2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析

丰 雷， 卢 静

（1. 中国人民大学公共管理学院土地管理系， 北京 100872； 2.中国土地矿产法律事务中心，北京 100034）

2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析

丰 雷1， 卢 静2

（1. 中国人民大学公共管理学院土地管理系， 北京 100872； 2.中国土地矿产法律事务中心，北京 100034）

研究目的：主要基于中国土地市场动态监测系统的数据，对2004年以来中国房地产用地市场发展和特点进行分析，并探讨影响房地产用地价格的主要因素。研究方法、描述分析、计量分析。研究结果：（1）中国房地产用地市场具有房地产用地供应与房地产投资关系密切、房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著、房地产用地市场区域差异性显著，以及房地产用地价格与商品房价格趋势一致但波幅更大等特点;（2）房地产用地价格不仅由商品房价格、房地产开发投资等需求面因素决定，而且受供地面积等供给面因素影响，此外，地方财政收入也是决定房地产用地价格的显著因素。研究结论：房地产用地市场运行与房地产市场、宏观经济之间具有显著的相互影响关系，同时，房地产用地供应及供地政策对房地产用地价格具有显著影响，供地政策（调节供地总量或结构）可作为房地产宏观调控的主要政策工具。

土地市场；房地产用地；房地产用地价格；土地政策；宏观调控

1 引言

目前中国仍处于由计划体制向市场经济的转轨时期，土地市场有了较大发展，但很难说已成为配置土地资源的基础性手段。长期以来习惯采用计划手段进行土地资源的配置，而这种主要由中央决定总量指标并逐级分配下达给地方的方式，已逐渐与当前经济和市场发展不相适应。党的十六大明确提出“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用”，十七大又进一步提出“从制度上更好发挥市场在资源配置中的基础性作用”。房地产用地市场是保障房地产用地有效配置以及房地产市场良好运行的重要手段，通过价格信号的作用，反映房地产用地资源的稀缺程度以及需求状况。同时，竞争的不充分性以及信息的不对称性等导致“市场失灵”，需要政府在微观和宏观两个层面对房地产用地的开发利用进行干预。房地产用地市场的运行不仅反映了房地产用地需求和供给两方面的共同作用，而且也体现了住房、金融、财税、社会保障等多项政府调控政策的交互影响。因此，对中国房地产用地市场的发展、特点和问题进行分析，对于探索中国土地市场运行规律以及完善土地宏观调控政策的制定等具有重要意义。

土地价格是反映土地市场运行的核心指标，地价的决定因素是目前学术界研究的一个热点。由于阿朗索、穆特以及米尔斯等基于李嘉图级差地租论和屠能区位地租论所发展的单中心城市模型[1-3]，关于城市内部地价决定因素的研究较为成熟，近期对中国城市内地价决定因素的实证研究也较多[4-5]。城市间或区域间房价和地价的巨大差异也需要解释，这类研究则相对较少。亨德森提出了经典的城市体系一般均衡模型，以解释城市最优规模和城市数目的决定[6]。克鲁格曼则构建了垄断竞争和规模报酬递增条件下的一般均衡模型，从更微观的层次解释经济活动的空间集聚现象[7]。上述研究为城市或区域间地价决定因素研究提供了理论基础，然而大多数实证研究是以劳动力市场为主并构建工资方程。罗贝克和罗森建立了城市间舒适度模型[8-9]，认为不同城市的地价或工资差异是由于其舒适度差异的资本化所导致，有学者基于该模型对欧美的城市或区域间地价差异进行了实证分析[10-11]。张娟锋等借鉴泼特潘的模型[12]，构建联立方程对中国35个大中城市以及长三角地区25个城市的房价和地价差异进行实证分析[13-14]。上述文献的一个主要问题是侧重对地价决定的需求面因素的分析，而对供给面的分析较少，特别是忽视了土地供应以及政府供地行为的影响。

2004年以来，中国政府积极运用土地、房地产政策参与宏观调控，在保总量、调结构、促集约、严监管等各环节发挥了重要作用。本文主要基于中国土地市场动态监测系统的土地数据，并系统收集整理宏观经济、房地产市场的数据，应用描述分析和计量分析方法，对2004年以来中国房地产用地市场发展和特点等进行分析，并探讨影响房地产用地价格的主要因素，为土地和房地产宏观调控提供实证依据。

2 2004年以来中国房地产用地市场的发展和特点

2.1 房地产用地供应总量与房地产投资具有显著的正相关关系

房地产开发用地供应量与房地产投资之间具有显著的正相关关系（图1）。二者的简单相关系数为0.91 Granger因果检验则表明，二者在1%的统计显著性水平下互为Granger因。

图1 2004—2011年房地产开发用地供应量与房地产开发投资Fig.1 Real estate land supply and fixed investment of real estate between 2004 and 2011

2.2 房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著

2004年以来，房地产开发用地占建设用地供应总量的比例一直保持在30%稍强的水平，仅2008年1季度曾达到过48.7%的最高值，其他季度均较为稳定。但是，2011年下半年以来，这一趋势发生了显著变化，2011年3季度和4季度房地产开发用地占比仅为25.2%和26.3%，是历史最低值；而同期交通、水利等基础设施用地占比则由通常的20%多上升至44%以上。这说明宏观调控政策对建设用地供应结构的影响非常明显，国家区域发展战略以及加快水利设施建设等宏观政策的实施，导致交通、水利等基础设施用地占比大幅提高，而限购等房地产调控政策的持续作用则导致房地产开发用地占比的回落。

从房地产开发用地的用途结构看，住宅用地的供应一直是主体，大致占70%以上，商服用地的比例一般在30%以下。从时序发展来看，总体上房地产开发用地的用途结构较为稳定，不过近些年（如2009—2010年）与前些年（如2004—2005年）相比，住宅用地占房地产开发用地的比例有上升趋势，商服用地的占比则有下降趋势（图2）。联系后面有关二者的价格关系及变化的分析，则可看出，房地产开发用地出让价格中“商住倒挂”现象的长期存在，是导致住宅用地的需求超过商服用地的一个重要原因。

进一步分析住宅用地的供应结构，普通商品住房用地是主体，一直占大约70%—80%的比例，在2008年1季度和2011年1季度曾达到历史最高值约90%；其次是经济适用房用地，大约占10%—15%，在2011年3季度曾达到历史最高值17.5%；廉租住房用地供应比例的增加则体现了政策因素对土地供应的显著影响，由于近些年越来越强调廉租房建设等政策，廉租住房用地占比从2007年的不到1%上升至2011年下半年的6%（图3）。

2.3 房地产用地市场具有显著的区域差异性

与整体的土地市场空间分布规律一致，中国房地产用地市场具有显著的区域差异，东、中、西部地区不仅房地产用地总量，而且房地产用地价格都存在着巨大的差异。首先，房地产用地市场的供地总量存在着显著的区域差异。东部地区一般占总供地量的50%以上，2006年1季度曾达到69.4%的历史最高值；中部和西部地区一般分别占总供地量的20%多，二者之间差异不大。从时序发展来看，随着加强中西部发展等区域政策的实施，中西部地区的供地比例有逐年增加的趋势，2011年各季度东部地区供地占比降至45%左右，2011年3季度更是达到38.5%的历史最低值，同期中部和西部地区的供地比例则分别上升至32.5%和29%。其次，东部地区与中西部地区房地产用地的价格差异也很显著，并且有继续扩大的趋势。从图4中可以看出，2006年1季度，东、中西部地区的房地产用地出让均价相差并不大，但是到2011年4季度，则分别为2585.2、1379.7和1357.9元/m2，中部和西部地区几乎没有差异，但均仅为东部地区地价的一半水平，差异巨大。

图2 2004—2011年房地产开发用地供应结构Fig.2 Structure of Real Estate Land Supply between 2004 and 2011

图3 2004—2011年住宅用地供应结构Fig.3 Structure of housing land supply between 2004 and 2011

图4 2006—2011年东中西部地区房地产用地出让价格Fig.4 Real estate land prices in different regions between 2006 and 2011

2.4 房地产用地价格与商品房价格趋势一致，但波幅更大

地价与房价的关系在理论界一直存在争论，也是现实中的重要问题，至今仍无统一的结论。尽管李嘉图的级差地租模型给出了二者关系的一个基本认识，但是该模型假设严格，并且更加适用于分析农产品市场而非房地产市场，因此现实中地价与房价的关系仍然是一个实证的问题，即不同地区、不同经济发展时期地价与房价二者的关系可能会有不同。从中国地价与房价的数据描述分析看，二者的互动关系是显著的。进一步分析地价增速与房价增速之间的关系，二者的变动趋势基本一致，即具有显著的正相关关系，并且，地价波动的幅度远大于房价的波动。从图5中可以看出，商品房价格和住宅价格的同比增速一般在20%以内，但是房地产开发用地出让价格和住宅用地出让价格的同比增速却远远超过20%，增速最高的2007年4季度以及2009年4季度至2010年1季度，均超过了80%。这说明，地价的变动显然不能仅由需求面特别是房价的变动来解释，还应考查其他方面的因素特别是供给面因素的影响。比较商服用地出让价格与住宅用地出让价格的关系，发现中国土地市场“商住倒挂”现象严重。由图6可见，从2006—2011年，大部分季度住宅出让价格均高于商服用地出让价格。不过，从2011年各季度的趋势来看，由于限购等房地产调控政策的影响，导致对住宅用地的需求下降从而进一步影响了住宅用地的出让价格，2011年4季度商服用地出让价格开始高于住宅用地出让价格。

图6 2004—2011年商服用地出让价格与住宅用地出让价格Fig.6 Commercial land price and housing land price between 2004 and 2011

3 影响中国房地产用地价格的主要因素及其特点

上述描述分析表明，房地产用地市场运行既受宏观因素及房地产市场等需求面因素的影响，同时也受房地产用地供应及供地政策等供给面因素的影响。房地产用地出让价格是房地产用地市场的核心指标，综合了需求面和供给面两大方面因素的影响，因此，这里以房地产用地价格为因变量，以影响房地产用地市场的宏观因素、房地产市场因素等为自变量构建计量模型进行估计检验。

3.1 模型设定和数据说明

本文建立对数形式的面板数据模型进行估计检验，并考虑到误差项的自相关和异方差等问题，采用广义最小二乘法进行估计。模型设定如下：

式1为房地产用地出让价格模型，式2为房地产用地招拍挂价格模型，i为省份，t为时间。本文所采用的土地市场变量均来自于中国土地市场动态监测系统；宏观经济、房地产市场数据则来自中经网数据库、中国统计年鉴等。最终形成2006—2011年中国31省、市的季度面板数据用于计量检验。变量定义以及数据来源见表1。

表1 变量符号、名称、定义及数据来源Tab.1 Variable symbols, names, definitions and data sources

3.2 检验结果及分析

对2006—2011年中国31省（区、市）的季度面板数据进行检验，得到最终估计和检验结果（表2）。其中，模型1为房地产用地出让价格模型，模型2为房地产用地招拍挂价格模型。所有变量的系数均在5%的统计显著性水平下显著，并且符号都符合预期。

由以上分析可知：（1）影响房地产用地市场需求面的商品房价格和房地产开发投资等变量都非常显著。其中，房价对地价的正向影响不仅统计显著，而且弹性较大，两个模型均表明，其他条件不变，房价上涨1%，则地价上涨约0.9%。房地产开发投资对房地产用地的价格的影响是：房地产开发投资增加1%，导致地价上涨约0.14%。此外，经济总量和产业结构都对地价有显著影响。GDP上涨1%，导致地价上涨约0.1%；第二、三产业占比增加1个百分点，则导致地价上涨约0.35%。（2）影响房地产用地市场供给面的变量即房地产出让用地面积或房地产招拍挂面积对房地产用地价格的影响也非常显著。两个模型均表明，其他条件不变，房地产用地面积增加1%，则导致地价下降约0.14%。可见，采用调节房地产用地总供给量的方式调节市场价格是非常有效的手段。此外，计量检验表明，地方财政收入提高1%，导致房地产用地价格上涨约0.1%。地方财政收入可以代表地方公共物品的支出水平，也就是说地方财政收入越高，则表明地方公共物品的提供水平越高，则从供给面对房地产用地价格造成正向影响；另一方面，地方财政收入越高导致地价越高，说明地方财政收入依赖土地出让收入特别是房地产用地收入，则会抬高地价，增加地方的生活和生产成本。

表2 模型估计和检验结果Tab.2 Results of econometric tests

4 结论

本文对中国房地产用地市场的运行规律和特点进行了描述分析和计量检验。研究表明，2004年以来的中国房地产用地市场具有以下4个方面的特点：（1）房地产用地供应与房地产投资关系密切；（2）房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著；（3）房地产用地市场具有显著的区域差异性；（4）房地产用地价格与商品房价格趋势一致，但波幅更大。进一步对影响房地产用地市场价格的因素进行计量检验表明：（1）影响房地产用地市场需求面的商品房价格和房地产开发投资等变量非常显著。其中，房价对地价的正向影响不仅统计显著，而且弹性较大。（2）影响房地产用地市场供给面的变量也非常显著。供地面积对房地产用地价格的影响为负，其他条件不变，房地产用地面积增加1%，则导致地价下降0.14%。地方财政收入提高1%，则导致地价上涨0.1%。

总之，房地产用地市场运行与房地产市场、宏观经济之间具有显著的相关影响关系，同时，房地产用地供应及供地政策对房地产用地价格影响显著，因此，供地政策（调节供地总量或结构）可作为房地产宏观调控的主要政策工具。

（References）：

［1］ Alonso W. Location and Land Use［M］ . Harvard University Press, Cambridge, MA, USA, 1964.

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［13］ 张娟锋，贾生华. 城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于长江三角洲城市的实证研究［J］ . 中国软科学， 2008，（5）：74 - 80.

［14］ 张娟锋，刘洪玉. 住宅价格与土地价格的城市差异及其决定因素［J］ . 统计研究， 2010，（3） : 37 - 44.

（本文责编：戴晴）

The Development of Real Estate Land Market and the Impact Factors of Residential Land Prices in China Since 2004

FENG Lei1, LU Jing2
（1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. China Law Center for Land & Resources, Beijing 100034, China）

The purpose of this paper is to describe the development of real estate land market in China since 2004 and analyze the impact factors of residential land prices based on the data of the national dynamic monitoring system on land market. Statistical method and econometric tests are employed. The results indicate that there ar four characteristics of China’s real estate land market. First, real estate land supply and real estate investment ar interacted with each other; Second, the structure of real estate land supply is significantly affected by macro-economicregulation policies; Third, there was regional difference of residential land market; Lastly, the trend of land price is as same as that of house price while the fluctuation of land price was more volatile than that of house price. The paper further finds that the land prices were determined by both of the factors from demand side such as real estate price and real estate investment, and also the factors from supply side such as the area of real estate land supply. Besides, local fiscal income was also a significant factor that determined the land price. It is concluded that land market, house market and macro-economy are interacted with each other significantly. Meanwhile, land prices are affected by real estate land supply and land policies. It means that land policies of land supply can be used as a policy tool for macroeconomic regulations.

land market; residential land; residential land price; land policy; macro-economic regulation

F293.2

A

1001-8158（2013）04-0029-07

2012-08-16

2013-03-21

国家自然科学基金项目“转型时期土地对宏观经济的影响及作用机制研究：理论框架、制度和资源约束及政策体系”（71173226）国家“985工程优势学科创新平台项目”专项经费资助。

丰雷（1972-），男，山东聊城人，博士，副教授。主要研究方向为不动产经济、统计和计量分析方法的应用。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn

卢静（1976-），男，湖北当阳人，硕士，副研究员。主要研究方向为土地经济。E-mail: ljing206@163.com