浅析中国房地产发展趋势

罗峰

摘 要 经过20多年的培育和发展，中国房地产业规模迅速扩大，市场体系基本形成，房地产交易日趋活跃，配套服务逐步完善，房地产业的地位和作用不断增强，已顺利度过了创业阶段，保持了持续、稳定、健康发展的态势。但是，同国际成热的房地产业相比，发展的时间毕竟比较短，成熟度比较低，尚处于走向成熟的发展过程中。展望未来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展现，坚持以人为本，实现全面、协调发展；实施科技创新，提高行业索质；加强宏观调控，进一步实现持续健康发展。

关键词 房地产 发展 趋势

1、中国房地产发展过程

当代中国的房地产业，是随着改革开放和现代化建设的进程而逐步发展的。自党的十一届三中全会召开至今20多年时间里，房地产业经历了复苏、初步发展到快速发展等主要阶段，正处在从不成熟逐步走向成熟的过程之中。

第一阶段：房地产业的初步发展阶段（1985—1991）

1984年10月党的十二届三中全会作出《关于经济体制改革的决定》，将改革的重点由农村转向城市，逐步明确了市场化导向改革的思路，为土地使用制度改革和住房制度改革指明了方向，推动了房地产业的初步发展。

第二阶段：快速发展阶段（1992—1995）

1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，创立厂社会主义市场经济理论。同年10月，党的十四大根据邓小平理论确立了中国经济体制改革的目标是建立社会主义爪场经济体制.极大地解放了牛产力，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。

第三阶段：盘整消化和调整发展期（1996—2000）

由于20世纪90年代亡半期房地产开发投资规模过大，引发空置率上升，房价下跌，从1996午开始，房地产业进入盘整消化期，着重进行调整，采取了一系列政策，促使房地产市场定出低迷期，得到复苏和继续发展。

第五阶段：持续发展的耀荣阶段2001—2013

2、经过前期的调整和制度完善，从2001年开始，中国房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。

深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

房地产业对土地资源的依赖性特别强.而中国又是人均土地占有量较少的国家，深化土地使用制度改革，节约土地，提高土地资源配置效率是永恒的主题。为此，一要尽快解决土地使用“双轨制”的问题.把原先划拨使用的存量经营性土地通过土地租赁制纳入有偿使用的轨道。二要加强土地利用规划，以城乡土地一体化综合规划思想为指导，实现土地资源的集约高效利用。三要营造土地市场主体，构建经营性的土地交易运作公司n四要严按土地供应总量，加强用途管职，调整：土地供应结构。五要进一步完善土地市场机制，改进招标出让制度，实施综合评标，控制地价涨幅。深化土地使用制度改革的方向，是要加快市场化

步伐，健全土地市场体系，实施科学规划和管理，从源头上调控房地产市场运行。

加快企业改麓，健全企业制度。

房地产企业是房地产行业的微观基础，深化企业改革.健全运行机制。是提高企业效率的根本立足点。从长期趋势来看，一要加快房地产企业改制，推进股份制改造，积极发展民营经济。房地产业是竞争性行业，国有企业的比重应大大纲减，通过资产重组和改组，使混合所有制成为公有制的主要实现形式，并充分发挥民营经济的作用。二要深化企业制度改革按现代企业制度的要求，健全市场化运行机制，提高企业效率；三要推进规模化经营，针对目前房地产企业“多而小”、规模不经济的状况，必须通过合作、联合、兼并等形式组建大型房地产企业集团，扩大企业规模，提高企业素质，增强竞争力，

贯彻落实科学发展现，坚持以人为本实现全面协调发展。

坚持以人为本，实现全面、协调和可持续发展的科学发展观，是新时期各行各业发展的根本指针。房地产行业在贯彻落实这一重要战略思想过程中，首先要坚持从大多数人的利益出发，考虑居民的可承受能力，多建普通住宅和中低价值商品房.以满足改善居住条件的要求。其次要从全局出发，增强与国民经济发展的适应度，以市场需求为依托，为国民经济的发展服务，协调发展。再次要调整供给结构，根据居民的收入结构和消费结构，合理安排住宅的房型、价格和地区结构.以满足多层次的住房需求。

实施科技创新，提高行业素质。

以前房地产业的整体素质不高，偏重数量型扩张，科技含量少，人员素质差，产业化程度低是普遍现象。从长期看，房地产业必然朝着增加科技含量.提高行业素质的方向发展。一是转变房地产经济增长方式，促进开发建设从粗放型向集约型、效益型转化。二是积极引进先进技术，发展自有产权的核心技术，包括引进先进设计，研制新型建筑材料，采用新工艺、新设备等，把房地产开发建设逐步提高到国际先进水平。三是大力发展部品部件工厂化、标准化生产，既可以提高建筑质量，又可以达到节能、书水、节地、节材的目标，改造落后技术.尽快使房地产业从劳动密集型产业转化为技术密集型产业。四是提高房屋科技含量，发展智能化建筑、智能化住宅。要尽力把高科技运用到行业中来，如智能化信息管理、智能化办公设施名能化物业管理等.真正建立起利用计算机网络与现代控制技术为中心的协调的一体化系统，全面达到集成目标。五是实施人才战略，加快人才培养。重点是要看力培养房地产技术人才、管理人才和营销人才，培养出一批具有创新精神和创新能力的高级专业人才，使房地产行业素质提高到一个新水平。

加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系。

房地产业与国民经济的关系特别密切，因此，一方面要根据市场经济的要求，充分发挥市场配置资源的基础性作用；另一方面则要加强宏观调控，保持房地产业与国民经济相适应地健康持续发展。首先，要加强法制建设，提高依法行政水平，房地产的权利关系比较复杂，经营房地产又受到多种因素制约，更需要建立相应的法律法规体系来加以规范。现有的一些法律，如土地法、房地产交易法等比较粗，不甚健全，同时，还有一些法律缺门，如至今尚未出台《物讽法》、《住宅法》等由此出现土地市场和房产市场的一些混乱状况。要规范市场秩序，固然治理整顿是必要的，但要有健全的法律法规为依据，才能建立长效管理机制。同时，要提高依法行政水平，着重抓好行政决策科学化、民主化，提高政策的透明度，保证决策的正确性，力求做到公开、公平、公正，逐步建立行政权力行使的约束机制和责任追究制度，确保房地产法律法规的贯彻实施。其次，要积极推进政府职能转换，提高管理效益。一方面，要解决行政管理过多过滥的问题，减少管理内容，避免对企业经营活动的宜接干预：另一方面要削减审批项目，简化审批手续，提高管理效率。再次，要建立和完善对房地产经济的宏观调控体系，转向运用经济手段的间接调控为主，如财政政策、货币政策、产业政策调控，同时充分运用城市土地国有制的优势，通过严控土地供应量，改善供应结构，实施土地用途管制等推行政手段加强宏观调控。此外还可以利用城市规划、土地利用规划，调控房地产业的发展方向。从房地产市场的形势来看，完善宏观调控体系是十分重要的。

总之，21世纪中同房地产业的发展前景是光明的，必将朝着可持续发展的方向继续前进。

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