论房地产企业应增强法制意识履行社会责任

岳分责

摘 要 如今是法制的社会，一个企业要想得以生存和发展，增强法制意识，积极履行社会责任将是一个企业存在以及壮大的前提。本文分别以目前大家比较关注的房价，商品房的纠纷问题，土地使用权，城市房屋的拆迁问题以及环境问题，引申出进一步增强法制意识，积极履行社会责任对房地产企业的重要性。

关键词 房地产企业 法制意识 社会责任

一、我国房价现状分析

进一步增强法制意识，积极履行社会责任已成为全球的共识，是各个行业、各个企业义不容辞的责任，房地产企业亦不例外。

近几年来，我国的房价持续攀升，早已超出了普通居民的购买能力，即房价的上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度。我国房地产市场供需不畅问题仍然是最主要的问题，巨大的住宅需求与大量商品房积压的鲜明对比表明，住宅需求转换为有效需求的瓶颈是住房价格过高，居民收入与房价差过大，房地产开发商趋利避害开发高档楼盘以及房地产投机者的商业炒作，对房价的上涨起了推波助澜的作用。房价的上涨，不仅在居住上面给予了居民沉重的支付压力，还影响了很多购房和准备购房的家庭无力进行其他方面的消费，使其他很多行业、产业产能过剩。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。所以，国家及地方政府，应当从宏观上对房地产业的发展进行调控，对商品房价进行监管，房地产企业应当在严格执行遵守法律法规的前提下，积极履行社会责任，与政府一起对安居工程予以扶持，逐步改善居民居住条件，带动人民的生活水平的提高。

二、房地产企业应当履行的社会责任

（一）严格杜绝一房多卖，一房多抵押。例如，“天天花园诈骗案”是一女多嫁、一房多卖的典型。上海天富房地产开发有限公司为开发天天花园住宅小区，通过各种渠道筹集资金10亿余元人民币，为偿还本息，该公司以天天花园的房屋抵债，并将同一套房预售、出售多次。据统计，天天花园每套房屋平均被重复卖出三次，受害者达数百人之多。所收房款相当一部分用于董事长蔡林芬个人消费。对于工薪阶层而言，辛辛苦苦积蓄多年所购得的一套房屋随着天富公司的破产付诸东流。对于房地产企业，应鉴于此案，应该以此为鸣，时刻提醒自身企业不再重蹈覆辙，来加强自身企业的经济建设。

（二）加强物业管理，不出现烂尾楼。烂尾楼是指房地产在开发过程中因资金出现问题而停建或因拍卖市场不成熟而无法出售的不良楼盘资产。由于如今关于物业管理、烂尾楼的纠纷较为频繁，房地产秩序混乱，房地产企业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年20%的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地长企业纠纷解决率最低，只有10%左右。所以房地产企业应时刻自我反省，在公众面前树立良好的企业形象。

（三）保障房屋质量，做好售后服务。房价一直都是直线上升，那么怎样去保证商品房的质量，也是目前人民大众密切关注的问题，国家针对这一问题，颁布了相应的法律条例。根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当对所受商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房屋交付使用后，买受人认为主题结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主题结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样，买受人对房子的质量就会有了一定的信心，更能刺激房子的销售量，当然这些都是建立在房地产企业依法办事而言。

三、房地产企业应增强的法律意识

地为房载，房依地建，土地是房地产企业存在的前提。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

根据以上所述，房地产企业要取得国有土地使用权进行房地产项目开发，必须和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金并获得《国有土地使用权证》之后，才能依法开展房地产开发项目建设、施工。在土地使用权的取得的方式有出让、划拨、审批三种，其中，出让方式为房地产企业取得土地使用权的主要方式，房地产企业应进一步增强有关土地使用权方面的法律意识，严格按照程序办理好每一步手续，这不但是对自身企业的负责，更是自觉履行社会责任的一种表现，那么该企业在人民大众的企业形象自然更加严谨，公正起来，自然也就拉近了与人民大众的距离。

四、房地产开发引发的问题及应对措施

（一）拆迁问题

现在很多地方都在进行拆迁，拆迁在为人民大众带来一定的效益的同时，由之引起的问题，更是数不胜数，这里面房地产企业扮演了一个较为重要的角色。所以，房地产企业，在认真严谨的按照规章制度办好房屋拆迁许可证每一步手续的同时，更应安守本分，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋，以免引起不必要的争端等问题。在拆迁补偿与安置上，房地产企业尤为需要按照《城市房屋拆迁管理条例》严格执行，其对城市房地产拆迁补偿与安置有非常明确的规定。就连比较特殊的情况在《城市房屋拆迁管理条例》中也有明确的规定，例如对于设有抵押权的房屋拆迁补偿。房地产抵押是社会经济生活中的一种常见形象，为了保护房地产抵押双方的合法权益，保证拆迁工作能按期完成，我国《城市房屋拆迁管理条例》第三十条明确规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国有家有关担保的法律执行。”抵押人和抵押权人不能在公告规定的期限内达成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁，但在拆除房屋之前要办理证据保全公证。拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人要重新设立抵押权，双方重新设定抵押权不能达成协议的，由抵押人清偿债务，债务清偿后才能得到拆迁房屋的补偿。这样处理的目的是防止抵押人以房屋被拆迁为由擅自解除抵押关系，损害抵押人的利益。

（二）耕地保护问题

现今自然灾害总是连连发生，由于耕地引发的问题更是接踵而来，水土流失，大发洪水，山体滑坡等等。对于此现象，国家颁布了一系列管理条例。依《土地管理法》第31条之规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。房地产企业难免会占用耕地，那么就应当制定开垦耕地计划，要严格按照计划开垦耕地，配合政府部门的监督与验收，并定期缴纳一定的耕地开垦费，协助政府部门开垦新的耕地，为更好地保护我们居住的生态环境贡献自己的一份力量。

（三）环境污染问题

房地产开发中的环境污染包括：

1、废气污染。房地产开发项目中的有害气体对人的影响是很大的，例如建筑材料、装饰涂料以及有害家具所散发的气味，对人体的健康影响尤为严重。所以，房地产企业向大气排放废气不论是否超过国家或者地方规定的排放标准，都有义务采取防治大气污染的措施，而不是超标准排放污染物时才应当“负责自理”。

房地产开发中的大气污染防治的重点是扬尘的防治。建筑施工场地必须设置统一的未来，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘等等，以保障对人民大众的身体危害降至最低。

2、废水污染。房地产开发项目的废水污染主要来自项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。房地产企业应根据建设项目的性质、特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。

房地产开发中的废水污染防治的法律制度分为：（1）总量控制制度。指省级以上人民政府，对实现水污染物标准排放人不能达到国家规定的水环境质量标准的水体，可实施重点污染物排放的总量控制的法律规定。（2）城市污水集中处理制度。（3）公众参与环境影响评价制度。要求报送建设项目环境影响报告书的单位，应当广泛征集附近单位和居民对该建设项目可能对环境影响的意见，并如实连同环境影响报告书送交其主管部门预审，然后按照规定程序上报有关环境保护部门审批。房地产企业应贯彻落实废水污染的法律制度，以此将废水污染降至极限。

3、噪声污染。房地产开发项目的噪声污染主要来自空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声，以及房地产开发中的建筑施工噪声污染。房地产企业在进行施工的同时，应该尽量减少对周围居民正常生活秩序的打扰，以博得更好的企业形象。

4、固体废物污染。房地产开发项目的固体废物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等，以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃物、废料及其他废弃物。

五、树立房地产企业良好形象的路径选择

一个企业的良好形象的建立是要经过日积月累，一砖一瓦给盖起来的，但是一旦摧毁，其速度将是颇为可观的，正如一句名言所说：千里之堤溃于蚁穴。那么，如何挽救房地产企业的良好形象？应做到以下两点：

（一）在坚持发展作为第一要务的同时，正确处理好利益关系。要时刻铭记，房地产企业在开发建设中既要严格执行国家的标准，保证工程质量，又要严格企业管理，控制开发成本，为普通百姓多盖房，盖好房，从而使普通百姓和企业得到真正的实惠。通过技术革新减少生产活动对环境可能造成的污染，同时降低能耗，节约资源，降低企业生产成本，为实现人与自然的和谐相处做出贡献。

（二）坚持统筹兼顾，依法经营，加强塑造企业的诚信精神。统筹城乡发展、区域发展，统筹局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，壮大企业经济。依法经营是企业和生存发展的基础，更是旅行社会责任的前提，房地产一夜应严格遵守合同约定条款能够得到有效落实；努力做好售后服务工作，为业主提供优质、便利的服务等。企业诚信精神山谷塑造企业履行社会责任的重要体现，房地产企业要在思想上意识到诚信经营是企业价值和企业竞争力的重要标志，在经营活动过程中坚持恪守信誉和诚实经营。将企业诚信放在企业利润之前，积极承担社会责任。

参考文献：

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[4]王照雯，寿金宝.房地产法规[M].北京：机械工业出版社，2007.3.

（作者单位：广州市黄埔区人民检察院）