加强物业管理行业税收征管的探讨

涂宗生 钟有娥

近年来，随着城市化进程不断加快，房地产行业发展迅猛，物业管理已成为一个悄然兴起的新兴行业，不仅数量越来越多，规模也越来越大。因此，如何进一步加强物业管理公司的税收征管，成为地税部门强化税收征管的重要课题之一。

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

1.纳税意识淡薄，不按规定开具发票。部分物业管理公司对税收法律、法规和规章不甚了解，认为其提供的物业管理服务与居民生活息息相关，取得的收入也主要是用于支付管理人员的工资和对房屋及配套设施、公共场地的维修养护，以及用于物业管理区域内环境卫生的维护，所以认为物业管理收入无需纳税。同时，收取的物业管理费存在不按规定开具发票的现象，往往通过使用自制收据收取物业管理费、综合服务费等，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

2.产权底子不清，形成帐外收入。不少物业管理公司是由房地产开发商自行组建的，在房地产开发完成后，门面或对外出售或出租。实际操作中，开发商通常将销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，一方面，物业管理公司对资产的减少存在没有及时进行账务处理的现象，造成产权底子不清、资产不实；另一方面，对房屋销售收入存在未作应税收入入账的现象，从而埋下税收的漏洞。

3.混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。部分物业管理公司将本身收取的费用与代收费用相混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成税款的少缴或不缴。

4.适用会计核算准则错误。很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而不是按照《企业会计准则》规定的企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则，而对于费用却往往采用“权责发生制”记账，由此造成营业税、企业所得税不能准确计算。

5.成本、费用冲减应税收入。部分物业管理公司因工作需要，有时会在该物业管理公司所辖的出租户中购买相关商品。而在账务处理时，物业管理公司往往将其购物发生的费用直接抵减出租户租金及相关物业管理费，而账面却不作记录，从而达到逃避缴纳税款的目的。

6.混淆收入种类，少缴税款。部分物业管理公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，收取的“物业经营收入”除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但部分物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，存在仅缴纳营业税少缴房产税和土地使用税等现象。

二、强化物业管理行业税收征管的对策建议

1.加大宣传辅导力度，提高依法纳税意识。针对物业管理行业纳税意识淡薄的现状，税务机关应采取多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。税务机关应定期对该行业企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。针对物业管理的不同收费项目，在税法宣传中重点强调严格分清物业管理费收入、房屋租金收入、服务代理收入和广告费收入等。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，向小区业主宣传相关税收政策，提高小区业主的协税护税意识和主动索取发票的积极性。

2.严格“以票控税”，规范扣除项目管理。一方面，督促帮助物业管理公司按照税法和行业财务制度的要求建账建制，进一步规范物业管理公司各项收入和成本费用的核算。对物业管理公司各项收费按项目分类使用服务行业发票，避免将高税率经营项目套用低税率税目开具发票。另一方面，对物业管理公司严格坚持“以票控税”，要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

3.建立税负模型，完善纳税评估。一方面，根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，建立行业税收纳税评估模型，以进一步分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；另一方面，加强物业管理行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向对比，提高税源监控的广度和深度；再一方面，加强对物业管理公司纳税申报资料的审核，对相关物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，进一步完善各类纳税基础资料的收集整理，强化税收征管监控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要按规定列入重点监控对象。

4.抓好源头控管，实现数据增值利用。以房地产开发项目为抓手，在房地产开发企业土地增值税清算环节要求开发企业报送楼盘销售明细以及相关物业入驻的资料等。同时，将相关信息传递到主管税务部门，从源头上准确掌握物业户籍信息和物业公司财产登记信息，力争做到“管好一个项目，掌握一个物业公司，摸清一个楼宇税收”，进一步提升税收管理的质效。

5.加强部门协作，强化监督管理。加强与工商、公安、房管、房地产开发公司等部门的协作，定期了解和掌握物业管理公司的经营情况，积极开展物业管理行业税收清理和专项整治活动，严格查处各种逃税行为，营造依法诚信纳税良好治税环境。