大型体育场馆建设融资及赛后运营模式研究——以青岛奥帆中心为例

王晓芳，张瑞林

1.School of Physical Education，Shandong University，Jinan 250061;2.Department of Physical Education，Changgi College，Changgi 831100;3.Jilin Institute of Physical Education，Changchun 130022，China

各类大型体育赛事的举办以及全民健身场地设施的不足，促生了我国各省市大型体育场馆的建设。但赛事短暂完美呈现之后，往往出现的是国家或地方财政的负增长以及大型体育场馆赛后难以为继，甚至由于地处偏远而无奈闲置的尴尬局面。大型体育场馆建设如何与城市发展有机融合、大型体育场馆融资的多元化模式探索以及赛后利用如何充分利用等现实问题都是近年来研究的热点。但现有的研究多注重从理论上进行分析和讨论，如肖淑红(2012)［1］、陈元欣(2009)［2］等认为我国大型体育场馆融资主体单一、赛后运营不善，多元化融资模式、赛后市场化运营应是今后发展的趋势，而直观的、典型的实证研究非常匮乏。基于此，选取成功举办过奥帆赛、场馆建设公共财政零负担、奥运史上第一个建设在城市核心区域、赛后运营呈现经济效益与社会效益相得益彰的青岛奥帆中心为例，深入分析其建设融资、赛后运营的模式及效益，为我国大型体育场馆的建设与运营提供借鉴。

1 青岛奥帆中心工程简介

1999年4月30日，青岛加入中国北京申办第29届奥运会的队伍，争办奥运帆船比赛。2001年7月31日，中国北京获得了第29届奥运会的举办权。2003年5月26日，奥运帆船赛、残疾人奥运帆船赛正式进入“青岛周期”。从成立奥运帆船委员会到举办奥运帆船比赛(2003－2008)，青岛人民众志成城、团结一心，以举办高水平、具特色的奥运会为目标，塑造海上奥运一大特色、突出新青岛、新奥运两大主题，秉承绿色、科技和人文三大奥运理念，遵循开放、创新、节俭、廉洁、全民办奥运五大方针，实施赛事高效有序、奥运效益影响深远、市民共创文明的总体方略，成功建成了堪称世界一流的奥运帆船中心。位于青岛市区核心位置的奥林匹克帆船中心占地面积约45公顷，建筑面积约13.8万平方米，工程于2004年4月28日正式开工，2008年3月竣工。场馆建设充分运用先进技艺，开发利用风能、太阳能、海水源等绿色能源，全面采用环保建筑装饰材料，形成了集循环经济和三大奥运理念为一体的现代化奥运场馆。经过了北京2008奥运帆船赛、残疾人奥运帆船赛以及近年多次国际帆船赛事的检验，青岛奥帆中心被国际奥林匹克委员会、国际帆船联合会、来自世界各地的运动队及媒体赞为全球顶级的奥运帆船比赛场馆，国际帆船联合会主席约伦·彼得森也惊叹青岛奥帆中心是他所见的最好的奥林匹克水上运动场馆［3］。

2 青岛奥帆中心工程建设融资模式分析

青岛奥帆中心在北海船厂旧址上建成，工程总投资32.8亿元，其中北海船厂搬迁费用17.8亿元，工程建设投资为15亿元，总建筑面积约13.8万平方米，由青岛奥运场馆开发建设指挥部和青岛东奥开发建设集团公司具体负责组织和实施［3］。青岛东奥开发建设公司负责地段内居民和船厂的搬迁，奥运帆船比赛基地及相关配套设施建设、赛后部分单体建筑的功能转轨调整，并继续开发和利用剩余土地。工程总投资全部通过市场化运作、商业性融资实现，公共财政无负担地完成了修造船基地搬迁与中心工程建设的互利双赢，创造了奥运史上在城市的中心位置建造奥运帆船场馆的先例。工程建设不但完全符合国际帆船比赛的标准，也充分彰显了与城市发展有机融合所带来的收益，铸就了一张绚烂的“帆船之都”的城市名片，成就了体育与旅游功能的统一、社会效益与经济效益的统一。

2.1 青岛北海船厂搬迁融资模式

青岛拥有迷人的自然景色、优良的港口和适宜人居的良好气候条件，在730多公里的海岸线上分布着49个大大小小、形形色色的海湾，这些海湾形成了各具特色、相对独立的水域，为青岛开展海上体育运动提供了良好的场地。经过缜密考证，将青岛奥帆中心定位于东部新区浮山湾畔的北海船厂，这里毗邻五四广场，拥有青岛十景之一的“燕岛秋潮”。浮山湾水域水质优良，完全符合国际帆船比赛的水质标准，比赛水域可避开主航道，也没有养殖业和船只往来，不会影响比赛。经过国际帆船联合会严格的技术考察，2000年11月15日，北京申奥委收到了国际帆联的帆船项目确认书［4］26。2001年8月至9月，青岛市政府召开两次北海船厂搬迁改造专题会议，确定为实现北海船厂快速搬迁，给与北海船厂现有土地“自主开发、滚动发展”的优惠政策，所获资金全部用于海西湾造船基地建设。2002年7月经过20多轮商谈，双方就搬迁的若干原则性问题达成共识，确定奥运场馆用地完成搬迁的时限为2003年6月底，关键生产设施的搬迁时间最迟不能超过2003年12月底，由市政府协助解决相关问题，并给予经济补偿和一定政策优惠。但由于新厂2003年底前无法完成具备恢复生产的基本条件，需要延长搬迁时限，最终达成奥运场馆用地实施分批搬迁的共识。经过艰难磋商，指挥部、船厂、东奥集团三方终于在2003年2月12日正式签订《企业搬迁协议》，由青岛东奥集团筹集商业贷款12亿元，按搬迁协议约定分期付清搬迁土地补偿费。2004年6月30，北海船厂全部按计划搬迁完毕，总搬迁费用为17.8亿元，清运建筑垃圾约14.8万立方米，共拆除占地面积约7.36万平方米、建筑面积近10万平方米的房屋［3］。

青岛奥帆中心工程北海船厂搬迁阶段，青岛东奥集团采用银团贷款的融资模式筹资12亿，该模式由青岛市财政提供9亿信用担保，青岛东奥集团3亿现金质押。银团贷款是指由准许经营贷款业务的多家银行或非银行金融机构，采用同一贷款协议向同一借款人提供资金的贷款方式，国内只允许境内中资银行和非银行金融机构参与［5］。对融资方来说，采用银团贷款可获得稳定的、长期的、额度很高的资金，而且银团贷款还允许分期付款和提前付款，银行只对已经提取的贷款部分计息，未提取部分只需支付较低比例的承诺费。对银行来说，牵头行在签订协议时必须考虑其他参与行的审核标准，因而可以降低信贷风险，原因是多家银行共同制定的贷款条件，因此对地方融资公司的规范经营有较强的外部约束，银团贷款操作规范、可以在参与行间自由转让，有利于银行资金快速回笼，增强流动性，这种模式能够使实力不强的中小银行参与到大银行安排的银团贷款中，进入大中客户的贷款市场，从而改善信贷结构，有效防止银行间的恶性竞争。这种融资模式还可节约交易成本，地方融资公司只需和牵头银行进行磋商，能够节省大量工作成本。

2.2 青岛奥帆中心工程建设融资模式

青岛奥帆中心工程总投资15亿元，包括水域工程和陆域工程。2004年4月28日开工，2006年6月帆船比赛必备项目提前交付验收，2008年3月全部工程竣工。水域工程总造价3.15亿元，包括浮山湾清淤工程、主次防波堤、丈量大厅码头、奥运纪念墙码头、停泊港池、下水坡道。陆域工程总造价11.85亿，包括行政与比赛管理中心、青岛奥运村、运动员中心、媒体中心、后勤保障与供应中心5个建筑单体以及环境等配套工程，其中单体建筑总造价为8.75亿。作为北京奥运会的比赛场地，青岛奥帆中心工程建设项目引人瞩目。为避免工程建设中发生商业贿赂，奥帆赛监督委员会会同市建委等部门和单位，先后召开招标领导小组会议57次，集中讨论拟定全部招标公告、招标要求及较大设计、造价变更事宜，特殊和重大事项实行主管部门领导会签制度，共完成工程、材料和设备招标173项，招标金额18.98亿元，所有合同全部通过招标，每一个合同都跟一个中标通知书，无一例违法违纪现象发生［4］87。

青岛奥帆中心工程的建设阶段融资模式采用的是BT(建设－转让)模式。由于地处市中心黄金地段，工程总投资的15亿元全部资金通过盘活土地资源、推行经营性基础设施项目的市场化运作、吸引社会资金参与投资经营等灵活的市场化手段筹集，没花财政一分钱，基本实现了资金平衡。BT模式是指政府或政府授权单位作为项目发起人，经过法定程序选择拟建的公共项目承办人，由该项目承办人在工程建设期内组建项目公司进行投资、融资和建设，工程竣工后按协议进行工程移交并从项目发起人的支付中回收投资［6］。该模式可缓解当前公共项目建设资金的不足，提高建设效率、保障公共项目的政府所有权，同时有利于帮助公民建立有偿使用的意识，从而实现公共设施良性循环。

3 青岛奥帆中心赛后开发运营模式

青岛奥帆中心后续配套工程项目投资约20亿，占地面积3.0万平方米，建筑面积约23.9万平方米，建设周期自2008年10月至2010年底。开发和建设项目主要有:原行政中心改建为青岛奥帆中心博物馆传承体育文化，原奥帆赛运动员村变成青岛首家超五星级酒店，原行政管理中心成为国家体育总局青岛航海运动学校，原运动员中心和后勤中心与美国米高梅集团合作变身为高端休闲娱乐中心，原指挥中心改建成燕岛国际酒店成为高端商务休闲会所，原媒体中心改为青岛国际游艇俱乐部会所，原奥帆基地主防波堤开发成为浪漫“情人坝”和海景酒吧街［4］419。同时建设渔人码头项目，与周边酒店一起，形成了青岛高端酒店服务区。经过功能转换后的青岛奥帆中心，除了继续作为帆船运动基地外，形成了奥帆博物馆、国家体育总局青岛航海运动学校、国际游轮停靠港、海上大剧院、渔人码头、青岛国际酒店等集景观、餐饮、休闲、娱乐为一体的旅游胜地［4］419。赛后场馆的功能定位为公益、竞赛和旅游示范。奥帆赛后，青岛市奥帆中心积极承办各类国际顶级帆船赛事活动，努力打造青岛自主品牌赛事和节庆活动，创办了青岛国际帆船周，成功举办了海军节、青岛国际海洋节、青少年帆船训练营等。为普及帆船运动，让市民共享奥运成果，青岛市开发了一系列全民参与帆船活动的计划，积极与各级运动队合作，将奥帆中心打造成为培养航海和帆船人才的重要基地。在商业运作方面，奥帆中心成功地通过功能转换形成了集各种功能为一体的滨海旅游示范基地，海内外游客络绎不绝，两年共接待游客260万人次。青岛奥帆中心赛后建设运营阶段采用的是TOT运营模式(移交—经营—移交)。奥运帆船赛、残奥帆赛之后，青岛奥帆中心和奥林匹克主题公园一并交由青岛城市建设投资有限责任公司(国有企业)长期经营回收投资［7］。TOT运营模式是指政府把建好的公共项目的产权或经营权，在特许经营期内有偿移交给社会投资人，投资人在约定期限内运营收益，特许经营期满后再交回政府的融资模式。政府可根据经营期的现金流量为标的一次性从社会投资人手中获得资金，用于支付公共建设项目的投资［8］。采用该模式可促使政府转变观念和转变职能、盘活城市基础设施存量资产、增加了社会投资总量、促进公共资源的利用率。

4 青岛奥帆中心效益分析

青岛奥帆中心建设投资32.8亿元，加上举办经费，直接投资为36.2亿。通过周边土地出让、场馆设施赛后利用等市场化运作，总收益约45.3亿元，不仅收回了投资，还实现了9.1亿的净收益，收益率达到25.1%。其中，奥运分村赛后由海尔集团和东奥公司联合投资12.21亿元(海尔集团出资6.2亿元，占51%的股份)建成五星级的海尔洲际酒店，委托洲际酒店管理集团进行管理。媒体中心赛后改造成为奥帆博物馆和游艇俱乐部，游艇俱乐部已注册运营，估计收益可达3.24亿元。运动员中心赛后计划建成餐饮、康体、休闲等设施，已确定合作意向，预计收益6.4亿元。主运行中心赛后作为政府接待型宾馆，预计收入2.88亿元。码头泊位共约600个，每个泊位估价约100万元，赛后出租利用，平均出租单价约为每年10万，年收入可达6000万元。主防波提共有76个房间，可开发用于商业酒店、游艇维修配件经营、旅游商品等，预计收益1亿元。

作为奥运文化遗产的无形价值和所处金融商务旅游区域的升值潜力，青岛奥帆中心目前已经成为青岛新的经济增长点，是国内外游客来青岛的首选之地。随着国际顶级赛事以及帆船中心与周边区域功能不断完善，进一步提升了青岛的国际知名度，引领青岛市高端旅游业、服务业、商贸及文化等产业的发展，进而促进全市第三产业的发展。目前，青岛市已经开始了这一区域的深度开发，打造青岛东部全新的面向全民的集文化、商业、旅游、运动、休闲和娱乐为一体的黄金区域，创建国家五A级旅游风景区。其中，油轮候船大厅，规划总建筑面积约17000平方米，开发用于油轮候车厅、精品店、婚庆特色酒店、小型展览等。四季酒店，规划总建筑面积85500平方米(干船坞改造)，开发用于大型旅游、会议、度假酒店、已与南非鹰谷公司签约。渔人码头，规划总建筑面积为36000平方米，开发用途为商业、旅游。奥运博物馆为15000平方米，用于奥运博物馆、青岛青少年水上运动基地、游艇泊地等，丈量大厅码头赛后作为国际油轮码头开发建设［9］。

在注重奥运场馆赛后可持续发展的同时，为保障青岛市民分享奥运成果，满足群众开展帆船运动、帆船比赛的公益需求，2009年8月青岛市出台了《关于加快帆船运动发展的意见》，强调突出奥帆赛场馆设施及资源的公益性和公众性。青岛市先后开展了“千帆竞发2008”、“双千计划”、“欢迎来航海”工程，建立了多所帆船学校、俱乐部，参与体验帆船运动的受益人数2014 年将达到30 万人［10］。

5 对我国大型体育场馆融资和运营的启示

青岛奥帆中心工程建设及赛后开发运营所采用的融资和运营模式，不但有效地利用了国有现存资产，而且大幅度提高了公共项目运行的效益。由于参与融资的业主是具备一定投融资能力和建设资质的国有企业，因此也不会出现国有资产流失问题。而投资方购买的是存量的基础设施经营权，可以降低开发过程中资金超支、不能正常运营的风险，对于政府最大限度利用有限资源满足人们日益增长的体育文化需求起到有效的推动作用。我国大型体育场馆可借鉴该工程建设，采用以“政府为主导向土地要资金，以企业为主体市场化运作”的融资模式。在融资建设运营过程中，政府的作用至关重要，政府只有提出一个既符合市场运行规律，又满足社会公众利益的规划和开发方案，最终才有可能成功。政府主导作用体现在:政府根据城市地域人文特点，结合城市建设，整体规划体育公共服务基础设施，既要为城市风貌添姿添彩，又要方便群众健身娱乐，避免资源浪费;政府可通过土地出让、制定优惠政策招商引资，投资体育公共服务基础建设;完成基础设施后，以“熟地”提供给开发商，回收资金进行后续基础建设;发动宣传攻势，提高公共建设项目的知名度，制作城市名片，扩大影响力，提高公共项目后续的经济、社会效益;及时出台“社会效益、经济效益兼顾”的企业评价机制、打造“政企共赢”的管理体制。

［1］肖淑红，等.大型体育场馆融资模式分类及特征研究［J］.北京体育大学学报，2012，35(6):14 －18.

［2］陈元欣，等.我国大型体育赛事场馆设施投融资现状及其市场化改革［J］.上海体育学院学报，2009，33(4):13－16.

［3］青岛市史志办公室.青岛奥帆赛志［M］.青岛:中国国际文化出版社，2010.

［4］青岛奥帆基地项目建设管理研究［D］.保定:华北电力大学，2008.

［5］何丽娜.银团贷款在火电建设融资中的运用［J］.资本运营，2003(8):33－34.

［6］汪森.城市轨道交通项目融资BT模式研究［D］.北京:北京交通大学，2008.

［7］青岛城市建设投资有限公司［EB/OL］.http://baike.baidu.com/view/4273959.htm.

［8］饶良辉，王松江.基于霍尔三维模型的公共基础设施TOT项目融资集成研究［J］.项目管理技术，2009，7(12):34－38.

［9］陈维民，雷仲敏.奥帆赛对青岛发展的影响研究［M］.青岛:青岛出版社，2008:275－278.

［10］臧爱民.传承奥运精神，助推城市发展［EB/OL］.http://www.doc88.com/p －675409076353.