王永平 转型商业地产的最好时期已过去

龚小锋

作为国内商业地产领域的领军人物，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平常辗转全国各地考察接洽合作。刚从上海、成都等地考察回来的王永平，饶有兴趣的在微博上展示着他考察的一些商业项目，如万象城、宽窄巷子、东郊记忆。几张上海南外滩一家由旧兵营改造的上海水舍酒店照片，引来了朋友们的纷纷询问。

房企转型商业地产的队伍越来越多，联盟的队伍也不断壮大。他回忆说，联盟建立之初，万达是第一个加入的企业，现在旗下会员遍布全国，“大家都在寻找合作，合作方式从项目合作变为战略合作。”

讲话理论性强，但却能旁征博引地说出全国各地许多商业地产项目案例，王永平是个娴熟游走在理论与实干之间的人物。“十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？”谈话间，王永平用这么一番话向记者概括了商业地产的发展历史。

正如万通掌门人冯仑所说：“蜜月很短，日子很长。”如今，商业地产泡沫化、同质化、边缘化的呼声也不绝于耳。王永平说这只能叫增长，不能叫发展：“让我们放慢脚步，等等我们的灵魂。”他说，商业地产的灵魂就是经营。

“行外乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。”王永平的一句点评耐人寻味。在其看来，商业地产发展还有很多阻碍，城市规划、发展的不合理，不科学的商业规划，人才的瓶颈，融资渠道的缺失等等。商业地产联盟作为行业组织，要凝聚行业力量进行改变。

商业地产存结构性矛盾

房地产世界：现在对商业地产有两种看法，一是觉得商业地产迎来春天，另外也有人觉得商业地产泡沫很严重，你怎么判断国内商业地产的现状？

王永平：既不是春天，也很难说是泡沫，从整体上来说，国内商业地产存在结构性矛盾。由于供大于求，某些城市或项目可能存在一些泡沫情况，比如沈阳等地商业地产就有泡沫化的迹象。但对于城市化进度快的城市，还是有能力消化这些短期泡沫。不少城市和区域仍然缺乏商业地产，尤其是优质商业项目，仍然需求旺盛甚至供不应求。

房地产世界：作为规划者，政府应该如何进行把控？

王永平：有一句老话说“规划规划，墙上挂挂，纸上画画”。商业地产过于集中和地方政府的推动有直接关系。地方政府为追求GDP，往往把这当做招商引资工程来推动。我参观过很多地方，有些地方政府直接在荒无人烟的新区做大量商业，甚至有的政府在郊区盖新办公楼，在周边大搞商业。

商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。政府要加强房地产规划的科学性和严肃性，要在商业地产布局上进行科学分析判断，做好地块规划，尤其是轨道交通一定要衔接好。

房地产世界：怎么看待城镇化潮流给商业地产带来的机遇与挑战？

王永平：中国城镇化率刚突破50%，按照西方发达国家70%-80%的标准，我们大概还有二三十年的城镇化历程。大量的农村人口将转变为城市人口，对商业地产带来新的机遇。但是同质化竞争非常激烈，挑战也很大。

相比住宅受宏观政策和大势影响比较直接，商业地产则受微观因素影响大。因为如果居民收入状况没有明显改善，消费能力很难提高，所以城镇化对商业有一定拉动，但更多还要看微观的区域和人群消费能力。

五年内商业地产将洗牌

房地产世界：从住宅调控之后，房企转型商业地产潮流至今仍在继续，当前转商是否仍处于一个很好的时间段？

王永平：房企转型商业地产的黄金期已经过去了。现在做得最成功的例子，都是在2007、2008年之前就转型的。2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，面临着很多瓶颈。首先是资金，采取以住宅销售的方式实现滚动开发的方式，这种方式在调控之下有一定阻碍，而且还受到紧缩的信贷政策影响；其次是人才，管理团队经验不足会疲于应付。

房地产世界：当前房企转型商业地产是否存在盲目跟风的现象？

王永平：转商的房企心态都不一样，我把它分成四类：主动型，被动型，盲动型和心动型。

主动转型比如万达、中粮、华润等，特点是有明确战略与模式，有人才、资金的储备。被动转型，就是政府卖地时把商业用地跟住宅用地捆绑起来销售，逼得开发商不得不做商业地产，这类企业以万科为代表。

再如盲动转型，比如有的企业看万达做商业地产发迹了，看娃哈哈的宗庆后也要建100个商场。一个做商业地产而发迹，一个发迹以后做商业地产，就错把商业地产看成是致富秘籍，这种盲目跟风非常危险。此外，如海底捞这样，因为家乡地方政府给了地，就抱着试试的心态，就属于心动型。

房地产世界：刚才也提到了做商业地产的制约瓶颈，相信很多企业已经意识到了。你接触了很多企业，现在开发商是怎样一个心态？

王永平：总的来说，可以说“行外乐观，行内悲观”。行外觉得商业地产很火所以进来，但行内很清楚情况不好。行内又分两种：“内行乐观，外行悲观”，内行的像万达，就觉得这些乱象和我没有关系，我就是要去瓜分市场。

其实，现在很多未转型的企业已经认识到商业地产的复杂性和困难。因为住宅领域有政策风险，但转型确有很大的市场风险。所以，不少企业已经变得理性，对困难的估计也更全面。

房地产世界：十年来行业格局发生分化，出现了万达、凯德、华润、中粮等第一阵营，但宝龙这样的掉队了，明发、铜锣湾等老企业更显落后，今后行业会出现怎样新的变化？

王永平：由于商业物业供应增长速度远高于购买力增长速度，商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场，最为明显的就是招商难，一些开发商为了招商，开始补贴商家的装修费用，这个问题可能在三五年后会愈发突出。

将来格局上必然发生变化，五年内可能会面临行业洗牌。接下来会出现集中化、规模化、品牌化的趋势。

从重开发到重运营

房地产世界：这几年房企做商业地产和过去比，有什么变化？

王永平：最早做商业项目，打广告，造概念，卖商铺。现在，大家都意识到商业在前地产在后，商业地产在企业的整体战略布局中明显提高，越来越多的企业成立了商业地产公司、事业部，进行更专业更系统的运营。

比如说万达做“订单地产”，如今已经是一个共识。一个商业项目的打造，应该在建设前期就进行合作意愿的沟通，考虑到商户对项目硬件的要求，根据商户的要求进行量身定制。

此外，持有的概念也逐渐被接受，像SOHO中国这样过去以销售模式为主导的企业，也向持有转型了。持有，要有优良的商业管理团队，人才的重要性更加突出。

房地产世界：决胜商业地产，有什么关键性的因素？

王永平：住宅看大势，看政策，商业地产取决于局部市场，要看微观机会，个案的差异较大。商业地产具有专业性。比如在选址布局上，要把城市发展、人口辐射、消费能力有机结合。具体到个案，要做好产品创新，提升项目质量；前期要做好招商，进行量身定制；从长期来看，后期资金投入要足，运营人才要跟上。企业需要清晰地认识商业与住宅的差异，遵循商业地产的规律。

房地产世界：你怎么看商业地产整体趋势？

王永平：从开发转向运营。最早从事商业地产的企业更多是在开发领域竞争，比如谁囤的地多，买好的位置，然后做好广告营销就能成功。现在，大多数企业意识到经营的重要性，开始从开发转向运营竞争以及资产管理，运营型人才也更受到欢迎。比如王健林号召公司要从开发思维转向运营思维，并将此转型提高到了战略高度。