业主委员会面临的困境与出路

陈一丹

摘 要 在物业公司与业主之间矛盾不断加剧的情况下，业主委员会的成立反映了业主们的意愿和要求，代表着业主们的利益。但业主委员会在社区自治管理实践中却遭遇了诸多的问题，往往陷入困境。本文基于深圳景洲大厦的案例，以小见大，希冀通过分析我国业主委员会与各方的矛盾冲突和当前所面临的现实困境，以试着探究其治理途径，寻找业主委员会发展的出路。

关键词 业主委员会 矛盾 困境 治理途径

自上世纪90年代以来，随着我国房屋产权制度改革以及房地产业的迅速发展，一种新型的社区自治组织——业主委员会也随之产生。本文通过对景州大厦业主委员会在维权过程中遭遇的困境进行剖析，希望提炼出可供学习的经验，以期为我国业主委员会的发展提供新思路。

一、业主委员会与各方的矛盾冲突

1、业主委员会与开发商的矛盾。一些无良的开发商为了追求私利，追求经济利益的最大化，就有可能通过在开发房产过程中偷工减料，以劣充优来减少成本。深圳景洲大厦的业主们在入住之后，相继遭遇了电梯“货不对板”等诸多问题，正常的生活秩序严重地受到了影响。但开发商对业主的反映却不予理睬，使其与业主委员会之间的矛盾加剧，冲突不断。

2、业主委员会与物业公司的矛盾。业主委员会与物业管理公司双方本是委托与受托的关系，但是信息的不对称带来了一系列问题，例如服务质量低、乱收费、私吞公共维修资金等。景洲大厦最初的物业公司是振业物业管理有限公司，它是开发商的子公司，自然过分片面地代表了开发商的利益，因此出现了漠视业主利益、服务质量差、收费高等一系列问题。

3、业主委员会与政府部门的矛盾。由于利益牵扯，政府部门常在物业公司与业主的纠纷中做出不公正的裁定，设置层层障碍。景洲大厦在新聘物业时曾遭遇了行政干预，无法自主决定聘用哪家物业公司，甚至出现了景洲大厦业委会主任被政府红头文件“罢免”的情况。

二、业主委员会的现实困境

1、业主委员会的法律地位模糊。在实践中，当需要以司法途径维护小区公共利益时，业主委员会作为一个执行机构是不能作为诉讼主体，即不能以业主委员会的名义起诉或应诉。

2、民众参与不足。业委会的每次决策都应与业主大会有关，通过全体成员投票并获得一定比例的投票数后，决策才可实行。而在现实情况中总存在一些不愿意参与业主委员会工作的业主，他们有的是对业委会缺乏关注、信任和参与意识，有的则是存在着“搭便车”的心理，坐享其成。景洲大厦业主委员会在维权的过程之所以能够获得一个又一个的成功，与全体业主的积极参与，全力支持是密不可分的。

3、过度的行政干预。政府部门和业主组织之间并不存在行政上的隶属关系，故而政府部门与业主组织的关系应该是“行政指导”而不是“行政领导”。深圳市房产局以行政权力涉足民事关系，这本不具有法律上的效力，不但不能达到其干预的目的，反而会影响行政行为自身的权威。

4、制度不健全。当前我国虽然在基层社区群众自治以及社区中的物业管理与业主和业主组织的权利等方面的立法已经给予业主组织确立了基本的法治框架，但若要有效地行使相应的自治权，仍需要法律和制度的发展。景洲大厦案中关于深圳地方法规规章与上位法冲突问题，在如何保持我国法律一致性的讨论以及如何启动解决法律冲突的法律解释与审查程序方面，亟需加强现有制度中有关制度的可操作性。

三、业主委员会的治理途径探析

1、清晰地界定边界。物业是私产性质，业主享有占有、使用、处分的全部权利。而物业管理权是私有产权的延伸，业主自己出钱请“管家”，是两个民事主体之间的市场行为。投票权应属于业主所有，行政主管部门和其派来的专家可向业主进行专业知识方面的指导并提出建议，并不应该越权来包办。明晰了边界，才能更加清晰地区分在社区自治过程中政府、业主委员会、物业公司所扮演的角色，明确各个角色应该承担的权利与义务。

2、以法治取代行政管制。政府的行政干预不但不能达到其干预的目的，反而会影响地方政府的行政权威的合法性。故而行政权力的过度干预是应被重视的。行政主管部门只能撤销业主委员会违反法律、法规的决定，而并不能撤销或解散业主委员会本身。作为自治组织在自治范围方面的事务除非违反法律规定，不然就是不受行政行为干预的，换言之，政府不能随便为民做主或代替民众做主。因此在处理政府与自治组织关系时，政府应该明确法治并意味着行政管制。

3、加强业主委员会自身建设。一方面在于提高业主委员会委员的自身素质、自我管理意识和维权意识。深圳景洲大厦的业主成熟并富有理性，同时拥有优秀的领导组织者，他们能够理性维权，从而获得了广泛的公众舆论支持，使得景洲大厦事件得以在历经艰难曲折之后最终能够得以圆满的解决。另一方面，业主委员会应积极探索，寻求制度上的突破与创新。

深圳景洲大厦维权的成功是中国物业管理服务行业改革试验的典范。我们应该从中汲取其成功的经验，为业主委员会的发展拓宽思路。

（作者单位：华北电力大学）