一起“阴阳合同”案件引发的思考

上海市青浦区人民检察院反渎局立案查处了一起税务工作人员滥用职权、受贿案。犯罪嫌疑人张某在担任青浦区税务局某税务所副所长并被派驻青浦区房地产交易中心税务征收窗口工作期间，利用职务便利，违法操作：一是在办理房产过户、纳税申报手续过程中，串通房产经纪公司规避税收：在明知房产经纪公司做低房屋转让价格的情况下，仍予以审核通过。在此过程中，张某多次收受房产经纪公司法定代表人的贿赂款；二是在审核环节，自己受理、自己审核、自己审批，违规操作，通过纳税申报。

无独有偶，2013年2月，浦东新区检察院也查处了一起原南汇区房地产交易中心和知名房地产经纪公司相互勾结逃避税收的案件。为了少缴税费，房产经纪公司将两栋原价2000多万元的别墅房价做低到六七百万元，又找到原南汇区房地产交易中心的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某，请他们帮忙通过审核，并许诺分别给予好处费6.5万元和31万元。在利益的诱惑下，房产交易中心工作人员通过了两份本应被退回的交易材料，使买房者顺利拿到了房产证。此案经法院审理后，原南汇区房地产交易中心审核科终审员王某以受贿罪判处有期徒刑5年、并处没收财产1万元，另一名受理员刘某同样以受贿罪被判处有期徒刑3年、缓刑3年。

这两起案件有着惊人的相似，它们反映出二手房交易税收征管中存在的诸多问题，其中，中介参与、与税务部门工作人员勾结规避税收的问题非常值得注意。

“阴阳合同”现象普遍

房屋中介为了获得客户，在激烈的竞争中求生存，在二手房税收中采取不法手段，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。

房屋中介偷逃税款的手段主要有三种：一是对新购买的住房未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，而且逃避了再上市转让应纳的其他各税。二是房屋中介唆使买卖双方签订两份合同，一份为实际成交合同，另一份为办理相关税费的合同，从中逃避税款。三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方代理时将原购房合同改签为租赁合同等。

据了解，二手房交易中“阴阳合同”规避税费现象普遍。据犯罪嫌疑人交代，做低房屋价格申报纳税已经成为业内公开的“秘密”。为了达成促进交易和少缴税费的目的，房地产经纪组织与上下家恶意串通，申报纳税价格与实际成交价相差甚远，造成国家税收损失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。但是，目前，二手房的交易价格没有明确的标准，二手房的成交价格也很难核实。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。房地产经纪组织为促成二手房交易成功，最大限度地压低纳税申报价格是有效的手段。

中介与税务人员串通逃税

按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。因此，具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象，形成中介与税务人员串通偷逃税款的现象。

按照规定，征税有受理、审核和审批三个环节，分别由三个岗位办理，但实际操作中，存在一人受理、审核，事后由他人在纳税申报表上补签意见的现象。由于二手房交易的价格不需要房管部门审核、备案，卖方在保证实际成交价格的前提下，在向税务部门申报纳税时，多数愿意帮助买方压低纳税价格，偷逃税收。税务部门在审核上流于形式，或省略审核环节，或颠倒审核顺序，极易引发渎职犯罪。

另外，对自由裁量权的滥用也给了税务工作人员权力寻租的空间。现行税收征管法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权。但在实际操作中，由于税收执法人员千差万别，个人素质和价值取向的不同会导致对法律规范的理解偏差，从而产生自由裁量权滥用的执法风险。当前，税务机关及其执法人员在二手房交易税收行使自由裁量权时，普遍存在的问题是对房产交易的价格处理存在任意性。由于目前相关法律的内容操作性不强，在价格认定上标准不明确，给税务人员以可乘之机，或与中介机构、房屋买卖双方串通压低价格、或者放宽区域价格的最低标准适用。导致房产交易中课税对象价格失真，影响国家税收，而工作人员却利用房产交易机会获得非法利益。

二手房交易反避税建议

严格审批流程，健全监督机制

为防止人为操作擅自减免税现象的发生，应制定严格的审批制度和审批流程。严格审核程序关和事后监督也是重要环节。程序公正是行政行为公正的前提和保证，也是控制滥用自由裁量权最有效的手段。应建立房屋交易链条体系，“先税后证”。实行稽查约谈和重点稽查，帮助和促进纳税人提高自核自缴的能力和纳税遵从度。

采取有效措施控制虚假交易

对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。加强部门间信息共享，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。

此外，还可以加大群众的举报力度，并对举报人实施一定奖励。

加强对中介组织的监管

目前，对房地产经纪组织的监管，无论是政府主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。

为了打击“阴阳合同”，2011年4月国家发改委和建设部就发布了《房地产经纪管理办法》，其中规定了房地产经纪人操纵“阴阳合同”就要被处罚1万元，中介机构3万元；早在2010年9月，统计部门宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高将处以20万元的罚款。

我们可借鉴国外的做法，设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等，在一定程度上减少协助偷逃税收的行为。

解决二手房交易中的避税问题，仅仅依靠房产中介机构和国家工作人员的自律是远远不够的，必须建立有效的反避税机制，包括避税的发现机关、处罚机关、监督机关三部分，它们之间的相互运作使反避税机制得以正常运转。在机制设计中，发现机关由处罚机关即税务机关担任，监督机关由检察院担任，其有检查损害税收行为的权力，一旦发现避税行为，有就避税行为监督处罚避税者和发现、处罚机关的权力。另外，创新管理手段，还可以规定反避税的激励机制，对实现以上反避税环节中的任何一环的机关都可以获得此次避税金额中的一定比例作为奖励。 （青检）