论住房公积金贷款风险及其防范

恽梅

摘要：住房公积金制度是我国政府实施的一项住房保障制度，对保障我国中低收入阶层住房需求发挥着重要作用。但随着房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险也日益凸显。本文对住房公积金贷款风险进行了划分，并探讨住房公积金贷款风险防范措施。

关键词：公积金贷款 贷款风险 防范措施

为保障中低收入阶层住房需求，我国于1991年建立了住房公积金制度。住房公积金制度历经20年发展，其制度逐步完善，程序日益规范，为解决城镇居民住房问题起到了非常重要的作用。但随着我国房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险日益凸显。因此，有必要通过建立住房公积金贷款风险防范机制，保障住房公积金制度长期健康稳定发展，充分发挥住房公积金制度在保障中低收入阶层住房需求中的积极作用。

一、住房公积金贷款风险的类型

住房公积金贷款风险指与住房公积金专项储蓄资金相关的风险总和，主要是其借贷过程中发生的风险。与商业贷款相比，住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，因而具有安全性高、利率低等优点。因此，住房公积金贷款成为购房贷款的优先选择。但由于我国现行住房公积金体制不健全，相关法律法规不完善，贷款程序不规范，导致其贷款风险日益凸显。

（一）制度风险

制度风险指由制度因素所引起住房公积金贷款风险，这一风险主要源于住房公积金委托运作模式及其风险承担机制。《住房公积金管理条例》明确要求住房公积金管理中心只能委托商业银行办理住房公积金业务。由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。以利润最大化为导向的商业银行在办理住房贷款业务时，会在自营业务和委托业务之间进行衡量，自身保留违约风险小、收益率高的业务，而将违约风险较大的业务通过住房公积金委托业务进行发放。其次，贷款风险有住房公积金管理中心承担，商业银行不承担相应风险，导致商业银行在回收贷款时可能会不够尽职。

（二）信用风险

住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理中心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度，现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位，导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次，住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求，因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群，中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差，会加大违约风险。最后，住房公积金管理中心与借款人之间存在信用信息不对称，使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。

（三）抵押风险

抵押风险是指在财产抵押担保操作过程中可能存在的风险。这部分风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。重复抵押涉及房屋、开发项目重复抵押两个方面。由于目前住房公积金管理中心与商业银行之间没有实现房屋、开发项目等信息资源共享机制，并且抵押管理部门工作程序不规范，导致住房公积金管理中心和商业银行在发放住房公积金贷款时，可能会存在房屋重复抵押或开发项目重复抵押的情况，造成住房公积金贷款抵押权益的虚化，进而增大住房公积金贷款的抵押风险。其次，房地产市场价格受宏观政策、市场需求等多种因素影响，在房产抵押期间，房产市场价格会大幅波动，并且自然灾害、人为损害等原因同样也会造成房产的毁坏和贬值，使得房产市场价值低于未偿还贷款余额，造成资不抵债，从而导致违约风险。

二、住房公积金贷款风险防范措施

为充分发挥住房公积金贷款在解决中低收入阶层住房需求中的积极作用，推动房地产市场健康发展，有必要建立住房公积金贷款风险防范体制，保障住房公积金长期健康、顺利发展。基于此，本文结合我国住房公积金贷款机制存在的问题，以及由此引发的贷款风险，并借鉴国外先进经验提出以下几点建议。

（一）完善贷款管理机制

由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。因而，如何消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突，是降低住房公积金贷款的制度风险的根本途径。因此，在委托运营方式下，寻求解决住房公积金管理中心与商业银行的利益冲突可以有效降低其贷款风险。由于我国住房公积金贷款制度发展较晚，法律法规及相关程序不规范，因而，可以借鉴国外经验用于完善我国住房公积金贷款的运作机制。国外住房公积金贷款运作机制重在强化住房公积金管理中心，即委托方的主体地位，其规定住房公积金管理中心可以自主选择商业银行。在这种体制下，商业银行为争夺客户资源，必将提高服务质量，从而可以有效避免由于委托代理问题导致的贷款风险。我国现行住房公积金贷款制度规定，有资格从事住房公积金贷款业务的商业银行由住房公积金管理委员会指定，而住房公积金管理中心没有能力选择与商业银行合作的权力，使得住房公积金管理中心无法通过取消商业银行贷款发放资格的方式来对其实行制约。因此，现行住房公积金贷款制度应当赋予住房公积金管理中心更大的自主权，让其有权选择承办住房公积金贷款业务的商业银行，并加强对其的监督，真正实现权责利的统一，进而降低由于委托代理问题引发的贷款风险。其次，待条件成熟，可设立承办住房公积金贷款业务的专业银行，由其对住房公积金存、贷款进行统一管理，进而从根本上消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突。

（二）建立个人信用制度

建立个人信用制度，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。住房公积金贷款的发放以及后期的偿还，关键取决于贷款人的个人信用。由于住房公积金贷款期限长，不确定性因素较多，因而无法对借款人未来的收入及履约能力进行准确评估和控制。在这种情况下，通过建立个人信用制度，有助于住房公积金管理中心对借款人个人信用情况进行判别，进而决定是否对其发放贷款，及加强贷款管理，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。其次，根据住房公积金贷款的特点，设计包含个人风险、职业风险、家庭经济环境、抵押房产风险和保证人风险等因素的个人信用指标体系，并将个人信用作为审批住房公积金贷款申请的重要依据。在此基础上，可通过计算机网络技术建立个人信用信息系统，实现个人信用信息资源共享，提高住房公积金审批效率。再次，在住房公积金贷款发放后，可根据指标体系对借款人个人信用情况进行动态管理，依据借款人个人信用情况，对其贷款进行分类管理，并分别采取有针对性的收款措施，提高收款效率。

（三）加强住房抵押管理

住房公积金贷款抵押风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。在审批住房公积金贷款前，贷款审查部门应当对抵押物进行严格审查，并结合市场价格及评估公司的意见对抵押物进行准确估值，以防止抵押物估值风险。其次，针对可能出现的房屋重复抵押情况，贷款审查部门可与当地房地产管理部门合作，利用相关部门提供的信息及数据，认真审查抵押房屋的合法性，及时掌握抵押房产是否符合销售条件，以及是否存在重复抵押的情况，对产权不清晰或重复抵押的房屋不予以贷款。在必要时对抵押物情况进行实地调查，避免住房公积金贷款抵押权益的虚化，降低抵押权不能实现的风险。

（四）建立贷款担保制度

由于房地产市场市价受宏观经济政策、微观市场需求等多方面因素影响，其市场价格存在较大的不确定性。在房地产市场繁荣时期，住房价格持续上涨，由此带来的溢价收益不会对住房公积金贷款产生冲击。而当房地产市场不景气，房产价格持续下跌，由于房价下跌可能会造成大面积的违约风险。为房地产市场价格波动对住房公积金贷款的冲击，应当加强贷款担保制度建设。通过建立贷款担保制度，分散系统风险导致的住房公积金贷款违约风险。可以采取传统抵押和购房保险担保相结合的方式，在贷款期限内将抵押房产可能遭受的各种风险造成的毁坏或贬值损失转移给保险公司。其次，待条件成熟，由政府出资设立住房公积金贷款担保机构，实现风险管理的专业化分工，提高风险管理水平。

参考文献：

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[2]慮嵘.金融风险防范的思考[J].北方经济，2004（9）

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