住宅小区车库权属分析及法律完善

聂伟

一、住宅小区车库权属的相关规定

《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定，按照实践中的经验，小区车库的建设方式多为两种：

一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。因此，不同的建筑方式，就决定了其不同的权利归属。如果开发商独立建造了地上的车库，那么由于其自身所具有的构造上的独立性特征，在出售之前它们的所有权是可以归开发商所有的。因此开发商也就有权通过出售、附赠或者出租的方式对其进行处置，而区分所有人则可以通过购买、租赁等方式获得车库的专有所有权或者使用权。

另一种情况是针对地下车库而言。在我国，尽管在取得土地使用权之后，还可以对土地上的空间进行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以当然的取得使用权，这取决于行政规划。因此，业主在对建筑物区分所有后，实际上其取得的土地使用权就包含了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。因此，地下的空间使用权的权利是不确定的，而我国法律对此也并没有明确的相关规定。这一问题在实务中存在着比较普遍的纠纷现象。

二、小区车库权属纠纷的法理分析

在现实生活中，因为住宅小区车库权属问题引发的纠纷很多，例如南京市某小区业主诉求车库所有权案。南京市某小区的地下车库被开发商出租给他人作为仓库使用，小区四十六户业主集体将开发商告上法庭，要求讨回车库所有权并恢复原状供业主使用。南京市白下区人民法院对该案进行了审理并作出判决：一审驳回四十六户业主的诉讼请求。

从这一起关于小区车库的实务纠纷可以看出，从其产生到最后法院的判决，小区业主一直处于不利的地位，其权益最终没有得到保护。那么，之所以会有这样的纠纷发生，其根源还是在于《物权法》第74条对小区车库的权属规定不明确造成的。该条对车库的权属做出了“约定”的法律规定。但正是此“约定”方式，有可能给实务中的当事人的一方造成利益上的损失。地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；如果约定的结果是由开发商保留所有权的话，车库的所有权会和专有部分的所有权发生分离，这就会严重损害业主的利益；但是如果约定车库的所有权归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。

三、小区车库权属的法律完善

要明确车库的权属，首先需要分清现在的住宅小区中普遍存在的车库的类型。按照车库修建的位置和建筑方式的不同，可以将其分为地上车库和地下车库。即使是地上车库，也可以分为独立建造的地上车库或者是利用区分建筑物而建造的地上车库（利用建筑物的某一楼层建造车库）。

面对实际生活中如此复杂的情况，仅仅靠《物权法》第74条这简单的一个条文是不能完全够满足对现实纠纷的解决需要的。显然，该条规定对于车库权属的规定是非常不明确的。该规定没有考虑到不同类型的车库，其权属可能不同。

（一）根据土地使用权确定车库归属。

无论是将车库修建于地上还是地下，或是建于区分建筑物之内，其都与土地使用权权属具有当然联系，在车库发生权属争议的情况下，是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况？在我国房地产法律中，“地随房走”是非常重要的一个原则，土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定，那么是否可以据此原则就认为，一旦业主购买了区分建筑物的专有部分，则房屋所占的土地使用权，就相应地移转给业主，因而，车库也应当确定为业主所有？笔者认为，以此来确定车库的权属不妥。首先，地下车库的问题就无法通过这一标准使得其权属得到解决。在我国，尽管空间利用是包含在土地使用权之中，但是其又是按规划来确定的，因而土地使用权又可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权。业主购买了专有部分之后，实际上已经拥有了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。所以，对地下空间利用权所占的土地使用权，既不能说都归属于开发商，也不能说都归属于业主，这与当时的土地规划有直接关系，因此，如果用土地使用权作为确定车库权属的标准，还是会使车库的产权归属处于一种不确定的状态之中

（二）根据出资情况确定车库归属。

“谁投资，谁受益”是物权法中的关于解决产权纠纷的一个重要原则。无论小区的车库是属于建造于地上、地下还是利用区分所有的建筑物而建造，要确定其权属，则只需要分清楚是谁对车库的建造进行了投资。这里面有两种情况：第一种情况是，车库由开发商建好之后，开发商并没有把建造车库所用成本计入房屋销售面积的均价之中，也就是通常所说的没有将建造车库的成本计入公摊面积。那么，在这种情况下，车库理应属于开发商所有，车库也可以由开发商在销售房屋时单独处置，或者销售、或者出租，由开发商行使其物权。第二种情况是，开发商在建造好车库以后，将建造车库的成本算入了房屋销售的价格之中，即计入了小区房屋的公摊面积。毫无疑问，在此种情况之下，车库实际上就是由小区的业主所共同购买，那么，车库的权属就应确定为归业主共有。

这样的一种“谁出资、谁受益”的确定权属标准，能够很好地适应小区车库建造情况类型多而复杂的这一特点，很好地解决了权属规定不明所给业主带来的种种问题，应是一种有效防范、解决小区车库权属纠纷的途径。

综上所述，关于住宅小区车库的产权归属，应以该车库的造价是否被计入业主购房时的价格而确定。如果车库的造价没有被计入公摊，则车库归开发商所有，由开发商行使对车库的所有权；相反，则车库归全体业主所有。

（作者单位：中国政法大学）