我国个人住房房产税法律制度研究

王希钊

(1.安徽财经大学法学院，安徽 蚌埠 233000;2.安徽省阜阳市市容管理局，安徽 阜阳 236000)

房地产业近年来的快速发展，在改善居民住房条件的同时，也对我国经济增长起到了显著的拉动作用。但是房地产市场的过热同样引发了一些严重的问题，特别是房地产价格快速上涨，房价收入比远超正常水平，人民群众对此意见很大。为遏制房地产市场过热、房价上涨过快现象，保障房地产市场健康稳定发展，2011年上海、重庆作为我国首批试点城市开始征收个人住宅房产税，试图在实践过程中探索符合中国国情的个人住房房产税法律制度。

一、现行房产税制度设计主要不足

个人住房房产税，又称非营业性房产税，是指国家以个人自住用途的房产为征税对象，向拥有住房的个人征收的一种财产税。我国目前的个人住房房产税法源于1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)，随着中国市场经济的快速发展及房地产市场的繁荣，现行房产税暴露出越来越多的缺陷。

1.立法层次偏低

改革开放之初税收法制建设任务繁重、复杂、迫切，考虑到当时的立法技术和条件还不够成熟，全国人大通过两次授权，将设立税收的权力授权于当时的国务院。因此目前我国房产税所依据的《暂行条例》是由国务院被授权制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规。2011年上海、重庆两市开始试点征收部分个人住房房产税的依据也仅仅是上海、重庆两市政府规章。这种由行政机关自定章程自己执行的立法模式，往往缺乏监督制约机制，税收立法的权威性、公正性和公信力得不到保障。

2.征税范围狭窄

根据《暂行条例》第五条规定:“国家机关、人民团体、军队自用的房产，国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产以及经财政部批准免税的其他房产免于征收房产税。”过多的减免政策，特别是对于个人住房免于征收房产税，人为造成了我国房产税征税范围狭窄。既不利于利用房产税来调节收入分配和房地产市场，还在市场经济中造成了一定的不平等氛围。

3.计税依据和税率不够科学合理

按照《暂行条例》第三条的规定，房产税的计征采取了从价计征和从租计征两种方式。从价计征依照房产原值一次性减除10%－30%的余值来计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会记制度，在账簿“固定资产”科目中记载的房产造价。这种折余价值依据的是历史成本，在整个寿命周期内税额基本固定不变，不能充分体现房产的实际价值，房产建造时间越久税基越小税负越低，违背了客观的经济规律，影响了地方财政收入。以房屋的历史成本为计税依据，还容易让两块市场价值相当、带给购房者相似收益的房产，仅仅因购买时间不同而承担不一样的税收负担，有违税收公平原则。

在税率设计上，《暂行条例》采取一刀切的方法，并没有根据不同地区、不同价值之间的房产而设置不同的税率，没有体现出税率的差别化。无法对少数人多占的房产多征税，既不利于调节房地产市场的投机行为，也无法有效平衡居民收入，缩小贫富差距。

二、征收个人住房房产税的必要性

随着我国市场经济的发展，特别是个人住房制度的改革，住房商品化程度不断提高，房产拥有主体结构发生了根本性变化，个人成为房产的最大拥有者，征收个人住房房产税愈发有必要。

1.有利于发挥税收对房地产市场的调节作用

虽然我国现在围绕房地产征收的税费项目多达几十种，但这些税费中绝大多数都集中在房地产开发、交易环节，对于房地产保有环节的税收调节目前仅有上海、重庆两地进行了试点。个人房产税的征收，可以有效增加房产的持有成本，减少住房投资者的投资所得，降低住房投机性需求，保障房地产市场的持续稳定健康发展，充分发挥税收的调节作用。

2.有利于调节居民收入分配、缩小贫富差距

有资料显示，房产占我国居民总财产的比例超过60%，住房的多少已成为衡量居民贫富差距的重要标志。如果继续按照现有税制，对于个人住房房产税免征，等于国家放弃了利用税收调节居民收入分配、缩小贫富差距的手段。对个人住房普遍征收房产税，让拥有更多房产的居民缴纳更多的税收，能够实现收入的二次分配，增强税收对居民收入分配的调节功能，减缓贫富差距日益加剧的趋势。

3.有利于优化税制、增加地方财政收入

1994年分税制改革后，中央财政收入比重逐年提高，地方政府事权与财政收入不匹配现象严重。由于长期免征个人住房房产税，房产税对于地方财政收入贡献有限。为解决入不敷出问题，地方政府将土地出让收入作为地方政府增加财力的来源。以沈阳为例，沈阳市2011年土地收入630 亿元，而同期一般预算收入仅为621 亿元，还比不上卖地收入。开征个人住房房产税，有助于优化税制结构，增加地方财政收入，帮助地方摆脱对土地财政的依赖。

三、个人住房房产税具体税制改革建议

我国现有房产税法律制度已经不适应房地产市场的发展现状，甚至影响我国整体经济的健康稳定，迫切需要加以完善。在此，笔者立足于我国实际情况，通过借鉴部分发达国家和地区开征房产税的成功经验，提出了完善我国个人住房房产税法律制度的一些建议。

1.提高个人住房房产税立法层次

个人住房房产税作为重要的财产税，是我国除个人所得税外为数不多的直接面向居民征收的税种，事关广大居民的最切身利益，建议通过全国人大及其常委会以法律的形式尽快出台新的《房产税法》，提高立法层次。与行政法规、规章相比，人大立法具有以下优点:一是更具权威性和严肃性。通过人大进行立法，无论是全国人大及其常委会还是地方各级人大及其常委会，由于人大立法需要经过许多法定程序，要经过多方利益博弈，其制定出来的法律相对来说会比较科学，更容易被普通民众所接收;二是更具合法性。全国人大是由全民进行依法授权的，我们通过人大立法来征税，某种意义上就等于纳税人同意征税，更具合法性。

2.扩大个人房产税课税对象

从世界各国来看，房产税一般是地方政府最注重的税收，占到地方财政收入的七成以上。而我国在这个环节的税收在整个税收收入中比例极低，中央政府占不到2.5%，地方政府财政收入中的房地产税收也不到10%。下一步房产税改革中，我们有必要扩大房产税课税对象，充分发挥房产税的调节作用。

(1)扩大纳税人。今后个人住房房产税的纳税人应是在我国境内对个人自住用途的房产拥有土地使用权或房屋所有权的所有单位和个人，包括存量房和增量房，这样能更真实地反映纳税人的实际税负能力，也有助于调节社会财富分配、缩小贫富差距。

(2)征税范围应适当扩大到农村地区。目前农村地区工副业有了一定程度上的发展，尤其是东部部分乡镇企业发展较快的地区，经济水平甚至超过中西部地区的一些小城市。因此，将房产税的征收范围扩大到农村地区是可行的。

3.制定合理的计税依据

笔者建议将房屋的评估值作为房产税的计税依据较为适宜。以房产的评估值为计税依据一是有利于真实反映房产的真实价值。房产交易行为是市场行为，如果以房产交易价值为计税依据，当事人很容易通过虚假购房合同，人为降低交易价值，偷税漏税;二是有利于发挥房产税的调节作用。房屋原值反映的是房产的历史成本，难以体现房价的波动，在目前房价快速上涨的情况下，如按照原值征收很难起到调控作用。而评估值能够及时反映房产的实际价值，有利于调控的发挥。

4.实行灵活房产税税率

笔者建议全国人大统一制定房产税法规定一个税率幅度，再授权地方人大根据不同地区实际情况灵活确定本地适用的税率。一是有利于房产税落到实处。我国地区之间、城乡之间经济发展水平差别较大，规定幅度税率有助于各地因地制宜确定适合当地情况的税率;二是有利于调节社会财富。采用幅度差别比例税率，可以针对不同群体、不同房产征收不同税率，体现了纳税人的实际税负能力，又有助于发挥房产税对房地产市场的调节作用，引导居民合理住房消费;三是有助于房产税征收。比例税率计算简便，有利于房产税的征收。

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