菲比购房记美国学区房解析

这是菲比在南加州大学（USC）就读的第三个年头，坐在客厅里望向远处巨大的Hollywood标志，她已经很满足了。与很多同龄学生相比，她不用和别人分享自己的私人空间，也不用担心市中心糟糕的治安和那些老旧房不断出现的维修问题。她所在Hancock区虽然和学校有一定的距离，但是和前面的几点相比，这绝对不是什么大问题。

对于所有到洛杉矶就读的留学生而言，第一年虽然可以在学校提供的宿舍里过渡，但是到了第二年几乎所有人都会选择在校外租房。一方面同等的价钱（约4000-5000美元/季度）可以住到更好条件的房子，另一方面也确实有学校宿舍紧张的实际问题。不过对于崇尚隐私和自由的少年派们来说，在校外租房更能彰显“独立”，才是他们选择走出校园的关键。

菲比就是这其中一员，学季的第二年暑假，菲比的妈妈山高水远地从香港赶来，和女儿一起在USC周边看起了房子。对于菲比一家来说，他们买房的需求很明确——安全第一，投资第二。

安全成为购房首选因素

国人印象中的美国，似乎是“夜不闭户路不拾遗”的典范代表，然而对于贫富落差较大且有种族遗留问题的洛杉矶而言，社会治安问题往往十分突出。尤其是南部地区，很多人往往避之不及。

位于洛杉矶中心城区的南加大周边也不太平。去年4月在校园附近发生的中国留学生被枪杀案件曾在校内中造成一片哗然，因为两个学生被杀竟是黑帮分子为了加入帮派以示决心的“祭旗行动”。他们很不幸成了“随机选择”的牺牲品。听起来似乎骇人听闻，但USC所在的洛杉矶市中心，晚上七八点后尽量不出门已经成为居民的共识。

投资需求也是终极目的

令人费解的是，华人聚集的洛杉矶北部地区治安却出奇地好。这里成为近年来华人青睐的优质房产社区。最具代表性的Arcadia的房价甚至已经远远超出了西部的比佛利山地区。这虽然让很多技术移民们望而兴叹，但面对越来越多内地人大把大把的豪掷钞票买楼买地，Arcadia房价已经如同唐人街一般，自成体系地运行起来，任谁也拉不住管不了了。

不知是不是受了Arcadia的影响，离它最近的名校南加大周边的房地产近年来也成了投资热门，来自韩国、日本或美国本土的很多开发商开始在这里兴土动工，大建学区房，销售形势一路看好。菲比的家人也正是看到了这一市场动向，因而更加坚定决心，要为女儿在这一带买处房产。

菲比的母亲经过与经纪人多次email沟通后，决定将购房的区域锁定在离市中心稍远但是居民较为集中的新社区。一般来说，这类社区的房子都是新建的，设施较好，此外，这里有很多亚裔学生居住，因而治安比较有保障。

信用好，购房轻轻松松

明确了需求后，房产经纪就很快为菲比母女提供了几处备选，只看了4轮，母女就定下了一处位于hancock区的公寓。令她们惊奇的是，这栋5层楼的公寓仅仅两三个月就售空了，买房的几乎全是韩国留学生，因为开发商是韩国人。

经纪人帮助几轮讨价还价，最终140平米的房子以60多万美元成交。不像喜欢“全款全现金”的内地投资者，菲比的家人贷了款，由于信用良好贷款一周就批下来了。虽然后续每年还有约13000美元的房产税和物业管理费，但是和每月四五千的租房费用相比，这一投资还是值得的，因为目前菲比的房子已经升值到近70万美元。

华人资产转移催热加州房市

菲比一家的购房经历，只是加州市场的一个缩影。7月初美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的一组数据进一步显示，过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元，仅次于加拿大人，但房价中位数42.5万美元却华丽丽地秒杀了第二名的印度和第三名的大不列颠子民。

由于国内房市降温政策不断出台，限购令、遗产税都进一步加大了国人资产转移的需求。国内资本强劲地寻找出口，作为社会经济环境稳定，房产市场稳健保值的美英澳就成为重要的投资渠道。

从国人投资目的地来看，加利福尼亚州项目占到了一半以上，甚至说目前洛杉矶超过半数销售的房子都是卖给中国人的。其中不乏像菲比这样的购房家庭。孩子在洛杉矶或者旧金山上学，出于投资和安全的考虑，很多中国父母趁着暑假来到学校周边地区“猎房”。这些人中有出手阔绰，直接买联排别墅雇佣人的，也有办贷款买公寓的，但其中七成的客户都是直接付全款现金的。

这种旺盛的需求，强烈刺激着代理商们的神经。他们争抢中国客户，甚至为他们找中文繙译，提供各种周全的服务，甚至连歌剧票都帮买。而开发商也在紧张的申请地皮，盖楼卖房。

总结，学区房的购买要素

【学区房的概念】

与国人的学区房概念不同的是，美国的学区房其实是指大学校园周边的公寓。学生们在完成第一年的住校过渡后，大都会自己出来租房居住。因而带动了校园周边的房市。美国人自己并没有学区房的这种概念，这种“学区房”的概念纯属是中国人套用的。

【如何选择学区房】

前面已经讲过，USC所处的地理位置决定了它周边的房屋安全性都比较差，同时由于时间久远，这些市中心的公寓大都非常老旧，维护的时间成本比较高。但是学生们为了上下学方便，或者省些钱，也会冒着风险租这类房子，但前提是一定要做个“聪明的路人”。如果是纯投资不自住的话，在这种地段投资房产价格比较低，房子也不用愁租不出去，唯一的缺点是维护成本较高。

第二类就是菲比选择的这种房子。一般这类楼盘都是新房，不用担心维护问题。缺点则是离学校比较远。但是这类社区的安全指数比较高。一般现金在100万左右的投资者，可以考虑在这类地段出手，这也是目前大多华人的选择。

第三类就是比较奢侈的了。洛杉矶西部和北部地区都是首选。比如Arcadia地区和西部的比佛利山地区置业。

【关于洛杉矶和旧金山】

与洛杉矶的东北部新兴的华人社区相比，旧金山的Sunset地区则有历史多了，这里有一半人口是华人，著名的美国唐人街就在这里，超市和餐厅的服务员几乎都会讲中文。而在全美排名第二的著名高中Lowell high School里的华人学生则占到了52%。大名鼎鼎的硅谷也坐落在旧金山，很多从事IT业的华人、印度人大都在其周边的Saratoga、Cupertino、和Sunnyvale地区职业。而Milpitas则有62%的中国内地新移民。

旧金山既是老牌华人的聚集地，也是新技术移民的安家所，你可以根据自己的实际情况进行选择。

谨以此篇菲比购房的故事，献给那些在正在海外“猎房”的内地投资客们，他们有的因为无奈，有的因为理想，无论出于何种考虑，希望我们这个经验故事，能助力他们在投资海外的路上踏出成功的第一步。