影响我国商品住房价格因素的实证分析

朱睿

【摘要】规范分析结果表明，商品住房格受诸多因素的影响。本文通过建立模型，采用逐步回归的方法，对2009年全国31个地区的商品住房价格进行了实证分析。结果表明，地区生产总值，房地产投资额，城市人口密度，居民人均收入是影响住房价格的重要因素。

【关键词】回归模型；商品房价格；影响因素；EVIEWS6.0

1.引言

从上世纪90年代开始，中国各个地区先后进行了住房商品化制度的改革。原来计划经济体制下大量的公有住房，通过“房改”的方式逐步实现了居民住房商品化。其后商品房开发建设如井喷般爆发，大量的新建商品住房被推向市场。正是这场住房商品化的改革，解决了我国城镇大多数居民的住房问题，使我国住房在数量和质量上都发生了根本性的变化，同时也带动了国民经济的高速发展。

与此同时商品住房价格日益水涨船高。据国家统计局统计显示，近年来，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快，特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持續上扬或维持在高位运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。

从1998到2009年，我国商品住房价格持续上涨。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。到底是什么因素影响了我国商品住房的价格，这正是本文研究的课题。

2.商品住房价格影响因素——理论分析

商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。同其他商品一样，商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础，商品住宅价格是价值的表现形式；买卖双方达成的实际交易价格，除受商品住宅价值的影响外，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的影响，其价格围绕价值上下波动。

商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一般商品价格的特点。首先，由于住宅建设周期较长，其在短期内的供给是缺乏弹性的，价格由需求决定；即使从长期来看，土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏弹性。其次，住宅开发的滞后性导致住宅价格呈周期性变化。当住宅市场供小于求时，商品住宅价格上升，大量住宅开工建设，由于建设周期长，当住宅完工时需求可能变小，同时供给量剧增，供大于求，商品住宅价格下降。这就导致了商品住宅市场周期性明显，价格在不同时期差别很大。最后，住宅的区位是其价格的重要影响因素。和其他商品不同，住宅具有空间固定性的特点，其所处的区位不同，市场需求不同，价格也就不同。

从商品住宅价格的特点可以看出，住宅价格的形成是一个复杂的过程，受到诸多因素的影响.国内外许多学者都提出了自己的观点，Dipasquale和Wheaton对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量—流量模型，模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；周京奎（2004）对房价与利率的的实证分析得出利率提高，房价应该降低，即利率与房价负相关；周明生（2007）认为，如果一段时间内居民收入速度上升明显，那么就会有越来越多的居民改善居住条件，购买住房，受旺盛的需求和相对稀缺的供给的共同作用，商品住房价格也会以较快的速度上涨。

3.建立模型

本文选取了最具代表性的因素来建立模型，进行截面回归分析。其中，我们以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y，选取地区生产总值，房地产投资额，居民消费水平，居民人均可支配收入，城镇人口比重作为解释变量。因此，我们可以建立模型如下Y=a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+b，其中Y代表全国商品住宅房平均销售价格，X1代表地区生产总值，X2代表房地产投资额，X3代表居民消费水平、X4代表居民人均可支配收入、X5代表城镇人口比重，b代表随机误差项。

本文收集了2009年全国31个地区的数据，进行回归分析可得，得到回归方程：

Y=-0.116531X1+0.342571X2+0.205959X3+0.254526X4+8.4993378X5-2047.639

（0.031714）（0.143189）（0.136802）（0.145303）（28.110326）（1793.900）

t=（-3.776415）（2.392429）（1.505525）（1.751686）（0.302145）（-1.201736）

R2=0.910246，AdjustedR2=0.892295，DW=2.513174，F=50.70780

结论：拟合优度良好，F值较为显著，但由于X1系数为负，不满足其经济含义。且t检验不显著，考虑存在多重共线性

（1）做多重共线性检验

X1 X2 X3 X4 X5

X1 1.000000 0.817348 0.407797 0.509444 0.331097

X2 0.817348 1.000000 0.698033 0.780023 0.619000

X3 0.407797 0.698033 1.000000 0.950113 0.912397

X4 0.509444 0.780023 0.950113 1.000000 0.837430

X5 0.331097 0.619000 0.912397 0.837430 1.000000

从上表可见，相关系数较大，存在多重共线性，利用逐步回归修复多重共线性修正后方程：

Y=0.4122X4+54.9073X5-5215.343

（0.0848）（25.0909）（783.8634）

t=（4.857670）（2.188331）（-6.653383）

R2=0.846685，AdjustedR2=0.835734，DW=1.955526，F=77.31539

（2）自相关性检验

DW检验：对应样本数为31、2个解释变量的模型、0.05显著水平，查DW统计表可知，dL=1.30，dU=1.57，模型中DW=1.95526，dU

（3）异方差检验：

利用WHITE检验，得到Prob>0.05，不应拒绝原假设，即不存在异方差现象。

所以得到最终回归方程：

Y=0.4122X4+54.9073X5-5215.343

（0.0848）（25.0909）（783.8634）

t=（4.857670）（2.188331）（-6.653383）

R2=0.846685，AdjustedR2=0.835734，DW=1.955526，F=77.31539

4.各因素對商品住房价格影响分析

（1）地方GDP的大小与房价呈反比。虽然有北京等直辖市的影响，但这个结果还是有些出人意料，一方面说明了我们的GDP数值依然存在着很大的水分，另一方面也说明商品房建设的热度有所降低。2008年新春伊始，建设部推出了三项重要措施：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。看来这一措施还是起到了一定的效果。

（2）X4的系数为0.4122，符号为正，与理论分析相符。人均可支配收入代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。住宅相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。98年住房改革以来，人们对房子的认识也突破了原有的层面。买房不只时为了住，更是一种风险极小收益很大的投资。一时间，“有钱就买房”成了所有中国人的共识。一方面在我国需要购买住宅用于居住的人群非常庞大，另一方面由于我国缺少投资渠道，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睐，前几年席卷全国的温州炒房团就是一例。因此随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高，城市商品住宅价格将呈不断上升趋势。 （下转第171页）（上接第169页）

（3）城镇人口的比重对房价影响很大。随着社会经济的发展。越来越多的农民涌入城市，城市人口增长迅速，随之而来的就是不断增长的住房需求。我们可以很明显地看到，在城镇人口比重很大，城市化比例较高的北上广江浙，房价都是处在一个比较高的位置。今后几年，其他一些省份的城镇人口比例势必会继续上升，如何保障低收入群体的住房问题，如何使居者有其屋，如何在城镇人口不断增长的大环境下保持房价的平稳过渡，都是我们政府需要考虑并解决的问题。

5.政策建议

（1）限制房地产投资。可以看到2010年以来，随着限购令的出台，房地产企业通过通过贷款融资的成本增加、难度增大，按揭贷款额度、总量明显下降。与此同时，当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应；另一方面要坚定不移地抑制不合理需求，保持供求关系基本平衡，促进房价逐步回归到合理水平。

（2）增加居民投资渠道。房地产价格的过快上涨，正是从某种程度上体现出庞大的社会资金投资需求无法从现有的狭窄投资渠道中得到满足，因此一旦发现某一领域或某一品种“有机可乘”或“有利可图”，各路资金便会“大举进军”，直至将其中的泡沫吹大、吹破。因此，可以通过增加金融理财产品种类，（例如可以效仿美国设立共同基金），增加对股票、基金、黄金、商业保险的投资，拓宽投资渠道，让资金拥有更多、更畅通的投资途径，而不是一味的囤积在房地产市场中制造泡沫。

（3）大力发展中小城市，缓解大城市人口增长压力。大城市房价居高不下一直是房地产市场一大难题，究其原因之一就是不断涌入大城市的外来人口。通过大力发展中小城市，创造出更多就业机会，增加中小城市吸引力，可以有效地减缓大城市的人口增长趋势，从而减缓房价的上升。

（4）政府应大力加强保障性住房建设，保证居者有其屋。建议将经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房与商品房在政策调控方面适度分离。保障性住房解决的是公平和社会保障性问题，而非经济效益和市场效率问题，应由政府负责解决和承担。

参考文献

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