学区房的热度与“阵痛”

徐进

“孟母三迁”的思想仍在影响着人们，由此学区房形成了一个庞大的市场。学区房是楼市中一个颇为特殊的门类，是商品化住宅市场、户籍制度和教育资源共生的产物。通过学区房的形式，房地产的市场交易参与着社会资源的配置。

今年6月北京市“幼升小”招生工作启动，北京市新老学区板块内，各种热闹、纷争也随之启动。

在北京市城六区中，几大颇具规模的热点学区板块正在领涨市场，迎来暑期交易的高峰。它们率先从3月以来的新政影响下走出，再次显现出学区板块超越楼市周期波动的抗跌性。

在城六区之外，随着传统名校在郊区“开分店”的大势，教育资源在郊区开始新一轮配置。然而，这些新学区楼市正在经历“阵痛”，利益争夺，矛盾激化。所谓教育地产模式，既是楼市新区的吸金法宝，同时也饱受争议和诟病。

城区学区房抢手

在城六区中，西城区、东城区，及海淀区的中关村、双榆树区域，因为存在重点小学、中学，形成了颇具规模的热点学区板块。随着六七月暑期来临，二手学区房市场升温明显。

记者走访海淀区的万柳等传统学区板块，多位房产中介经纪人证实，5月中旬以来，学区房的登记客户逐渐增多。部分区域的重点学区房议价空间明显低于平均水平，在中关村等学区板块内的部分社区房源出现“一房难求”的现象。

根据链家地产对全市400余个重点学区的1000个学区房楼盘的监测显示，今年二季度，学区房楼盘的成交均价较新政前的一季度上涨了7%，而全市二手房平均价格仅上涨5.6%。此外，学区房和非学区房的价差正在拉大，2013年截至目前两者的价格差达到11.2%。

亚豪机构市场总监郭毅表示，每年六七月份是城区二手学区房交易旺季，供需明显上扬。首先，市场上会出现相对充足的房源供应，因为很大一部分学区房属于教育投资性住房需求，购房者在孩子六七月份毕业之后就会出手转让；另一方面，目前也是需求的旺季，因为大部分学校入学政策规定，购房落户在学区之内至少要满3年时间、有的学校时限更长，才能获得入学资格。因此购房人在7月之前购买学区房产，9月之前完成过户落户，刚好能赶上时间点。

此外，今年4月底，北京市出台了一项义务教育阶段入学新办法，进一步收紧“跨区择校”的入学方式，也进一步催热学区房市场。

郭毅认为，如果这项政策未来持续实行，意味着“跨区择校”、“赞助共建”的入学渠道会越来越窄，通过学区落户入学将成主流。因此将有更多的需求进入学区房的买卖市场，而学区租赁市场或将受到影响。

楼市新区教育地产纠纷频发

城区学区房交易市场在升温，而在楼市新区，新学区划片的纷争正在发酵。

房山区长阳镇，一场围绕北京小学长阳分校的争夺战已经持续近半年的时间。5月底，房山区教委公布今年长阳学区的划片方案，官方一再表态和劝说，也没能结束这场学区之争。

今年是北京小学长阳分校招生第一年，一年级4个班，学位数量有限。中粮万科长阳半岛业主宣称，万科作为北小的引进者，业主有“优先入学权”，依据是一份签署于2010年10月的《西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》。

从3月开始，中国铁建长阳国际城、首开熙悦山等周边楼盘业主开始抗议维权行动，要求排除万科业主“优先入学权”的干扰，按“就近入学”原则进行划片。

直到5月22日，房山区教委正式公布划片方案，长阳区域共有11个住宅小区被划入北小片区，万科的“优先入学权”并未体现。

此后，关于学区划片是否合理的争辩和抗议持续发酵，长阳各大楼盘之 间业主的矛盾愈演愈烈，他们在开发商和教委办公地点的维权行动更加频繁，在业主论坛、微博等网络空间的骂战也在升级。“明年更多的孩子要‘幼升小，北京四中房山分校要开始招生，当地的优质教育资源有限，而居住人口急剧膨胀，长阳的学区之争肯定是‘持久战。”

“我们这几个楼盘，有的隔着一条街，有的距离不过百米，是真正的‘近邻。如今闹成这样，社区氛围和邻里关系都很紧张，心理很不是滋味。”中粮万科长阳半岛的业主吴女士告诉记者，她已经参与组织了好几场维权抗议活动，“和邻居‘结怨，感觉非常疲惫。”

名校的“奶酪”，已经成了长阳这片楼市新区的邻里关系之痛。由教育资源分配问题引发的当地社会矛盾激化问题，恐怕短期难解。

类似于长阳的情况，在北京其他区县也并不鲜见。位于朝阳区管庄地区的远洋一方项目，业主们为了开发商承诺中的名校，已在开发商和当地教委之间奔走维权了五六年，但曾经承诺的芳草地小学依然难以兑现。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，优秀的教育资源配套对郊区楼盘的市场提振作用很明显。但近期频发的学区纠纷、配建学校纠纷，正在伤害市场的信心。