老人院的生意

韩永

中国的养老产业，正在酝酿新的商机。

近日，北京市国土局释放消息，将在今年年初发布该市首块养老综合用地的供应计划，土地价格将低于市场价格。

这对于北京太阳城集团董事局主席朱凤泊来说，是个期待了十多年的消息。2001年他建北京太阳城，跟有关部门争取 “养老用地”，不仅没有实现，还被斥为拿养老的概念炒作。这次，他不会错过这块土地的招拍挂。

除了政策环境，养老市场也正在呈现出新的气象。2012年年底，朱凤泊正式进军“度假养老”领域。这种以“精神养老”见长的模式，正在继社区养老和护理养老之后，焕发出勃勃商机。

由“公”到“私”

当朱凤泊在1999年开始构想“养老地产”时，国内对这个词还比较陌生。当时大多数人的养老去处，在家庭以外，就是政府办的养老院。

当时，这种养老院有三个名称：福利院、敬老院和光荣院。其中，由市政府主办的叫福利院。北京市第五福利院前院长赵良羚告诉《中国新闻周刊》，北京市政府主办的福利院共有三家：第一、第四和第五福利院。福利院的职能有两个：一是接收“五保户”和“三无”（无收入、无劳动力、无子女）老人，二是对社会开放，吸纳社会上的老人。

敬老院和光荣院是街道或乡镇政府办的。敬老院主要收五保户，光荣院主要收荣誉军人。光荣院住的大多是老头；由于女性的寿命较长，敬老院里住的大多是老太太。

当时的这些养老院，公益属性非常明显。除了五保户和“三无”人员外，有时候街道和单位也会送来一些孤老。这些人住养老院免费，待遇也限于温饱：吃的是大锅饭，穿的是劳保衣和解放鞋。

当时市场属性最强的面向社会的这一块，一开始举步维艰。1988年开业的北京市第一社会福利院（简称“一福”），前两年几乎没有客源。参与创建该院的赵良羚说，当时每位员工都有“拉人”的指标，但收效甚微。为了聚拢人气，他们不得不从其他地方“借”了一些老人。

当时，中国社会其实并不是缺乏养老的需求。上世纪80年代末，北京市已在全国率先进入老龄化，60岁以上人口数量已达百万。按照国际上通用的老人数与养老床位数之间4%～5%的比例关系，北京市应有4万～5万张养老床位。而当时的床位数远不及此。

但主要的障碍是观念问题。当时，把老人送养老院这一行为，被贴上了“不孝”的标签。“养老院里无孝子”——这让一个简单的供需问题，异化为一个道德问题。

但刚性需求最终扭转了这种局面。而作为刚需释放的铺垫，老人的观念率先松动了。在养老院的宣传攻势下，有些老人开始认为留在家里是给孩子添负担，不如到外面看看。开业两年后，“一福”逐渐客满。

但此时的养老院，尚未对社会资本开放。而公立资本“不以利润论英雄”，财富的概念也就无从谈起。

2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院，“自主经营，自负盈亏”。这一行业从此与市场接轨，财富的机会也随之扩散开来。朱凤泊的养老产业之路，也从此启程。

错位的供需

朱凤泊，1957年生人，兄弟姊妹7个，他排行老七。他对养老的很多想法，有时候就来源于这一大家子人。

他发现，中国老年人的消费特点，可以总结为“两重两轻”：重子女轻自我，重积累轻消费。这一特点体现在养老上，就是不舍得在养老上花钱。若不得不花，则能少则少。

用这一特点来衡量中国的养老产业，就能发现很多的错位：老人除非不能自理，不愿进养老院，而很多养老院排斥这些不能自理的老人，却千方百计拉拢那些健康的老人；老人在支出上节俭为本，而很多养老院却追求一种“不必要的奢侈”。

《中国新闻周刊》记者以老人家属的身份，打给几家在媒体上打广告的养老院，发现老人能否自理，电话里的态度有很大差别：对不能自理的老人，有的一口回绝，有的意兴阑珊，有的虽勉强同意，但态度让人生疑；对于健康老人，则表现出同样让人起疑的极力拉拢之态。

赵良羚说，养老院这种厚此薄彼的态度，一方面与护理水平有关，另一方面，也有规避风险的考量。在有限的护理水平下，接收不能自理的老人，被视为是一桩出力不讨好的生意。

另一方面，有些养老院的床位又大量空置。《中国新闻周刊》调查发现，空置率最高的，是那些定位高端的养老院。北京市朝阳区一家月收费1万元左右的养老院，入住率不足10%。

在赵良羚看来，有些“高端”是出于投资者的一厢情愿，与老人的需求无关。投资者试图用奢华的投资换来高额的回报，但老人并不需要这种奢华。“比如，你几千块钱买一只沙发，对老人来说没有任何意义，他只需要结实就行了。”这些不必要的奢华，最终生成了在老人眼中不必要的高价。

赵良羚说，在建养老院时，有些投资者过于注重建筑本身，却忽略了服务。而真正老人的需求，服务远高于建筑。“真正好的养老院，不应该让建筑喧宾夺主，应该给服务留出余地。”

这种重建筑甚于服务的做派，在朱凤泊看来，是房地产商的遗风。近几年，房地产调控声紧，房地产商另寻出路，有些人进军养老。他们试图把房地产行业的一套模式，复制到养老行业：建个高端的房子，讲个动人的故事，就会刺激如潮的需求，房子就能轻易出手。

朱凤泊说，如果不把建筑与服务的关系颠倒过来，要想在养老行业挣钱很难。

太阳城模式

十年前开始谋划太阳城时，每到周末，朱凤泊就会跑到一家相熟的老人合唱团，趁他们休息时递上一瓶矿泉水，说自己想建一个老年社区，让他们提点意见。有时候，他也把老人请进来开座谈会，发点小礼品，把他们的想法与顾虑一条条记下来。很多的想法，最终进入了太阳城的设计与管理中。他还从中国老龄科研中心和大学的专家那儿，得到了很多专业的建议。

他自己也有一些切身体会。1987年，他父亲心脏病发，他陪着去医院，到医院后，父亲支他回单位上班。到单位没多久，就接到了通知他父亲去世的电话。在从医院赶往家里的无轨电车上，父亲病情突发，死在了车上。朱凤泊赶到时，父亲身体已僵硬。

这件事让他久久不能释怀，总觉得是自己照顾不周，断送了父亲的性命。同时也给了他一个启示，社区内有一家医院，对老人至关重要。于是，2004年，他创建了太阳城医院。

占地1万平米的太阳城医院，目前是一级甲等。其急诊室的紧急呼叫系统，连着社区内的每一个家庭。一接到呼救，急救电瓶车马上上路，5分钟内就能赶到。每一位老人的健康档案，都在急诊室留有备份。前往抢救时，可以备上相应的药物。社区的建筑都是适老型设计，电瓶车可以直接开到老人的家中。

赵良羚说，有医疗配套的养老设施，老人的死亡率明显偏低。对养老社区来说，这是一个核心的吸引力。但囿于其占地和专业门槛，在养老机构中配置的比例并不高。赵良羚说，在北京市400多家养老院中，有医务室的比例只有20%强。

太阳城建筑面积30万平方米，其中70%是用于出售的养老住宅，另外30%是配套设施，包括医院、超市以及用于出租的老年公寓等。这种把养老配套和住宅地产结合起来的模式，被称为“养老地产”。

太阳城的住宅共有1530套，养老公寓有1200张床位。前者相当于商品房，后者相当于养老院。朱凤泊希望用这样的设计，实现一种“全程化养老”：健康时住进来，不健康时有医院治疗，不能自理时有人看护，去世的时候有临终关怀。这在医学上有个专有名词，叫“持续照料”。业内有一种更为形象的说法，叫“一站式服务”。

朱凤泊说，太阳城建成后，其住宅销售和公寓租住率均为100%。

这一服务体系的关键，是医院的运营情况。其与住宅之间有一种互动关系：一家运营良好的医院，是社区的核心竞争力，会吸引更多的老人入住，又会反过来推动医院的运营，这是一个良性循环。反之，则是一个恶性循环。

这是一个让很多投资人头痛的问题。基于房地产与医院是两个互不相干的行业，很多人对形成这种良性循环并不自信。五行创展投资控股有限公司董事长杨德会告诉《中国新闻周刊》，如果养老体系不能建立起来，做养老地产的风险很大，很容易出问题。在对全国的养老地产的考察过程中，有些项目烂尾的情况让人触目惊心。

为了规避风险，在经过长时间考察后，五行创展决定先不做养老地产，而是先摸索服务体系，待其成熟后再做定夺。其于2011年10月份开工建设的“中国乐养城”，主要定位为度假养老。

“报复性养老”

度假养老，颐养天年，是近几年开始流行的一种养老形式。它兴起的一个背景，是50年代生人的养老时代来临。

1957年出生的朱凤泊，兄弟姐妹多位50年代生人。他对这一代人有一个总结，叫做“全赶上”：出生时赶上婴儿潮，儿童时赶上闹饥荒，少年时赶上“文革”，青年赶上“上山下乡”，回城后又赶上下岗。“这些经历把他们身上传统的东西冲得一干二净，让他们最敢作敢为。”这一特点体现在养老上，就是要把过去的缺失补回来。朱凤泊把这个叫做“报复性养老”。

赵良羚说，这些人身上还有两个特点：一是赶上了改革开放，收入更高；二是赶上了计划生育，想依靠子女也指望不上。

朱凤泊说，这种“报复性养老”可分为三个阶段：一、低龄阶段，他们喜欢度假旅游，去一些以前想去而没能去成的地方；二、中龄老化阶段，这些有着长期集体回忆的人会三五成群，相约住到老年公寓，回忆激荡人生；三、高龄阶段，这些人舍得为自己花钱，会接受一种高质量的护理。

赵良羚说，这批人将真正开启中国的老年市场。“现在养老的需求，大多是被迫式的。以后的需求则会更加主动。”

而从现在开始的以后十多年，处于这一群体养老的第一阶段。养老机构要做的，是为他们准备好度假所需。

这是一个数量庞大的群体。建国后10年，中国在大多数年份执行的是“鼓励生育”的政策，中国人口从1949年的4.5亿，增加到1959年的6.6亿，增加了2.1亿。

朱凤泊已着手在全国建立一个联盟，在那些季节反差很大、自然禀赋不同的地方，找几家养老机构抱团服务，让老人能在全国“反季节地走来走去”。

在杨德会的中国乐养城，一家五星级酒店即将封顶。另外，乐养城还要打造一个4A级景区、三四千亩的生态农业、老年专科医院，以及文化创意园。他说，在未来的5到10年，中国应有3～5家世界级的养老服务企业。

在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。

而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。

这是一个巨大的市场。

日本养老业的财富机会

日本在上世纪七十年代就开始进入老龄化社会，目前是全世界老年人口比例最高的国家。日本的养老业目前已经相当完善，政府政策、民间倡导、企业参与等多方结合创造了一个真正为老人服务的服务体系。

在日本，存在“养老事业”和“养老产业”，前者主要指由政府主办、以老年人为对象的公共服务事业，后者则多为民间资本经营的面向老年人的营利性事业。日本的养老产业主要分为六大块：老年住宅（收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆等）、老年金融（终身险、看护险、特殊医疗保险、养老金代管等）、家政服务（家务、保健护理、登门洗澡等）、福利器械用品（疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池等）、文化生活服务（老人旅行、老人大学、体健等）、其他（老人生活用品开发、销售）。

日本养老业设有非常健全的护理保险体系和严格的监管制度。2000年日本通过了《护理保险制度》，护理保险50%来源于民众所交纳的保险费，另外的50%则来源于中央政府和地方政府的财政支出。

护理保险制度的实施，让日本利用护理服务的人数骤增。企业、医疗机构，农业协会、NPO等各主体的参与，也使得日本护理市场在竞争中不断扩大。据统计，日本护理产业吸收的就业人员主要集中在社保领域，仅家庭护理员就已达到40万，将在护理设施工作的人计算在内的话，护理从业者将超过100万，这一规模超过汽车产业的员工数。

在老龄化应对经验丰富的日本看来，中国潜力巨大的养老业是其关注的一个重要市场。日本政府2010年出台的“新增长战略”指出，应积极向中国等亚洲市场出口医疗、护理、健康等相关产业。目前，一些日本看护业开始进军中国市场，以富裕阶层为对象，开设养老院、看护中心（托老所）及培养看护人才，输出日本式看护服务。