些许隐忧

徐进 刘杨

“台湖很像前几年的天宫院、长阳或者旧宫，但也不完全相同。因为政策环境变了，市场环境也变了。”台湖区内某开发商人员如是说。

对于台湖的未来，几乎一致的叫好声中，也闪现着些许隐忧。今年调控新政以来，取证难的现实，已经给台湖高价地项目入市蒙上阴影；“钱荒”的危机搅动金融市场，是否会给大手笔买地的房企带来冲击？对于目前仍然相对荒凉的台湖而言，在未来5-10内才能实现的规划图景，又是否能换来市场的耐心和信心？

高价地的担忧

“今年上半年，我们三期住宅产品多次以单价1.9万元的价格申请预售证，都没有批下来。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏坦言，今年调控新政之下，预售证的收紧正在延缓项目后期入市的速度。据市建委数据显示，东亚·印象台湖前期648套住宅的成交均价约为1.4万元/平米。

记者了解到，根据目前施工进度，项目三期很有可能在今年底或明年初，以现房或准现房的方式入市。“因为现在政策上对现房销售还不存在价格监管。”

至于首开万科·公园里项目对外2.5万元-3万元/平米的报价，业界内亦担忧其预售证能否顺利获得“放行”。 亚豪机构市场总监郭毅认为，台湖房价一年内如此“跃升”，恐怕会遭遇政策阻力。

业内普遍表示出对高价地块上产品如何定位、如何消化的担忧。高企的土地成本会增加后期开发与销售的风险，在入市时间、入市价格等关键节点的选择上，房企需要相当的敏感和智慧。

此外，在台湖“群雄”中，最受外界关注的恐怕还是泰禾。郭毅认为：“泰禾项目对于区域价值走向非常关键，也是企业在京发展的关键一步。”

业界普遍猜测，因为泰禾地块高楼面价和高容积率的矛盾、加上比例不低的保障房配建，这几乎排除了做豪宅的可能性。此外，台湖的生活、商业等配套尚处于初级阶段，改善性产品能否获得市场的认可，也是未知数。

配套尚显落后

“轨道交通欠缺无疑是区域发展的最大硬伤。”亚豪机构副总经理任启鑫指出。被京津高速横穿的台湖，看似享有城际交通主干道的便利，可是作为即将迎来多楼盘入市的居住区，台湖的公共交通实在是太过匮乏。

记者实地探访发现，当前由市区前往台湖最便捷的方式还是自驾，从京沈高速台湖出口出来，不一会儿便能达到前段时间拍出的多个地块。乘坐地铁的话，如果从通州梨园站换乘公交车，到达与之最近的东亚·印象台湖至少也得在20分钟左右；如果从亦庄线次渠站出来，因为没有直通的公交车，到达与之最近的首开万科·公园里也尚需步行近1.5公里的路程。实际上，其他已拍出的地块距地铁的距离，均远于首开万科·公园里项目。

“如果像长阳和天宫院一样，拥有地铁作为主要的公共交通支撑点，客群的覆盖面也会更加广泛。”台湖区域某楼盘策划曾如此感叹。在他看来，在地铁亦庄线亦庄火车站开通之后，这一局面将有所缓解，“毕竟这个站点更加靠近几个楼盘。”

而除此之外，例如商业、教育、医疗等台湖也没有成型的配套。利好消息是，万达文化产业集团将在通州建造万达文化旅游城。公开资料也显示，已经成交的多个地块中含有商业、医疗、教育等配建用地。但按照以往的经验，开发商也只有在人群都居住进来了之后，才会陆续实现所承诺的配套。

从区域规划而言，环渤海总部高新基地、文化旅游区、“两站一街”等重点规划项目被视为发展利好，但其在未来5-10年能否成为区域发展的实际支撑，仍然具有一定的风险性。同时，这种规划中的利好，也考验着市场的耐心和信心。

合力造城的隐忧

业界总把台湖和天宫院、长阳等区域相对比，但这两个板块的成功能在台湖复制吗？

天宫院板块曾凭借低价策略一举打响市场，长阳板块亦经过相对长期的培育，而它们也都依托了去年以来楼市回暖的大势。如果单靠高地价来支撑高房价信心，台湖恐难获得市场埋单。如何在竞争中合作、成功地合力“造城”，并且在未来的市场波动中寻找机会，是台湖房企共同的考验。

对后市普遍的乐观预期，已经导致台湖周边辐射板块捂盘惜售、跟风涨价的苗头出现。郭毅认为，这恐怕会增加市场的盲目波动，不能不警惕。

乐观估计者有之，如在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，台湖仍旧拥有巨大的潜力。“作为北京市的副中心，通州的发展有目共睹，台湖也必将是受益者。”王永平笑言，“北京市政府的规划绝不会是‘纸上画画，墙上挂挂，长阳、大兴等新兴区域的发展已经证明了这一点。”

对于台湖的未来，悲观的声音亦有之。早在各家房企高价拿地之时，华远地产董事长任志强曾在微博上说：“再一次用贵于面包的价格购买了面粉，是疯了还是饿的？”