房地产开发项目环境影响评价

李永良

房地产开发项目环境影响评价的重要性

随着我国改革开放的深入，经济和社会的发展，人们物质文化生活的各方面需求越来越丰富，城市房地产建设突飞猛进就是其中的一个方面，目前房地产开发项目已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目環境影响评价显得越来越重要。房地产开发项目环境影响评价是在传统建设项目环境影响评价基础上发展起来的，与传统建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价开展较晚，技术尚未成熟，还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探索与实践，具有十分重要的意义。

房地产开发项目环境影响的特点

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响，是一个环境污染源；同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价，既要评价它对外环境的影响，还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。

房地产开发项目环境影响评价中关注的环境问题

项目选址和总平面布置要充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。

在环境影响评价中，应注意外环境噪声（特别是交通噪声）、异味、油烟等对开发项目的影响以及开发项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民影响，这常常是房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。

商住、办公、酒店等房地产开发项目环境影响评价，应尽量考虑景观效果、光污染评价和生态适宜性分析内容。在进行上述项目的环境影响评价时最好能包括这部分内容。

在考虑项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源以及建设场地可能对项目引起的污染进行预测和评价，确定对其项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定项目建设的环境可行性。

随着房地产的发展和人们环保意识的提高，主要源于建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出，由此引发的环境污染纠纷日益增多，为了体现以人为本的思想，保护人们的身体健康，房地产开发项目环境影响评价应对此予以关注，要求建设单位严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，尽量生产成品房，防止二次装修造成的环境污染。

在现代城市建设中，高层建筑越来越多，随着人们环境意识的不断提高，高层建筑物导致的许多环境问题不断出现，并且越来越受到人们的关注，因此，从环境影响评价角度看，高层建筑物导致的环境问题将会逐步成为今后环境影响评价的重要内容。高层建筑带来的主要环境问题有高楼风、光遮挡、光污染、地下车库的尾气排放以及风险评价等。

高楼风。高楼风的影响并不小，对周围环境和人身都有可能造成严重的危害，高层建筑物的高风速与建筑物的高度、长度和深度以及建筑规划布局都有关系，在环境影响评价中最好通过风洞实验来进行说明。

光遮挡。在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，需要特别重视这个问题，根据《城市居住规划设计规范》（GB50180—93）的规定，居民白天日照时间在大寒日满足两个小时要求。

光污染。现代大城市的高层建筑中玻璃幕墙的应用很普遍，其所带来的主要环境问题是玻璃幕墙反射光所带来的光污染，其对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。

地下车库的尾气排放。高层建筑物一般都设有地下车库，根据实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准，废气排出后会造成排气口周围污染物浓度偏高，一般不会出现超标现象，但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，存在污染物排放速率超标的可能。因此，地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是合理设置排放口的个数和高度。

风险评价。由于高层建筑物本身的特点，再加上人流较为集中，故风险评价在某些情况下还是必要的，如高层建筑物火灾所造成的惨重后果并不少见，此时应按规定进行评价。

房地产开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。在环境影响评价过程中，依据项目特点和周围环境状况，全面、综合的考虑分析房地产开发所带来的主要环境影响，才能使房地产项目环评工作得到比较客观，真实的评价，使项目评价工作真正为项目服务，有利于为项目建设单位的决策提供合理化，科学化建议和要求，减少或避免了环境污染纠纷，也有利于房地产项目环境影响评价工作日趋完善。