万达资本新纪元

龚小锋

“假如万达IPO成功，它的总市值很可能超过万科，成为中国地产的老大”，有业内人士曾如此评价万达上市的重要性。如今，为上市奋战多年的万达集团，终于成功登陆香港资本市场。

继3月22日恒力公布大股东陈长伟协议将所持65%股权售予万达之后，6月25日，恒力房地产发布公告称，与万达的买卖协议已完成交割，并正式更名为“万达商业地产”。

在招商、万科、金地收购壳公司、打造双融资平台之后，未上市的万达和绿地两大巨头一直谋求分拆上市。故而恒力地产及绿地准备借壳的金丰投资都被认为是未来生力军，如今，提前绿地完成收购交割的万达，显然照亮了这一路径。

一手找钱，一手砸钱，这是万达最近在资本市场的显要特征。万达近期还宣布了两项在英国的投资，包括并购了一家游艇公司及在伦敦投建超高级酒店，总投资金额约10亿英镑，这是继去年以来万达第三次出海。

正式香港借壳上市

万达曾为上市奋战多年，旗下商业地产和院线业务在国内IPO至今还处于暂停状态。在这种情况下，万达开始寻求香港壳资源，并于4月10日以6.74亿港元总价买下恒力65%的股权，曲线赴港上市，直至目前已经完成交割。

恒力方面称，交易的具体方案和此前4月10日公告内容一致。当时公告显示，待售股份代价为4.655亿港元或每股0.25港元，待售可换股债券代价为2.09亿港元，总的收购代价为6.74亿港元。

“我们上市真不是为了钱。”万达集团董事长王健林此前在接受媒体采访时说，“上市主要是为了建立一个更好的现代企业制度，也为了高管以及长期跟随我们发展的小股东，以减少他们的流动性。”

“由于香港资本市场的开放性，较A股市场更有优势，肯定有利于万达开拓更多、更廉价的资本渠道。”港股业界资深评论员岑智勇告诉记者。据了解，如中海、华润、恒大等在香港上市企业更加自主高效，不但融资不受证监会管辖，在年初股东大会制定发行总额后，每一笔只需董事会讨论后即可发行，而在国内融资没有半年时间是不可能完成的。

据岑智勇介绍，如中海宏洋即是一个买壳而来的好例子。在被中海外收购后三年，其从不足10亿港元的年度销售额，跃升至2012年的135亿港元，成为内房企收购同行公司的一个资本传奇。

业界最为关心的则是万达何时才能将资产注入这个壳公司。只有注入优质资产，壳公司才能真正成为一个融资投资平台。但按港交所规定，买壳后24个月内进行大规模注资即被视为反收购，需重新按IPO的程序审批。因此有分析认为，这意味着万达两年内将难以依靠恒力地产大规模融资。

王健林此前曾回应称：“目前没有资产置入的计划。” 但似乎并非所有公司都有这个耐心，4月，招商地产为一年前购买的壳公司东力实业注资近50亿元，构成“反向收购”，需走重新上市审批程序。在招商之后，万达能否复制这一路径，还有待观察。

加速海外并购

对于香港上市公司平台，王健林曾表示将作为海外地产项目的投融资平台。对于走在国际并购前列中的万达，如能通过香港上市子公司进行海外并购，能够灵活地避开政府监管风险并提高海外并购以及后期整合的成功率。

万达国际化步伐正在加快，在去年26亿美元收购全球第二大院线AMC、30亿美元投资俄罗斯旅游业。6月19日，万达又宣布在英国进行两项总金额约10亿英镑的投资，包括3.2亿英镑（约合30.7亿元人民币）并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑（近67.1亿元人民币）在伦敦核心地段建设超五星级万达酒店。

据记者统计，从去年5月22日至今，一年的时间里，万达已在美、俄、英三国留下扩张足迹，投资额近72亿美元（约441亿元人民币）。

“收购圣汐游艇公司并不意味着万达开始多元化扩张，而是万达现有业务拓展的需要。万达已经确定将文化旅游作为核心支柱产业，其中包括在国内知名旅游城市建成三个游艇俱乐部，也有收购游艇公司的需求”，王健林近期透露，万达在青岛、大连、三亚都规划了游艇俱乐部，未来可能在中国建立新的圣汐游艇工厂，完善产业链。

更让人关注的是7亿元酒店收购。“世界奢华酒店市场一直被外国品牌占领，海外从来见不到中国五星级酒店。”王健林称，万达决定做先行者，改变这种局面。从今年起，将在海外发展万达五星级酒店，计划10年内，在世界8至10个主要城市建设万达酒店。王健林此前透露，今年还会在纽约投资一个五星级酒店。

海外并购显然成了万达向跨国企业努力的重要一环。

亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，万达之所以选择并购海外酒店，是因为酒店早已经是万达的四大板块之一，万达有意将其做大做强。在朱凌波看来，军事化管理的万达能否与并购企业实现文化兼容，后期并购改造能否有足够资金跟上，将成为一个考验。

对于并购之后管理模式的融合，王健林近期表示，AMC、圣汐等历史悠久的公司已经形成自己的文化、管理模式，“作为股东我觉得只要有股权的变化和获得利润就可以了。AMC我们只派了一个联络员，圣汐现在一个人都没打算派，还是保留原有团队。”

由于上述收购都针对文化旅游产业，符合万达从商业地产向文化旅游转型的思路。

万达集团目前四大产业为商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货，王健林此前接受记者采访时表示，到2020年，万达非房地产收入要超过一半，“届时万达将不再是以房地产为主的企业，而是以文化旅游为主的企业。”

并购显然成为王健林的一个海外扩张捷径。王健林近期表示：“未来万达海外投资会继续稳步推进，不冒进但也不停滞；且在国际化方向上万达更倾向于选择在经济发达、市场成熟、规则健全的国家和地区进行投资。”

资金围城

尽管作为国内一线房企，2012年万达集团收入1416.8亿元，但相较于其大手笔投资，万达资金压力还是不小。在海外并购方面，由于所占比重并不大，且跨国并购，能享受国家财政和信贷扶持的较低廉资金，因此万达相对“轻松”。

相比在欧美等地总额数百亿元的投资，万达在国内文化旅游上投入更加惊人。

万达文化旅游城火力全开，在200亿元造哈尔滨万达城、300元亿造合肥万达城之后，近期万达再斥资400亿元投建南昌万达城，不到三个月内，万达在三个城市的文化旅游投资达到900亿元。

万达商业地产仍在高速扩张。据万达官网的数据显示，今年投资项目接近40个，包括20个万达广场开业、17家高星级酒店落成。按照其之前50亿元上下投资一个万达广场来算，新增万达广场总投资仍需千亿元。

万达的资金来源一直是个谜。据了解，万达主要通过自有资金、银行贷款、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等渠道集资，尤其擅长利用土地质押获得开发贷款。

实际上，万达能否顺利跑马圈地的一个关键因素在于地价。受到地方政府热烈欢迎的万达在获得低成本的土地之后，将土地抵押给银行获得资金，然后开发销售并偿还贷款，以此模式进行资金周转。但如果信贷收紧或销售速度放缓，此种模式就会面临挑战，这也是王健林选择转型文化旅游的一大原因。

在朱凌波看来，由于国内金融产品匮乏，对万达这样以资本运营为导向的企业，不管是香港上市平台，还是海外战略合作引进，海外市场都可以提供其更多融资和资金渠道。

王健林对万达资金链也很有信心，其此前就对记者表示，万达对于现金流的把控十分严格。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划制定都非常严格，其甚至开玩笑称， “如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿元”。