北京楼市夏季攻势

龚小锋

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，开发商似乎不担心因涨价而失去购房者，却为能否拿到预售许可证而忧心。

5月底，京城一些项目陆续开盘或。在经历了多个月供应断档后，夏季，北京楼市迎来爆发行情。

尽管如此，在房价与“乌纱帽”挂钩，预售证遭到严卡背景下，越来越多的开发商抱怨，在北京拿预售许可证太难了。目前，北京楼市库存仍停留在低点，供需矛盾失衡。夏天里的“一把火”

5月最后两周，许多拖延了许久的楼盘开始寻求入市，不少项目销售畅销无阻。5月25日，通州的华业·东方玫瑰开盘，这已是一个月内，该项目第二次加推。“房源很紧俏，开盘两天就卖了430套房源。”该项目销售人员介绍。

次日，通州的合生滨江帝景也加推了700套房源，开盘即售罄。6月2日，房山的金地朗悦开盘，很快售罄。

“市场需求旺盛，很多项目亟须入市。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，经过两个月的调整，一些开发商开始加快销售，尤其是近期拿地的开发商更需要回笼资金。

从数据来看，5月网签成交量确实呈现上升趋势。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年5月北京纯商品住宅（不含保障房）网签5598套，环比上月上涨6.2%，纯商品住宅交易均价同比环比均出现一定程度上涨。

尽管有一部分项目入市，但是市场供应仍显乏力，北京新房供应量一直维持在6万多套的低点。在任启鑫看来，中小户型仍然不足，市场供应不容乐观。

等待的焦虑

记者近日走访大兴天宫院等多处楼盘，不少购房者都抱怨楼盘迟迟未开。实际上，不只是购房者，开发商也表示很着急。金融街·融汇和中国水电·云立方都遭遇了取证苦恼。“现在拿不了证，我们也着急，但是什么时候能开，都还是未知数。”中国水电地产品牌营销部总经理方轶告诉记者，中国水电·云立方现在对外报价是18000元/平米，价格已经很低了。

据了解，去年12月开盘时，云立方均价为15700元/平米，融汇则为16000元/平方米。按照建委的要求，上述项目开盘价不得超过上期开盘价，即16000元/平米。

在通州台湖板块的开发商也有同样遭遇。“很头疼，我们想尽早入市，但是批不了，住宅没法卖，现在只能先卖办公产品了。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏说：“东亚·印象台湖二期报上去的价格是19000元/平米，但住建委希望按上期15000元/平米价格走，可是现在台湖的地价都19000元/平米了。”

据记者了解，目前北京有三四十个项目被卡在预售许可证审批环节，大多是原计划“低开高走”的老项目和一些高端的新项目。北京市住建委网站显示，从4月1日到5月31日，北京有27个项目拿到预售许可证，同比下降两成，其中，5月份仅为14个。

“各区住建委在上报和审批预售项目时，会通过不同的搭配，比如高端项目和刚需项目的搭配，以此来拉低整区成交均价。”北京一名国有房企负责人表示。

“幸好去年就拿到了预售证，够今年卖的，下一期是明年的事了。”奥北别墅区一名开发商私下对记者庆幸道。多名高端项目开发商对记者证实，尽管已经取证，但住建委对一些成交量大的项目和高端项目还会进行重点监控，控制网签速度，以避免区域成交均价被拉高。

价格仍是揭不开的神秘“面纱”

相比4月、5月20盘左右的入市量，6月份项目入市积极性明显提高。

亚豪机构市场研究统计显示：6月份31个人市项目中，首次入市的纯新盘就有15个，占比约50%。

任启鑫认为，纯新盘占比之所以高，是因为大量纯新盘在拖延了很久之后，已经面临不得不入市的境地。

据了解，无论是纯新盘还是老项目后期，大部分价格依旧未定。目前，31个新盘中给出价格区间的只有13个，多数项目尚处于待定状态。而这13个已公布价格的项目也均表示，要以最终取得预售许可证的价格为准。

尽管预售证遭到严卡，但是一些项目报价却有高开的迹象。如通州绿城·京杭广场报价达到了3万元/平米。此外，房山区长阳板块近期计划入市的几个项目中，报价达到了17000-20000元/平米，有一定幅度的上涨。

究其原因，是“上有政策，下有对策”，开发商的应变手腕也随之发挥。除了此前备受关注的精装修分拆涨价外，不少项目“期转现”的举动十分明显。

有开发商甚至表示，与其在预售证环节被卡，不如等把期房项目“熬”成现房了，直接拿现房销售许可证，“名正言顺”地涨价。方轶表示，现在北京很可能已经在研究怎么控制现房销售证的对策了，这个办法也将行不通了。

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，开发商似乎并不担心会因为涨价而失去购房人。以最热门的区域之一大兴为例，在6月份计划入市的新盘中，不乏金融街·融汇、中国水电·云立方这样蓄客已久的老项目后期。

位于通州商务园的金地·格林格林也是今年北京楼市的焦点之一，在第一期获得热销后，项目关注度也大为提升。据售楼员介绍，二期小户型房源为55-90平米的一至三居，预计6月开盘，目前蓄客量已经十分充足。

“现在只要能拿到预售证的项目，基本上不会卖得太差。住宅市场整体的供需矛盾尖锐，市场供应太少，需求一直累积着，得不到释放。”贾玉鹏说，只要有符合刚需客群要求的新项目入市都会受到追捧。

业内人士预计，6月份“日光盘”的现象还可能会增加，项目能否拿到预售许可证，则成为接下来楼市走向的关键。