以房养老可行吗？——基于产权理论的视角

◎ 袁国玲

一、问题的提出

人的生命周期有限，必然面临“养老”问题。当前我国养老城乡有别，“养儿防老”在农村依然盛行；城市居民享有“养老保险”，除了子女赡养之外，自身储蓄、投资等财产性收入亦是养老资金来源渠道。城乡老人期待子女赡养是共同点，这与我国流传久远的文化观念相一致。计划生育政策不仅改变着未来的人口年龄结构，城市“421”式家庭结构亦成为必然，子女赡养老人的压力骤增。同时，农村青壮年劳动力大量外流，城镇化将加速这一趋势，农村“空心化”，老人“空巢化”，老幼妇成为农村劳动力主体，依赖子女赡养的可靠性大大下降。政府托底养老政策虽未改变，但目前未富先老的社会特征不容乐观。老龄化社会中，养老问题如何妥善解决关系到每个人切身利益。

探索“创新养老方式，实施多元化养老”，对于保障老有所养十分必要，以房养老是其中之一，几年前部分城市已开展试点工作。住房具有多种功能，除了住宿消费，还有一定的储蓄、投资功能。据调查，我国九成以上的家庭全部或部分拥有房屋产权[1]，在产权明晰的前提下老人通过产权交易，就能够获得一笔财产性收入，增厚了养老资金来源，那么以房养老就有可能成为一种重要的养老方式。关键实施问题在于，一是“祖产继承”的传统观念具有一定的阻力；二是房产换来的养老金能否足够养老所需？三是失去了房产的老人能否找到合适的养老住所？从目前已有的以房养老试点状况来看，均缺乏实质性进展。国内最早提出以房养老的孟晓苏认为，以房养老属于一种小范围的养老保险产品，更适合无直系继承人的老人，比如失独者和丁克家庭[2]。这样就大大缩小了以房养老的适用人群，对于解决或者改善老龄化社会养老问题意义不大。笔者认为推行“以房养老”具有多方面的现实意义，应积极引导实施。本文试从产权理论视角加以解释。

二、以房养老的产权交易实质

住房商品化改革以来，房地产市场伴随着经济增长不断成长。国民经济发展规划中没有确认房地产的支柱产业性质，但事实上对GDP增长的贡献突出，主要表现在对多个行业拉动，由此推动了城市地价升值和财政收入增长，城市基础设施、公共服务供给增加，改善了城市居民的生产生活条件。从根本上说，房价的波动源于市场供需变化的经济规律。人口流向城市，“安居”才能乐业，为城市房地产注入新的购买需求。我国城市房产需求增量与住房供给增量之间的张力决定着房价上涨的趋势。尤其是自2008年以来股市与房市的跷跷板效应，刺激着居民偏好投资房地产的预期，并且年均600万的大学生将在城市就业、农村劳动力继续向城市转移，必然强化房地产价格维持上涨的预期。难怪有学者预见：30年中什么东西能够保值增值？房子是一个可以考虑的因素。即使在美国这样的发达国家，房子亦是一生当中养老的一个很重要的储蓄方式[3]。相对于美国，我国城镇化率还有很大的提升空间，受制于人多地少约束，城市面积不可能大范围扩张，随着公共服务和基础设施配套不断改善，房地产价格的长远走势可见一斑。

按照国际标准，我国已进入老龄化社会，据统计2010年65岁以上老人占我国总人口的8.9%，近1.2亿人，属于典型的未富先老[4]。大多数城市居民家庭最重要的财产是什么呢？九成以上的回答也许就是房产。一般来说，房产增值保值幅度与地段、配套的基础设施等具有正相关性。房屋越久，其周边配套越成熟，人口相对集中，虽然其居住消费功能有所下降，但其所处地段的商业价值增强，带动土地增值，支撑着老房屋的增值和保值的优质资产性质。而资产价格与货币供应量正相关。GDP增长，带动货币供应量增加，进而促进资产价格上升。老年人坐拥单位高价值的房屋资产，如果仅用来居住消费，其实是一种财产的配置扭曲。比如地段的商业价值对于老人养老来说并不是必需因素，医疗、服务才是养老必要条件。假设有这样两种养老方式可以选择：一种是居住在城市中心地段，但老年人收入有限；另一种是居住在城市郊区，空气清新、医疗方便、养老服务更为专业，而且还能获得额外的财产性收入，可用于改善生活质量。对于老年人来说，第二种选择显然更优。怎么实现呢？以房养老就可以做到，其间的实质就是产权交易：以拥有的城市中心区域房屋置换为更适合养老的城郊房。

但现实中，城郊住宅往往医疗设施配套不足，“养老地产”开发十分短缺，限制着以房养老的进展。目前以房养老试点主要形式是“养老房屋倒按揭”，老人不再完全拥有房屋产权，将房屋抵押给金融机构，分期获得产权收入，在过世之后根据剩余产权价值再做差价处理。①这就难免产生额外的交易纠纷和交易费用。值得提倡的做法，比如香港的“长者安居乐计划”。该计划已实施15年之久，基本能够解决部分中等收入空巢老人的安置问题，不仅为政府减轻了行政压力，而且有利于培育这一新兴的养老产业。广州就拟仿效这一做法，通过引入社会资本，专为广州空巢老人建设社区颐养公寓，采用交租金或者物业置换等支配方式，让老人在社区里享受优质的养老服务[5]。其可行性在于，一是政府扮演着免地价出让建设用地角色，是另外一种形式的社会福利支出；二是引入市场机制，由开发商竞投，促进了房地产市场专业细分，有利于培育养老地产市场，进而带动养老配套设施建设、养老产品开发。不仅发挥社会资本在解决养老压力中的积极作用，而且养老产业因其未来的市场前景能够贡献经济增长和社会进步；三是最主要的老人住房消费成本下降，可用于生活、医疗支出的资金增加，安度余生具有更多的个性化选择；四是城市中心区域商业用地供给增加，城市土地资源得到优化配置，城市规划为养老住宅区、教育住宅区、商业贸易区、高新工业园区等等，功能上更加专业化，有利于产业集聚，基础设施、公共服务配套更有效率。

三、以房养老的现实考量

综上所述，从产权理论视角来说，以房养老具有老人财产优化配置的效用。但是，目前开展的以房养老试点存在多种问题而难以取得成效，有研究指出了传统观念障碍、推行机构公信力、房屋评估欠科学、养老设施不完善、参与条件苛刻等问题[6][7]。这些问题有待今后的制度完善，毕竟以房养老在我国是新生事物，居民需要时间适应，运作机构有待政策引导和规范，养老服务市场有待培育和开发。笔者认为当前影响或者制约以房养老推进的重要因素有以下几个：

（一）房地产价格的稳定预期

历经十多年，我国房地产市场在经济增长中地位突出，衍生出“土地财政”的政府。从长远看房产的第一功能仍然是居住消费，一旦成为居民主要的投资品，则偏离了它的本质功能。即使我国城镇化率还有很大提升空间，城市发展的不平衡、城乡二元结构等国情成就了城市房地产偏高的价格，但如果真的需要“不吃不喝40年”才能买上房，显然偏离了大多数人的购买力，怎样说也已有泡沫。我们寄望于在居民收入不断增长的同时，房产价格增速减缓，供需的价格差距逐步缩小，使房地产逐渐回归它的本质功能，投资品让位于保值品。不可否认，这是符合大多数城市居民的根本利益。当前股市与房市是两种主要的投资渠道，随着实体经济的好转，股市就有可能走强，吸引房市资金流入股市，那么房市是否存在暴跌的可能呢？作为居民家庭集一生收入购买的最重要的资产，在步入老年时代之后，没有了工资性收入，以房养老还能够换回养老所需的资金吗？

当前房地产泡沫破灭论与城市房地产价格整体性持续快速上涨的状况都不利于以房养老的推进，因为价格不稳定的大宗商品持有人不愿意卖、购买人不愿意买，以房养老物业或者承办养老抵押业务的金融机构都难以回避各自的财产损失风险。因此，以房养老的产权交易面临着很大的不确定性，决定了交易成本很高。以往政府“越调越高”的房产价格行政调节政策不具有可持续性，因此还期待更有效的、长久性的稳定房价机制出现，避免价格的过度波动风险。

（二）养老服务质量如何改善

居民收入差距拉大将加速居民分层，高收入阶层的养老成本不是问题，但中低收入者阶层不仅是最主要的社会群体，也是改善养老服务需求最大的群体。受限于养老成本，其最希望购买到物美价廉的养老服务，如同市场上购买物美价廉的普通商品。以房养老的重要吸引力之一便是养老条件获得改善、服务质量得到提升。但目前民办养老机构价格昂贵，中低收入阶层住不起；公办养老院护理不规范、缺乏医疗条件等，一些老年人不愿意去住，于是干脆选择居家养老，这将加重家庭儿女的沉重负担，对于“421”型家庭居家养老压力更大。随着第一代独生子女的父母进入老年，空巢老人养老难日益显现，对养老机构的需求在增大，缺乏合适的养老产品将成为推行以房养老的最大障碍。以美国为例，以房养老是老人为了寻求高品质的养老服务，往往卖掉自有产权房住进拥有完善的养老设施和服务的养老社区。而我国现实中分层次养老服务是必然的需求，公办养老单一的模式难以满足多层次需求，应转变政府职能，释放养老制度改革的红利，激发多元化服务主体活力，这既是发展一项社会事业，也是培育养老产业之举。

（三）养老产业化需要制度创新

1.房产产权期限问题

与国外房产的产权不同，我国城镇住宅用地使用权是70年期限，虽然《物权法》规定住宅用地期满后可自动续期，但目前并没有实际操作的相关细则，比如到期后是否需要补交土地出让金？具体金额多少？假设房产持有人到期不补交土地出让金，其产权剩余索取权能否有法律保障？这些操作性细则至今仍然是未知数，对于金融机构、房产持有人都是无所适从的影响因素，政府应尽早明确。

2.参与运作机构的信用问题

以房养老实质上是老人财产的优化配置，根据生命周期选择能够满足不同年龄阶段需求特征的住所或者服务。居家养老之所以十分普遍，在于可替代性养老方式的局限性，除了所需的人情关怀不足之外，机构养老的高成本是最主要的因素。政府鼓励非营利性组织、金融机构等社会资本参与兴办养老产业，基于其具有部分社会事业的性质，政府将从土地使用、财政税收、金融支持等方面给予优惠。但这些参与机构是否真正“以人为本”提供物美价廉的养老服务还有待检验。已有试点难以有实质性进展，重要原因是参与机构与客户之间难以建立良好的信任关系令老人望而却步，宁可居家养老。近期有保险公司热衷于养老地产开发，其行为被质疑为“借公益之名牟利之实”就是例证[8]。除了低价拿地之外，还可以获得地方财政专项资金支持、配套出让商业用地等利益，与政府提供给中低收入阶层老年人的初衷不同，地产公司和险资是变了形的高端式房地产开发。

3.养老金运营效率问题

“养老金缺口”被社会质疑为政府推出“以房养老”的背景原因之一。据中国银行首席经济学家曹远征分析，2013年我国养老金缺口达18万亿元，假设目前养老制度不改变，往后的年份缺口将逐年扩大[9]。目前我国采取的是现收现支养老金制度，用在职职工缴费来支付退休者养老金，不足时再由财政补贴。过分强调以房养老，社会难免担心政府不再承担基本养老保障的责任，如何提高养老金的运营效率是政府能否托底基本养老、财政支持社会养老的重要影响因素。

这方面可借鉴南美的智利养老金管理改革。智利自1981年实施养老金私营化改革，不仅摆脱了亏空，而且还为基金管理公司带来丰厚的投资回报；既帮政府甩掉了养老金的财政压力，还提高了个人养老保险回报[10]。智利成功运营养老金经验给我们很好的启示：以房养老旨在改善养老条件，改革目前养老金管理方式，提高养老金运营效率能够实现一举多赢之效。

四、推进以房养老的政策建议

以房养老既是解决我国当前未富先老的老龄化社会养老压力的制度创新手段，也是满足多层次的养老服务需求的重要方式。鉴于当前九成以上的家庭拥有全部或部分房产产权的国情，房产已是大多数城镇家庭最主要的财产形式。通过产权交易实现老年人财产的优化配置是以房养老可行的基础，从而能够实现“老有所养”的社会和谐。同时在我国以房养老是一新生事物，与我国传统的价值观念具有不一致的因素，并且前期试点难言成功，表明还需通过正式制度创新来推进。

（一）渐进式推进养老改革

以产业培育的思路渐进式推进，总结先期试点经验或教训，逐渐完善制度规则，规范参与养老机构行为，建立社会信用档案，在市场运营中优先扶持规范的运作组织发展壮大；培育专业化的养老服务人才团队，支持开发养老产品，改善服务质量；逐步完善产业发展所需的多方面的配套制度，降低参与的养老组织或社区对未来的收益预期不确定性，从而减少产权交易成本，使以房养老真正成为一个改善养老服务的重要途径，从而拓展养老产业的发展空间。

（二）合理界定政府、市场与社会组织的职责

激发多方力量，合力共赢改善社会养老服务。养老所需的基本医疗和基本生活保障应由政府承担，支持社会公益组织提供专业性和有针对性的改善型养老服务，高收入群体的个性化养老需求主要由营利性的商业养老组织来满足；同时建立评估养老服务质量的公益性机构，促进形成公办民营或者政府购买服务的竞争机制，优胜劣汰，有选择性地激励社会资本投入养老产业；支持家庭养老与社会养老、商业养老等多种形式，强化政府监管责任，建立家庭与养老组织之间的信任关系，充分尊重个人的自愿选择、自主选择，逐步使社会力量成为提供养老服务的主体。

注释：

①需要说明的是，有的地方采用“养老房屋银行”方式，老人获得租金后住养老院，但养老院床位紧张、养老条件较差，对于改善养老服务的需求吸引力不足；有的地方采用“养老院养老”或者“住宿返租”形式，实质上都是产权转让，均存在着老年人交易成本高、产权收益损失等问题。

[1]《中国民生发展报告2013》在京发布.中国社会科学在线,http://www.csstoday.net/xueshuzixun/jishizixun/82680.html.

[2]孟晓苏.以房养老不是大众产品, 北京晨报,2013,9,24 .

[3]王珺.应对金融危机的理财艺术.南方网, 2009,6,15，http://theory.southcn.com/c/2009-06/15/content_5253963.htm.

[4]中国统计年鉴2011.中国统计出版社.国家统计局,2011,9.

[5]李海强,徐小童.广州或仿香港“以房养老” 置换物业可入住老人公寓,http://www.nbd.com.cn .

[6]翟思达,以房养老:中国老龄化社会养老模式探讨[J].中国人力资源开发,2012(9).

[7]袁璟.“以房养老”模式推行障碍及对策[J].人民论坛,2011,7.

[8]沈秋.养老地产怪圈:纳税人补贴富人养老.第一财经日报,2013,9,18.

[9]李唐宁.中国银行首席经济学家曹远征：我国养老金缺口18.3万亿，经济参考网：http://jjckb.xinhuanet.com/2012-07/23/content_390626.htm.

[10]杨老金,邹照洪.智利养老金私营化改革.中国养老金网,http://finance.sina.com.cn.