明修上市，暗渡房产

马文刚

不久前，看完《致青春》后走出影院的小潘，正在感叹着当年的一切都是那么的简单，什么就是什么，都是那么的专一。然而，当穿着雅戈尔衬衫的小潘走过名为“雅戈尔长风8号”的高档楼盘时，不禁一愣，雅戈尔不是做衬衫的吗？什么时候做起了房产？其实小潘不必诧异，2009年楼市火爆时，雅戈尔三四百人的地产团队创造的利润，约为几万工人支撑的服装板块利润的2.5倍。“开办千人大厂，不及老婆炒房”，成为了这一对比的真实写照。

其实，不止是雅戈尔，四川长虹、武昌鱼等上市公司都已涉足地产业。仔细分析不难发现，很多传统行业虽然能够带来大量的现金流，但由于利润率的问题，使得仍然属于暴利的房地产行业逐渐扶正并成为了主业，尤其是现金相对更充沛的上市公司，青睐房地产也是一个必然。

“不务正业”的企业们

有一首名为《挡不住的风情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱着并开心地享受房地产带来的“挡不住的风情”。据2012年年报显示，安徽水利、厦门钨业，甚至“顾名思义”做调料的恒顺醋业，各自在房地产业的营业利润分别达到了3.85亿元、5.42亿元和0.22亿元。而对于恒顺醋业而言，0.22亿元可能得踏踏实实地卖掉一条“醋河”或是一小片“醋海”才會有这样的利润。同样，青岛海尔、美的电器等上市公司，尽管自身不涉及地产，但其母集团下属的地产企业，如海尔地产、美的地产却也是做得风生水起。

更有甚者将房地产从副业迅速“扶正”，甚至逐步摒弃了原本发家的主业。主营塑料管材业务的凯乐科技在2011年初尝房地产甜头后，开始一发而不可收。据该公司公告称，2011年房地产在总收入中占比为18%，而那时的塑料管材业规模还是地产业的3倍以上。然而，时隔一年，塑料管材业这个“老大”已比不上房地产这个“老二”了，该公司2012年年报显示，房地产营业收入约10.15亿元，营业利润约2.78亿元，房地产业在整个收入中占比高达41%，而凯乐科技原本的主业塑料管材的营业收入约9.46亿元，营业利润约1.46亿元，在总收入中占比约为38%，房地产来了个完美的“逆袭”。

相比凯乐科技，没有最惊人，只有更惊人。有些上市公司一入房地产便“不可自拔”，索性“走火入魔”变成了房地产企业。主营原本是纺纱机械、化纤机械的市北高新，现在几乎变为一家房企。2012年，该公司房地产业营收约2.08亿元，利润为1.14亿元，在整个收入中占比高达68%，几乎实现了向房地产行业的“华丽转身”。

无利怎会起大早

“当前各类资本涌入地产业，根本原因在于中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。”中国指数研究院上海研究中心总经理罗勇成表示，“在现在的大背景下，除去房地产，很少有稳健的投资能够有年化10%以上的利润，金融产品的收益可能更高，但其风险也不言而喻。”

正是高回报和高盈利能力成为了房地产吸纳资本的指针。多家机构数据显示，近年来地产业的整体毛利率在30%至40%。事实上，房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。由于地产业实行类似于杠杆机制的资本金制度，加之近年来“野蛮生长”的房地产基金，一同在助长着开发商的利润。假设一个预计投资额20亿元的住宅项目，利润为5亿元，项目利润率为25%。实际上开发商往往只需拿出1/4的预计投资额，即5亿元就可开始启动项目，在开发的后期开发商可开始预售，通过不断回笼的资金继续分期滚动开发，而不用再自掏腰包，那么项目的实际毛利润率已通过杠杆变为100%（25%×4倍杠杆），而如果1/4的预计投资额继续通过融资杠杆（通常年成本在18%～20%左右），即那些房地产基金们的助推，那么开发商的实际毛利润率更是惊人，可能还得乘上5倍（20%×5）。

“就上市公司从事房地产业的比例来看，20%的企业都从事这一行业，这一比例无疑是最高的，没有哪个行业像房地产业，能吸引各类资金这么大的关注。”南京证券投资顾问张进表示，“房地产业是近年来利润增长最快的行业，而家电和纺织服装等传统行业由于竞争处于同质化阶段，无论是产品还是技术，在被市场认可后，其他企业就会纷纷效仿，导致这些企业毛利率连连走低，因此也使得此类企业纷纷将闲散的资金投入到房地产之类的高利润行业中。”