集体土地抵押让业主贷款不再难

王豹 李超 张亚男

伴随着金融改革的进一步深化、民间融资和市场化利率的扩大化以及农村有效信贷需求不足、农村金融市场竞争加剧，贷款营销和资产质量面临着巨大挑战。如何创新金融产品，既推出适合不同层面广大客户需求的金融产品，又能有效降低信贷风险，成为多家银行亟待解决的现实问题。为有效解决部分业主和农民担保难、抵押难问题，进一步扩大贷款规模，泗水联社尝试推出了集体土地抵押贷款，有效解决了部分潜在客户的贷款难问题。

集体土地抵押贷款有关背景

泗水地处鲁中南山区，经济欠发达。随着房产经济逐步向县域市场的转移，当地房市日趋火爆，不少旧城改造也如火如荼，城区内出现大量新建社区及商业街门面房。但这些房产大多是有房产证但土地使用证为未分割国有土地使用权或集体土地，不能满足金融机构传统抵押贷款“两证齐全”的抵押物要求，并且在当地广大农村农民房产所在地也多为集体土地，无法办理抵押贷款。由于存在制度缺陷，加之缺少必要的抵押物，不少客户的资金需求无法得到满足。同时金融机构也受风险影响而无法完全满足优质客户资金需求，信贷规模扩张出现明显的增长乏力现象。在此背景条件下，为解决信贷发放制约瓶颈，泗水联社根据金融市场的状况、

客户信贷资金需求，并经咨询房管土地管理局、相关法律部门，及时开办未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，有效地解决了辖内业主抵押难、融资难的问题，极大了方便了客户的资金需求。

集体土地抵押贷款的推出及办 理条件

2013年4月2日泗水联社下发了《关于进一步加强信贷风险防范的通知》（泗农信联〔2013〕68号），推出未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，依据风险度大、小，对两种信贷产品分别定义，区别对待。一是未分割国有土地使用权的抵押贷款借款人必须依法拥有有权部门核发的商业门面房房屋所有权证，未分割土地必须为国有出让土地。同时具备《个人贷款管理暂行办法》规定的其他条件，利率执行利率执行基准利率加上浮40%。二是办理集体土地使用权商业门面房抵押贷款时，抵押物登记只做表外保管，以保证贷款入账，为减少该类信贷产品的风险，要求办理抵押的同时增加担保人提供保证，根据商业门面房地理位置不同差别确定抵押率，城区集体土地使用权商业门面房抵押率不得超过70%，乡镇抵押率不得超过60%，并给与客户一定的利率优惠，利率执行基准利率加上浮60%。

集体土地抵押贷款的推广

为加大推广未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，该社主要采取以下措施：一是打破原来仅有城区的联社营业部和城关两家基层社可以办理城区门面房抵押贷款的限制，将城区门面房抵质押贷款业务向全辖网点放开，真正发挥出农村信用社点多、面广和人熟的自然优势。二是严格把关手续，确保信贷质量，结合评估机构的定价对抵押物进行合理定价，综合多方面因素确定质押率，对于不同类别的抵押物设置差别利率管理，杜绝法律漏洞，做好抵押物登记工作，确保抵押关系的效力，让集体土地所有者签署同意抵押申明，确保抵押物的合法性。三是严把贷款审批关，贷审委成员对待审批的抵押贷款全部现场外核，并将外核情况与贷款办理社贷款权限挂钩，针对集体土地抵押贷款的特殊性，该社要求提供抵押物外追加担保人担保。四是开启绿色通道，增强综合竞争能力，面对县域内各金融机构的激烈竞争，该社充分利用自身灵活的信贷审批机制，对各金融机构竞争激烈的重点客户、优质客户，采取利率优惠、简化贷款手续、限时办贷和灵活信贷产品等方式进行办理，带动了抵质押贷款业务的快速发展，有力地提升了该社的综合竞争力。

为让广大客户尽快知晓这一新的信贷品种，该社通过营业网点LED屏、营业网点悬挂宣传条幅、公交车站牌张贴商业门面房抵质押贷款宣传海报，选派客户经理发放宣传单，向广大客户详细介绍信用社抵质押贷款种类、办理流程，抵押贷款高效快捷、条件放宽、利率优惠等特点，受到广大客户的普遍认可和青睐。

集体土地抵押贷款取得的成效

集体土地抵押贷款的推出，不仅有效解决了部分客户的抵押物无法办理抵押现象，而且在破解农村信用社资金瓶颈方面取得了突破。长期以来，农村信用社面对的群客户群体主要是农村、农民、农业经济组织和小微企业，贷款的额度较小，抵押物相对不足，广大农民由于无法提供有效的抵押物，贷款方式多以农户相互担保、联保或组建农户联盟等方式发放，特别是随着城镇步伐的加快，农民进城购房非常普遍，不少农民还购置了门面房，加之城区旧城改造，许多原城区居民也大批回迁，但由于土地性质等问题，资金需求无法得到满足。该灶贷款推出后，部分业主和农民的集体土地（房产）可以办理抵押贷款，这为金融资金与客户需求之间搭建起了一道资金融通的桥梁。止2013年6月末，该社在不到两个月的时间内就已办理集体土地抵押贷款38笔、金额2657万元，占当年新增贷款额的18.35%，产品推广取得了初步成效。

相关的风险防范措施

集体土地抵押贷款仅仅是农村金融产品和服务方式创新形势下的一种尝试，还有许多内容需要逐步完善。针对集体土地抵押贷款办理过程中可能出现的政策层面等方面的风险和不确定因素，该社将该类信贷产品的信贷风险防范作为密切关注的重点，着力抓好以下几点：一是加大集体土地抵押贷款的“三查”制度，确保集体土地抵押贷款借款主体合规、真实，并时刻关注抵押物价值变动情况。二是不断完善集体土地抵押贷款的办贷手续及流程机制，杜绝出现操作风险。三是完善风险处理机制，一旦该类信贷产品出现风险，可通过缴纳出让金实现抵押物转让变现、拍卖或追索担保人等方式防范风险。

（作者单位：泗水县农信联社）