在周期背景下探究我国房地产业的驱动因素与潜在影响

林红

摘 要：近些年，中国房地产市场一直是关注焦点，金融危机过后的房地产市场将走向何方更引起各方人士的热议。本文从发展周期、驱动因素、潜在影响三个方面来看我国房地产市场的发展特征，以期为投资者、开发商、政府提供些许角度作为考虑依据，希望能够通过解决规范政府行为、银行业自身问题、完善土地制度来加以优化我国房地产市场的良性发展。

关键词：发展周期；驱动因素；潜在风险

1 引言

目前的房地产你市场背景之下，虽然学术界和实业界对该行业的未来发展态势有不同的看法，但是他们共同面对的一个现实是：我国房地产供给的增长高于需求的增长，整体供求出于非均衡状态之中，是一个过剩的状态。

关于房地产热的研究，大多看成是行业周期的一个阶段。在学术界，上世纪30年代库兹涅茨最先提出“建筑周期”，随后引申出金融稳定与房地产周期的相关性。上世纪八九十年代时，无论是美国银行业危机、日本经济泡沫破灭还是亚洲金融危机，房地产在其中诱发的风险不容小觑。随着国际利率降低和流动性增多的趋势，21世纪的房地产价格逐渐攀升，住房抵押贷款已不是新鲜事。在这个前提下，如果房地产价格有调整，将会影响到银行资产质量的迅速下降，全国经济会受到严峻影响。不出意外的，从2007年始的美国次贷危机愈演愈烈，在2008年全面爆发。全球经济步入寒冬，我国房地产市场也受到影响。

2 从我国房地产发展周期看行业发展的现状

根据房地产投资的变动趋势，我们将中国房地产市场分为四个周期：

（1）1978—1991年。在此期间，我国房地产市场从零到有。真正意义上的房地产业始于1985年提出的城市经济体制改革，并在三年后实现发展高潮。但在随后的一年，我国政府实行银根紧缩、开支压缩，使得房地产业减速发展。

（2）1992—1997年。房地产市场经历过热和调整两个阶段。1992年，党的十四大召开促声国民经济的快速发展；同时，邓小平南巡讲话也进一步繁荣了沿海大中城市的房地产市场。同年，中国人民银行批准房地产专项贷款，引发全国圈地、炒地高潮，银行贷款规模急剧扩大，直至1993年的最高点。房地产过热的情况导致通货膨胀的高企，我国政府收紧政策，重点调控房地产业，上市公司融资困难，银行不良资产增加。至1997年，我国房地产投资出现负增长。

（3）1998-2007年。随着1998年的住房制度改革、住房抵押贷款等措施的实施，我国房地产投资增长率超过固定资产投资增速，缓慢回升，表明新一轮房地产周期的开始。较之于此前的发展态势，本时段的发展平缓很多，与整体经济增长周期非常类似。

（4）2008年至今。与之前的平稳态势不同，2008年之后由于美国次贷危机的影响（如图2），我国固定资产投资增速和房地产投资增速波动变大。此次危机是一个蝴蝶效应的体现，由简单到复杂的转变，由个人到集体的扩散，由国家到全球的波及，造成全球经济环境的大动荡。不可避免的，我国房地产市场出现下滑趋势，但政府再次明确房地产业的支柱产业地位，并颁布相关政策法规予以刺激扶持。

3 从我国房地产驱动因素看理论模型的构建

房地产周期的驱动因素因不同的经济背景而有所不同，另外房地产兼有实物资产与金融资产的双重特点，在周期解释方面更为复杂。很多观点认为亚洲国家的房价上涨是需求增长、政策刺激、投资拉动等多重因素的共同作用的结果。

3.1 需求面

1991年以来，由于我国房地产需求多年的“启而不动”，使得房地产供需均衡始终未能实现。随着近些年住房制度的改革、城镇化的推进，以及居民福利分房的保障丧失，更多的人们被迫转向自主购房。但与此同时社会保障体系、收入分配问题等制度性缺陷的存在，造成太多的不确定性，使得居民不敢消费，但是动态的住房价格收入比却在不断上升。

可见，虽然目前市场上空置房很多，但是仍旧有巨大的需求空间存在，未来5年的房地产需求将不可置否的上涨，房价也会维持在高位。但是，由于消费者对未来房地产的信心不足，反而可能会促使某些风险偏好型的消费者在当下进行房产购买。他们认为将来房价会更高，何不如现在举债购买。当大多数购房者是这样心理的时候，可能会产生羊群效应，让更多的居民进行房产购买，使得房价在一定范围内上涨，并且消费预期从短期转变为中长期。这种矛盾的现实状况使得我国房地产市场呈现整体需求的非均衡结构，即整体供大于求，但同时局部供不应求。

此外，随着中国经济的快速增长，我国居民收入提高，消费能力随之增长，给房地产市场带来深刻的影响与巨大的推动作用。前文也提到如火如荼的城镇化步伐引领着我国二、三线城市的发展，从图3中可以看到，虽然一线城市的城市化率呈现领先优势，但是在未来增长方面，二、三线城市更具有优势。长期而言，新型城市化将催生一线大型城市都市圈和二三线中心城市及其城市群。

3.2 供给面

由于资本密集、资源稀缺的特性，我国房地产受政府控制更为突出，其中财政金融政策和政府土地供应计划有着尤为特殊的重要性，这两个因素也深深的影响着我国房地产的供给状况。

前文提到我国居民被推到被动自主购房的情况，而房产商也把握未来市场发展趋势，且信心十足，并不会因暂时的银根紧缩、减批土地而放松市场拓展。即使1993年之后的5年低迷期，也没有让房产商怯步。遵循优胜劣汰的自然法则，在那5年后存活下来的开发商依然信心十足的拿地建房，并不考虑降价促销。此外，市场从萧条到繁荣的阶段过程中，总会有新兴的房地产商进入该行业，与此同时我国政府为了防止金融坏账、地产泡沫、投资过热等问题对我国经济产生负效应，通常会通过减批土地、减少信贷等政策来加以控制，从而减少新增投资和基建规模，使得市场回归到正常。但是这些政策或规则的实施并没有产生满意的效果。从根本上来说，我国对房地产市场的调控政策屡遭失败、治标不治本的内在原因时房产市场和土地市场在供应渠道和价格上的分离。

从细分方面来看，土地、投融资制度都是影响房地产市场发展的重要因素。

（1）土地制度。基于我国土地国有的特殊性，我国长期实行土地批租制度。在此过程中，各级政府一方面稳定房地产市场，另一方面通过土地流转实现自身的利益目标。随着《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》的出台，在农村集体所有土地方面作了修改，可以窥见该类土地自由流转是大势，对未来行业发展将会是一次大的变革。相关规定表明今后用地单位（不包括纯公益用地）征用土地需要与农民协商，各类程序也要让相关农民参与。在定价方面，也需要按照非农地市场价格从而避免补偿标准过低的问题。总之，商用型土地要按照市场价格由开发商与农民共同协商解决，而非由国家先征收后转让的方式。

由此可见，我国房价一涨再涨的核心因素之一是土地制度的政府垄断。只有在供应端的根源——土地供应方面放开垄断，形成一定程度的自由交易，才能够真正解决中国的房价问题。从长期来说，土地，甚至农村的集体建设用地之外的其他土地相对更自由地交易，是长期发展趋势。

⑵投融资制度。房地产作为资金密集型行业，对资金需求量巨大，但是其融资形式过于单一。无论是施工企业贷款、房地产开发贷款还是住房抵押贷款，这些都依靠商业银行来实现，这就容易造成风险转嫁的问题，即房地产的市场风险转变为银行的信贷风险，将房地产的周期波动带来的风险几乎全部归集到银行体系中。可见，对于房地产市场来说，融资渠道的拓展成为当务之急。

另外，从投资者角度来说，投资渠道的过度单一化，对居民实现有效资产组合产生了严重的限制。传统上，我国居民主要讲钱存于银行，并没有其他的多样化投资渠道，引申出我国金融市场不发达的现实。那么，在这样一个投资背景之下，又加之低迷的股市、过低的利率、欠发达的债券市场以及受管制的外汇投资，对房地产的投资成为优中之选，一定程度上刺激了房地产市场。

4 从我国房地产潜在风险看未来研究的趋势

房地产市场与金融是双向互动的过程，一方面房地产的周期变动对金融稳定有很大影响，另一方面房地产发展离不开金融支持。在市场低迷时，由于银行资金的大量套牢，其不良资产居高不下，不可避免的房产商业绩急剧下降；在市场繁荣时，上市公司募资投入房地产开发，同时银行资金也跟进注入。综合多方面因素，我们认为可以从消费者、生产者（即开发商）与政府角度对房地产业的风险进行分析。

4.1 消费者角度

1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量，也成为银行业扩大信贷规模和降低不良贷款率的重要手段。中国各银行和监管机构都认为抵押贷款是极好的放贷方式，其资产质量很高。不过，住房抵押贷款的潜在风险也是不可忽略的。

有一种说法认为，虽然抵押贷款的推出便利了居民购房，缓解居民当下压力，但是也产生了许多总资产为负数的“负翁”。这种说法基于表层看似乎是合理的，但是它没有用流动的观点看问题，“负翁”是基于存量来看问题。而实际上，银行风险的产生主要源于流量概念，即在一个时点上，居民的现金流能否支付相应的债务负担。比如每个月的个人可支配收入，能在多大程度上偿还“月供”。从流量角度看，“负翁”的提法及担忧显然是被夸大了，但也不可忽略。

4.2 生产者角度

目前，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上，高度依赖于银行贷款，主要存在两大风险：

一是房地产开发企业贷款风险，是指对房地产开发企业发放的用于商业用房、住房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。目前，我国房地产开发企业的财务结构具有很大的风险。全国20家最大的房地产开发贷款大户的负债比率高于80%。

二是土地开发贷款风险，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。土地整理储备中心所需资金的来源一方面依靠市财政拨款以及一些经营性收入等，另一方面最主要的来源就是银行贷款。在银行贷款方面，主要是通过政府担保来实现，但是这种担保又不符合《担保法》，因此实际上是无效的。此外，根据现行法规，质押的土地不属于土地整理储备中心，但是银行贷款只能以土地储备中心运作的土地使用权作为抵押，这就产生了矛盾，需要加以重视与规范。

综合来看，房地产金融机制的不发达直接影响房地产市场运行中介功能的发挥，主要体现在房地产融资手段单一，信贷结构不合理；房地产金融组织体系不完整，房地产金融管理体制混乱。

4.3 政府角度

正如前文所述，政府在房地产市场中扮演着担保方的角色。据统计，80%以上的担保都与政府有关。这就产生一个问题，如果担保项目出现问题，谁来负责？显然，这些负债最终将成为国家综合负债而加大整个经济金融风险。

在中国，很多风险的特征都体现为政府担保风险。比如，土地开发贷款中的政府担保，以及固定汇率体制下的政府隐性担保。政府信用或担保带来的问题，使这个风险往往是隐性的，不是显性的。而且，由于对政府的过度“信任”或者对于政府担保的确认，导致银行对这类风险考虑较少，再加上，即便出现这样的风险，对银行而言也不是什么大问题，所谓“肉烂在锅里”。这样一种思路，特别是原有体制的痼疾，导致对政府担保贷款的风险意识非常弱。银行加大了有政府担保的信贷发放但却忽视了可能的风险。政府担保风险是一个体制上的问题，也是影响将来金融稳定的重要因素。

5 总结

本文从房地产市场的历史发展阶段来看未来的发展趋势，并详细分析了房地产市场高速发展的驱动因素，以及期间会产生的风险因素，旨在为投资者、开发商提供些许分析、考虑基础。整体上来看，从长期来说，开发商乐观供给预期过度，而消费者乐观消费预期不足，需要制度面、政策面对症下药。

供给层面，彻底改变土地审批制度，实行竞标拍卖、土地上市，使土地市场与房产市场衔接，土地价格与房产价格衔接。调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投入，减少其他高档层次住宅土地的投入量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行，以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商能够真正受到引导并调整投资方向。

消费层面，宜大力推行“租售并举”，分清投资行为与消费行为的关键区别，让更多的居民分流转向租住政府的廉租房、经济适用房。

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