美加：向分权度假进发

陈捷 徐德胜

分时度假过时了？是的。今年以来，持续加码的房地产调控政策使得炙手可热的不动产投资逐渐降温；即将出台的《不动产登记条例》也使得人们将眼光投向其他可以增值的方式。随着现代服务业发展热潮的到来，尤其是国务院2013年全民休闲度假旅游纲要的出台催化，一时间，致力于旅游地产开发的分权度假模式在全国范围内形成风生水起之势。

分权度假新模式

由西方引进的分时度假模式，到了国内，在实际操作过程中，还是有着水土不服的现象。从项目的开发到成熟，也是一个不断探索的过程。早期也是从分时度假开始的美加度假，在经过一段时间的运行之后，逐渐清晰了自己的定位和发展战略，而其商业模式也从分时度假转型为分权度假。美加董事长周永林表示：“从分时度假到分权度假，是一种渐进式的提升。虽然两者只有一字之差，但是其中包涵了很多内涵的变更。这是美加度假在模式上的改良甚至变革。”

分时度假是三方分开的：开发商把酒店建好，销售商是受开发商委托把房子卖掉，而酒店管理方的收益来自于业主交钱。很多中国人买了西方这种分时度假产品，在使用过程中产生大量问题，例如买了以后在用的时候还要付钱，不能接受。其实，分时度假计划在运作过程中并没有把最本质的东西告诉消费者。没有产权做保障的西方分时度假计划，改善民众生活品质的基本愿望是对的，但运作模式不被中国人所接受。周永林指出，像美加的所有产品一定不是刚性需求，不是第一居所，属于度假型居所，这是清晰的定位，就要考虑到使用的频率，使用的期限。看似分权，其实是把社会资源更有效地利用起来。

他说，每个业主仅花少量的钱，即可享受带有产权性质的28天度假时间。美加分权度假模式持续热销的趋势表明，这种发展模式是适应时代潮流的可持续战略。分权度假解决的不是刚性需求，但其产权的分配又不足以成为房产税开征的对象，与国家宏观政策相契合，这就使得分权度假成为一种可以致力于提升生活品质的解决方案之一。

据了解，设计分权度假产品之初，美加集团就做了深入研究，最重要的是要确保分权度假产品的合法性。物权法规定，一个人以上同时拥有一套物业的时候，在产权买卖转让过程中，必须所有人都到场。如果从分权度假来看，一个房子有10个业主，其中有一个人想转让产权，让其他9人到场是不现实的。美加的办法是，为转让房子的业主聘请公证员，然后由客服中心带着公证员去其他9位产权人处做公证，这样成本比较有限。

“房产税的开征，对美加分权度假产品来说可能是一种利好，分摊到每个业主大约4平方米的房屋面积不会产生多少房产税。业主其实买的是一种权属保障服务。美加不再建联排别墅，只建小户型的分权度假产品，从发展来看，这个决策是对的。”周永林透露，在以后的项目里，将压缩别墅的建设，而主要以分权度假产品为主。

软性服务创造价值

以“深旅游，慢生活”为发展方向的分权度假制度确立核心定位后，美加开始打造发展的两个重点：一是快速在国内布点；二是快速构建美加特有的核心数据库（包括业主数量和会员人数）。在此基础上，进一步完善分权度假体系。首先是服务于业主和会员，其次是服务于地方经济，为地方纳税，再次是服务于开发商。尤其是对开发商来说，很多产品是孤立的，处于滞销状态。美加分权模式输出给这些开发商后，无疑是注入了新的驱动力：后者加入美加体系，按照新的商业模式去销售，再由美加统一经营管理，形成连锁经营的度假体系，实现多赢。

对于轻资产、重渠道这一分权度假的核心竞争力之一，周永林进一步表示，“美加会利用这个模式在全国各中心城市构建销售网络。渠道营销、圈层营销是一种非常有效的营销模式，这样可以同时销售现有的茅山项目、荷花荡项目、曲阜项目、黄山项目、腾冲项目等。”如果销售速度达到要求，那么美加度假体系在一个月的时间就可扩张到50家项目，中国有太多的旅游地产处于滞销的状态。

实现这样的商业模式的关键在于服务。“整套体系一定是通过服务来构建价值。所有价值都是从服务来的，离开服务，什么价值都谈不上。”周永林认为。

根据周永林的下一步发展计划，美加将在每个项目上与旅行社合作，以便解决业主出行游玩的需求。近距离的出游将采用美加集团提供的车辆接送，不需要消费者自己开车去，只收成本费；同时，客服中心定期为业主提供免费的讲座，包括养生、健康甚至理财。当企业进入良性运作时，将提供更多的直接服务、软性服务，提升对业主的人文关怀，这样一来，产品服务的附加值就会越大。

“所有的商品、服务最终还要归结到它的使用价值。”在周永林的规划中，他希望每个产品一年四季都是生机盎然，花草丛生，让人体会一种世外桃源的感觉。

有梦想才有动力，周永林希望早点让这样的梦想照进现实，推动更多的民众实现深旅游、慢生活的消费升级。