论房地产泡沫的产生及防治

张作争

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古赤峰024000）

论房地产泡沫的产生及防治

张作争

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古赤峰024000）

房地产泡沫是由于房地产价格脱离市场基础而持续上涨，形成的一种虚假繁荣的现象.其产生的原因有预售制度、土地政策失误、房地产税费制度，而我国因其现有利益机制而存在很大的房地产泡沫的风险.因此，对房地产泡沫的产生因素及防治措施的研究探讨，以期对我国的房地产业健康发展有些许意义.

房地产；泡沫；成因；防治

1 引言

对于泡沫一词，根据前美国学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态.

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣.

2 房地产泡沫生成的因素分析

2.1 预售制度

预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多进入.应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本.但在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有政策意义已经很小了.

首先，预售制度使房地产金融风险得以累积.预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本.央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例高达55%，而自由资金比例却呈逐年下降趋势.房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行.房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫.一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭.

再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为.商品房的预售可以说是在信息不对称下的交易行为.一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极大地加重了金融风险.另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，就可以收回自有投资.这就造成了开发商囤积房源、发布虚假的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机炒作行为.

2.2 土地政策失误

土地政策的失误也是产生房地产泡沫的因素.土地政策失误就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任.土地因为数量有限，供给缺乏弹性；土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与公益的协调问题；土地还因具有直接财富性和增值性，而可能导致土地投机的泛滥.土地的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调节，很难实现土地资源的优化配置.土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制.我国虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯.而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，由政府审查批准后才能实施.

2.3 房地产税费制度

当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因.

另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有者的无息贷款，政府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重.

综上，预售制度、不合理的税费制度和土地政策失误是当前房地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀.

3 我国房地产泡沫产生的根源--现有利益机制的作用

我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用.

我国地方政府有着GDP崇拜，地方的是地方政府官员的绩效考核指标.房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收.最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度.土地出让收入已经成为地方财政的主要来源.地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行.我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格.

近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高.由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性.开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨.

在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作.近年来城市地价连续上升，很值得警惕，开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期.而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因素.

4 房地产泡沫的防治

房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展.我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施.

4.1 政府

4.1.1 改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以发展观落实的成效来考核地方政府.我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变.

4.1.2 加快推进政府预算制度改革，强化政府土地出让收益的预算约束，严格预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方政府的土地收益动机，扭转地方政府“以地生财“的模式.把土地出让收入纳入政府一般预算统筹安排，加强各级人民代表大会和各级政府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为.

4.1.3 正确运用财政税收政策进行调控.在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果.由于我国房地产市场税负转嫁现象严重，开发商可以通过提高售价的方式将税负转嫁给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效地打击房地产的过度开发，反而促使房价一路飙升，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节.

4.1.4 减少土地使用审批环节，降低土地使用成本.降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费.减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”掉几个环节，方便土地使用权的取得（因为这样会造成土地的无秩序开发，不利于保护耕地），而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉.

4.1.5 调整目前中央与地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央财政对土地收益的控制权.改变现行“大头在下”的收益格局，加大土地出让收入的征管力度，严格禁止地方政府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方政府对土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失.

4.1.6 完善房地产税，争取早日开征.正在酝酿之中的房地产税，还仅限于和实验阶段，也存在诸多争议，需要不断完善.房地产税应为地方税收，本着“取之于地、用之于城”的原则，将房地产税收收入广泛用于本地区的环境改善和基础设施建设，以促进本地区的城市建设和经济的发展.

4.1.7 加强收入结构调整.既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭，那么可以通过收入结构的调整，提高中低收入者的收入增幅，降低房价收入比，促进供求平衡，进而稳定房价.对于那些高收入人群，降低他们的收入增幅，可能使他们因为资金不足而放弃或延缓房地产投机行为，从而稳定房地产价格.

4.1.8 加强舆论引导.既然消费者预期在推动房价上涨的过程中起着举足轻重的作用，而舆论导向又时时影响着人们的预期，那么，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接改变人们的预期，从而控制需求，调控房价.国家为稳定房地产价格而采取的各种新政策，也要通过媒体进行解释.政府应建立官方政策解释机构，领导媒体去伪存真，促进各种政策起到应有的调控效果.

4.1.9 规范经济适用房的开发和销售.经济适用房是具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特征.经济适用房的开发准确地说不是一种纯粹的经济行为，而是一种调控手段，它将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响，平抑过高的商品房价格.要建立完善的监督机制，避免在经济适用房的开发和销售中出现以权谋私、擅自抬价等.

4.1.10 采取措施控制“热钱”涌入房地产市场.一方面，要完善外资监管机制，对外资的流入采取监督控制，建立预警机制.另一方面，要引导外资流向，使外资尽量流入生产性领域，发展这些产业，尤其是供不应求的消费资料的生产行业，不仅有利于挤出房地产市场的泡沫，也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨.

4.2 房地产

4.2.1 从需求出发，调整各类房地产项目投资结构.目前的空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到广大消费者的购买需求.只有开发企业对市场需求情况有了正确的了解，而且据其对房地产投资结构做出相应的调整，才能从根本上稳定房价.

4.2.2 融资途径多元化.国外的房地产企业一般采取上市融资、债券融资、购房者与开发商合伙建房等多种途径进行融资.但是在我国，支撑房地产价格的资金60%-70%来自银行贷款，房地产企业的开发资金来源也以银行贷款和购房首付款为主.从长期看，房地产开发企业融资形式单一，一方面会给商业银行和购房者带来较大风险，对于商业银行而言，大量的房地产开发贷款一旦难以收回，便成为呆坏账，使其蒙受巨大的损失.当信贷政策变动，贷款难度加大时，企业的资金链就会断裂，影响开发企业的正常运行.而国外先进经验，广泛采用多种融资途径，则可大大降低成本和风险.

4.2.3 加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持.推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的.因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等.这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫.比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等.与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险.

4.2.4 规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境.规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款.资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热.因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为.严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理.强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款.规范个人商业用房贷款管理.

4.2.5 警惕过剩的国际资本流动.在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入.

加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力.

4.3 购房者

一方面，要了解房地产市场的真实情况，形成正确的预期.要相信国家的调控能力，克服从众心理，形成理性的消费投资习惯，不要盲目从众.对相关信息要学会去伪存真，不要受投机性炒作的影响，把握投资方向，客观上稳定了房价.

另一方面，对房地产政策措施要正确理解，了解最新政策和对政策的解释，避免产生误解.

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜.”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在.虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定房价，使房地产业更好地为国民经济的发展服务，为人民生活水平的提高服务.

〔1〕谢经荣,吕萍,乔志敏.房地产经济学[M].北京：人民大学出版社,2002.

〔2〕高晓慧.中国住房价格机制[M].北京：中国物价出版社, 2003.

〔3〕范如国.房地产投资与管理[M].武汉：武汉大学出版社, 2004.

〔4〕汪利娜.房地产泡沫与预防措施[J].经济经纬,2003(1).

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