地增值收益的最大化。

再次是政绩考核体系。现行的政绩考核体系偏重于经济指标的考核，其结果导致城市功能的过度集中。特别是在那些各项功能已经高度集中的特大城市，城市政府为了追求经济指标的增长，仍然大力鼓励产业功能的集聚，拒绝产业功能的向外转移。城市功能的过度集中必然导致住宅用地供应的紧张和房地产供求关系的紧张，压迫房地产价格不断攀升。

基于以上分析，有利于房地产调控目标实现的改革举措应当包括：推进税制改革，健全财力与事权相匹配的财政体制，为城市政府摆脱“土地财政”、摆脱依赖非规范化收入创造条件；特别是要进一步推进房地产税制改革工作，积极创造条件，尽快推出财产税性质的新型房地产税；同时改革征地制度，为“土地财政”釜底抽薪；建立城乡统一的建设用地交易市场，让两种不同所有制的土地在同样严格遵守规划和用途管制的前提下，实现同地、同价、同权，从而使城市政府丧失圈地卖地、赚取不平等的地权造成的差价的制度基础；改革政绩考核体系，淡化GDP导向，引导城市政府贯彻落实以人为本、全面协调可持续的科学发展观。

当然还有一项更为重要的改革不应当被忘记，这就是实现对公权力的有效监督和制约。唯有如此，才能有效遏制房地产领域的腐败，重建一个健康运行的房地产市场。