北京“红5月”

龚小锋

在红火的5月，大兴旧宫、通州台湖、朝阳孙河等区域土地集中供应，地价高涨推动房价预期，大有“面粉”贵过“面包”的趋势。

与全国土地市场的高涨相比，北京土地市场回暖显得有些缓慢。但5月20日起，情况发生变化，连续3天内北京共计7宗地块成功出让，共计土地出让金约64.5亿元，土地市场再掀成交热潮。

在土地红火的5月，北京大兴旧宫、通州台湖、朝阳孙河等区域土地集中供应，由于地价高涨推动房价预期，一时间大有“面粉”贵过“面包”的趋势。但很快新的信号来袭，准地王夏家胡同地块被紧急叫停…一种种举动给市场走势增添几分不可预知的色彩。

房企拿地热情高涨

今年前5月，不但万科、保利、首开等大型房企在京大举拿地，方兴、合景、中投以及近期的世纪鸿和泰禾等黑马也成功夺得热门土地。

有拿地风向标的保利频频出手，其联合体攻城略地十分凶悍。5月22日，北京大兴区三宗土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高，使得旧宫地块楼面地价突破2.2万元/平米。

热门的旧宫土地吸引了万科、金地、融创、旭辉等10家房企参与竞拍，最终被保利和首开联合体以12.82亿元总价拿下，溢价率49%。

北京世纪鸿等黑马房企也频频出镜。5月30日，世纪鸿以10.4亿元竞得通州区台湖镇一地块，折合楼面价13601元/平米，溢价率242%。此前的5月20日，北京世纪鸿经过62轮竞价，8.25亿元竞得一宗台湖地块，溢价率高达230%。世纪鸿10天内在通州拿地已耗资20亿，溢价率均破200%。

实力房企众多，“一山更比一山高”，在这种情况下，不少品牌房企甚至如中国铁建、融创等，均在北京土地市场多次出手，但均空手而归。

“最近参加台湖地块竞拍的房企实力太强了，最后报价远远超出我们的预期，根本无法承受。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏说，以为可能在一万出头，最后却拍出近两万的楼面价。

在房企争逐之下，北京土地出让金水涨船高。根据北京市土地整理储备中心信息统计，仅5月北京土地出让金合计为81.6亿元。此外，截至5月29日，北京今年已经出让了81宗土地，土地出让金合计约617.9亿元，这和2012年全年647.9亿元的出让金总额相差只有30亿元。

“跟去年相比，今年土地市场热度明显增加。”链家地产市场研究部分析师张旭认为，土地市场回暖，一方面是由于北京今年推地量增加，另一方面也说明资金链宽裕的房企拿地需求高涨。

地价助推房价预期

通州台湖板块、朝阳孙河板块、大兴旧宫板块、亦庄河西区板块今年都持续走热。其中通州台湖是大热门。泰禾近期拍下的台湖地块创造了楼面价19053元/平米新高，比之前东亚·印象台湖的开盘价还高。据东亚·印象台湖项目销售人员介绍，该区域附近的东亚·印象台湖去年底开盘价为15900元/平方米左右。而在去年，台湖多个地块成交价仅一平米六七千元。短短半年间，台湖地区已有多地块出让并成交。

业内人士预计，按照目前趋势，台湖地区的房价两三年内有望涨到30000元-40000元/平米。

在另一个热点区大兴旧宫，5月22日，保利首开联合体以12.82亿拿下一宗宅地，也推动区域楼面价从去年的16000元/平米跳涨到22000元/平米，业内保守估计未来开盘预计超过3.5万元/平米。

“我们现在价格定不了，最后要以建委批复为准，但你可以参考旁边的朗润园，卖到3万多了。”即将入市的葛洲坝紫郡府一名售楼员如此表示。不少销售人员对外的一个说法是：要不了多久，旧宫房价很快就能上4万/平米了。

部分新兴板块崛起的同时，相关配套却受到考验，亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前台湖等区域轨道交通欠缺、配套不完善，已经成为硬伤。如果调控政策从严，较高的土地成本，可能会对后期项目开发与销售带来了一定风险。

土地市场或现冷热不均

北京夏家胡同准地王遭遇叫停后，加价重新入市，被业界认为是政策调整的信号。5月27日，在距离北京丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个小时，北京紧急叫停夏家胡同地块的挂牌出让活动。尽管北京市国土局对夏家胡同地块暂停回应称：“只是正常业务，并非行政举措”，但这被业内视为新政策释放的信号。

作为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性不言而喻。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截至被暂停出让之前，该地块一共有7次报价，最后一次报价为13.52亿元。剔除配建面积后，该地块的起始楼面地价约1.97万元/平米，业内人士预测，如该土地顺利成交，楼面价将突破3.5万元/平米，将成为今年北京的住宅单价“地王”。

在任启鑫看来，对于房地产市场而言，管理市场预期与控制需求都很重要。政府出于稳定市场预期而叫停“准地王”，由此可见土地市场如过热，不排除政府会有新的干预措施出台。

在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，受到市场和政策双重影响下，接下来北京土地市场可能会遭遇“冰火两重天”的局面。一方面是房企需求旺盛，优质地块依然受争抢，尤其是稀缺住宅供地更可能出现高溢价，另一方面，部分地块土地出让底价明显标高，土地配建公租房数量太多，一定程度上会影响开发企业拿地积极性。

实际上，今年以来仍出现不少流标、流拍、暂停出让等形式未交易的土地数量。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年以来北京共有10宗土地推出之后未能正常交易，这些土地绝大多数为商业金融或综合用地性质。如此前两块通州运河核心区地块流标，即为此类例子。