浅谈房地产开发企业会计核算存在的问题分析

刘宵静

摘要：房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处于进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，本文主要从我国房地产企业会计核算的现状进行分析研究，对完善房地产开发企业会计核算体系提出有效的对策，以促进我国房地产业健康的可持续发展。

关键词：房地产开发 会计核算 问题 对策

近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产开发企业已经成为我国经济增长的支柱产业，成为社会广为关注的一个热门话题。尽管我国房地产市场逐步走向成熟，但由于房地产开发业会计核算的体系尚不完善，多数房地产开发企业在会计核算中仍暴露着许多问题。因此，笔者认为，当下如何在相关的会计制度下，探讨房地产开发企业会计核算出现的问题，改进现有的会计核算方法，并提出一些措施和对策，是会计人员的职责。

一 、房地产开发企业会计核算概述

房地产开发企业是在房屋和建筑物成为可供销售商品后，随之而出现的一个新兴产业。房地产开发企业会计核算，是从业人员需结合该行业及自身企业的实际情况，依据会计准则中的原则来进行具体的会计处理。

二、房地产业会计核算中存在的问题

（一）收入方面的问题

由于会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异，会计核算在税收方面存在一定的问题。主要表现在：

1.房地产开发产品大多采用预售方法销售，企业取在得房地产预售许可证之后，取得的预售款属于暂收款和预收款性质，不能确认为收入。只有等房地产开发产品竣工验收并办理移交手续后才可以确认为收入， 将预售时收到的款项转为“主营业务收入” 。而在税法上，则在收到预收款时就将该款项列为“预售收入”。

2.房地产开发产品采用按揭销售方法时，会计上确认收入是在银行将按揭款转到开发商账户时，然而税法则规定，收入确认时间是首付款于实际收到日，余款收入在银行按揭贷款办理转账之日确认。

3.房地产开发产品收入的核算。大多数房地产企业在现行情况下，开发产品的费用没有申报纳税。同时，房地产企业在进行搬迁户补偿和旧城改造是取得的差价收入，没有及时结转成为收入。

（二）成本费用方面的问题

随着我国房地产开发企业规模逐渐的扩大，房地产业核算的间接成本费用和直接成本费用划分不清晰。企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本。

1.列支开发成本没有按工程结算单据进行，而以预计金额、合同金额列支。

2.模糊混淆成本核算对象，如将下期成本直接计入主营业务成本。

3.成本划分不清晰，企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本；建筑安装工程費、前期工程费、土地成本、借款利息以及基础设施费等费用没有被独立核算的相关配套设施分摊。

4.没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。

三、完善房地产开发企业核算的方法对策

（一）设置合理的会计科目

房地产开发企业应该根据本公司开发项目的数量、内部管理和规模的要求来开展成本核算。例如：不进行独立核算的下属单位，开发间接费用账就可以不单独设立，公司只需在成本项目栏内加设管理费用及利息栏明细，由于利息和管理费用是间接费用的主体，适时取消开发成本一级账，会更加有利于开展核算，把房屋开发和代建工程开发以及土地开发等设为一级账，然后再设置二级明细科目。

（二）采用现金收付实现制

现金收付实现制可以在房地产开发企业会计核算中实施。我国企业会计准则中规定，权责发生制是企业会计核算的主体。若房地产开发企业采取权责发生制核算经营业务收入，存在一定的不足：一是容易出现人为调节利润的情况。例如：用待摊费用和应收账款等会计账户处理会计业务，进行利润调节，导致会计信息的不准确性和不完整性，进而流失国有资产。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，因为购销合同越多，应收账款的余额就越大，企业的资金周转会受到影响。由此看来，房地产开发企业不适合采用权责发生制。笔者认为，从房地产开发企业具有特殊的特点来看，现金收付实现制比较适合房地产开发企业。

（三）扩大信息披露内容

提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量.一是增加分项目现金流量信息的披露。企业每一开发项目应作为披露过程的基本单位，通过掌握和了解开发经营过程中形成的与经营活动有关的现金流量之后进行全面的披露。使房地产企业现金流量信息的有用性不断得到提高。二是增加成本构成的信息及土地储备量。对于房地产企业而言，房地产开发的整个过程中土地成本占据着极大的比重，因此，充分披露成本构成的有效信息和土地储备量，对实现房地产开发企业的可持续发展有着深远的积极影响。

四、结论

现如今房地产开发企业会计核算是热门话题，从收入和成本核算角度来分析房地产开发企业存在的问题具有特殊意义。本文在深入分析会计核算的基础上，研究完善房地产开发企业会计核算制度的对策有重大意义，对于企业的经营发展至关重要，是保证房地产开发企业经营管理有效运行的良好途径。

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