浅谈如何走出鄂尔多斯房地产困局

张振华 刘浩源

（内蒙古农业大学 内蒙古 呼和浩特 010018）

（注：刘浩源为本文通讯作者。）

纵观人类发展史，无不发现人是经济社会发展的核心要素和主导力量，高素质人才更是推动经济社会持续健康快速发展的发动机。鄂尔多斯作为新兴的资源性城市，经济快速发展背后需要人才的强力支撑。作为新兴城市，且要实现跨越式发展模式，一定要有良好的人才机制和强有力的人才支撑。

一、鄂尔多斯经济发展现状及面临的困境

当前鄂尔多斯受房地产市场疲软、国际煤炭行情低迷和国际经济走弱的大环境影响，鄂尔多斯经济增长明显回调。与此同时鄂尔多斯经济也受经济结构单一、高素质人才匮乏等因素影响，经济增长乏力。在短期内促进经济增长唯有加大投资，但受房地产市场低迷形势影响，投资力度受到了极大制约。那么是否存在切实可行的促进经济增长的措施，而且能对远期经济产生积极影响的措施呢？融化鄂尔多斯市房地产的冰冻状态并引进高素质人才就是打破鄂尔多斯困局且能优化鄂尔多斯劳动力结构和有利于经济转型的一剂良方。

二、房地产是破解鄂尔多斯困局的原因分析

当前鄂尔多斯经济受国际经济环境、低迷煤炭行情和疲软的房地产市场影响，经济增长乏力。这种大环境下唯一可以影响或调整的是本市的房地产市场，鄂尔多斯房地产发展融资规模在2000亿元左右，而其中有80%来源于民间借贷，低迷的房地产市场使众多民间资金变成钢筋混凝头，紧绷的资金链不仅使房地产企业甚至企业集团步履维艰，更抑制了当地民众的消费和资金再融通。总之，在（影响鄂尔多斯市经济发展的因素中）可影响的因素中房地产低迷的市场行情极大地制约了鄂尔多斯市经济的发展。对个别房地产进行收购而改建为保障性住房，仅仅只是将房地产从左手倒到右手，收益的仅仅是有限的几家企业，而且其对经济的杠杆效应几乎为零。解救鄂尔多斯经济的根本方式就是注入新鲜血液，而当前相对稀缺的信贷资源，对经济的影响极为有限。那么房地产冰封的巨额资金若能逐步转化为可流动的资金，对整个鄂尔多斯市经济发展意义重大。那么是否存在可操作方法将冰封在房地产的资金融化而且能改善鄂尔多斯劳动力结构的办法呢？答案是肯定的。这种从鄂尔多斯市低迷的房地产市场挖掘资金进而带动当地民众消费和改善劳动力结构对促使地方经济发展有着重大的现实意义。

那么为什么从鄂尔多斯房地产市场着手？原因有以下几方面：首先，房地产是拉动经济发展的主要力量，是城市化进程的关键环节，房地产停滞不前就意味着经济发展迟缓，而且预示着城市化止步不前。其次，当前鄂尔多斯房地产冰封着巨额财产（其中很大一部分是公众财产），巨额资金冰封不动是对资金的巨大浪费。再次，鄂尔多斯市公众通过民间借贷将资金投放在房地产市场，在房地产不能转化为真金白银的时候就极大地抑制了鄂尔多斯市人民大众的消费，进而制约鄂尔多斯第三产业的发展。最后，诸多鄂尔多斯房地产公司呈多元化发展，资金冰封不动，不仅抑制了居民的消费，也对房地产公司所在的集团企业产生致命威胁，这不仅仅迫使房地产公司破产、倒闭，而且危及集团企业的正常运转甚至导致集团企业破产。

三、发挥人力资本是转变经济增长方式的原动力

经济学专家吴敬琏认为所谓转变经济增长方式，就是要发挥人力资本，也就是人的知识和技能的作用。经济增长模式转变并不一定会减少就业，但前提是要提高现有劳动者的知识水平和技能水平。人才引进应该筑巢引凤，不要光是把人弄出去，不仅把生态环境搞好，还要把生活环境搞好，吸引外地的人才来发展定居。由此可见人才对地方发展的重要性。破解鄂尔多斯房地产困局，又为什么引进人才呢？原因如下。

第一，人是推动经济社会发展的主导力量，对于想要实现跨越式发展的鄂尔多斯市来说，人才是影响鄂尔多斯市经济社会发展的主要因素，对于鄂尔多斯市经济发展形势及未来愿景来看，当前人才数量相对匮乏，人才质量需要跨越式的提高。

第二，从世界著名的德国鲁尔工业区、法国洛林市到我国山西大同市等资源性城市的发展路径来看，都经历第二产业的快速发展并在总产值中占绝对优势，再到第三产业发展并超越第二产业成为影响经济发展的主导产业。从鄂尔多斯市2006年到2010年的三次产业结构看，第二产业产值占到总产值的近六成，第三产业产值不到总产值的四成，鄂尔多斯市第三产业还有很大的发展空间，第三产业作为吸纳就业人群的主体，引进人才是支撑鄂尔多斯市经济又好又快发展的主要途径。

第三，据新华社消息，2008年我国人力资本对经济增长的贡献率大体为35%，而发达国家的这一比率大体为75%，这说明我国及鄂尔多斯市人力资本对经济增长的贡献存在着很大的发展空间，也说明人力资本是鄂尔多斯市今后推动经济又好又快发展需要重点加强的领域。

第四，根据鄂尔多斯当前的发展形势和战略规划，当前鄂尔多斯人才相对匮乏，这甚至影响到一些对高层次人才依赖程度大的企业来鄂尔多斯市投资发展。那么制定吸引高层次人才的政策将促使高新技术企业来鄂尔多斯市投资发展。

第五，鄂尔多斯地大物博、物华天宝、资源富集、人口稀少，当前的条件下不适宜发展劳动密集型产业，而适宜发展科技含量、单位人均产值高的产业。因此，引进人才，特别是引进高素质人才对鄂尔多斯实现跨越式发展显得尤为重要。

四、破解鄂尔多斯房地产困局及引进高素质人才的方法

如何才能赢得房地产持续健康发展和吸纳人才的双赢局面呢？那就需要将房地产作为诱饵或者一定程度的奖励卖给高素质人才。扬州市常务会于2010年4月提出提高对低收入人群购房补贴的政策，提高后针对低收入人群购房补贴达600元/平米；苏州市于2012年6月再次提高低收入人群收入标准和购房补贴标准，补贴标准达3570元/平方米，购房补贴可享受到近20万/套；各地纷纷出台针对低收入人群的补贴。与此同时，安徽铜陵市出台《中共铜陵市委办公室铜陵市人民政府办公室关于加强引进高层次创新创业人才工作的实施意见》中针对本科生出台300元/平方米的购房补贴；深圳市出台的《深圳市人才安居暂行办法》，办法针对购房、租房补贴覆盖了从院士到仅有学士学位的中初级人才，各类人才可享受的房租补贴每月从200元到4800元不等；从人才匮乏的安徽铜陵等地到高新技术人才集聚地的深圳、上海等地都纷纷出台租房及购房补贴政策，这不仅温暖了高素质人才的心，更解决了高新技术人才短缺的问题，又优化了地方人才结构，为高新技术产业发展奠定了坚实的基础，也推进了地方房地产健康发展。

制定引进高素质人才机制和对鄂尔多斯市经济社会发展就显得尤为重要，对于引进高素质人才的机制有很多，这里仅从房地产的角度给出一些建议：对于来鄂尔多斯市发展的高层次人才视紧缺程度，给予租房补贴和免房租的措施吸引高层次人才来鄂市发展；对于来鄂市发展并购房的高层次人才，按学历层次给予购房补贴，本科按500元/平米且最高不超过6万元每人的标准给予补贴；硕士按800元/平米且最高不超过10万元每人的标准给予补贴；博士按1000元/平米且最高不超过15万元每人的标准给予补贴；对于新兴产业的高层次人才且对产业发展影响较大的人才签订协议赠送住房。对于高层次人才的租房及购房优惠政策均制定相应完善的制度，防止个别人员钻政策漏洞。

五、破解鄂尔多斯房地产困局和引进高素质人才的效果

第一，该政策的实施促使财政资金撬动社会资金来消化鄂尔多斯市存量房，这将使财政资金效用放大。假定鄂尔多斯市房价均价是4500元/平米，房子均按100平米记，财政补贴为5万元，这将促使40万元的社会资金注入到鄂尔多斯房地产市场之中。按照财政资金与社会资金1∶8的比例来算，10亿元的财政补贴将促使80亿元的社会资金注入到鄂尔多斯房地产之中。再假定市政府每年拿出20亿元的专项资金来实施购房补贴政策，那么撬动160亿元的社会资金注入到鄂尔多斯市房地产市场之中，也将消化40000套房产，这对于低迷的房地产市场来说将意义重大（对于政府购买楼盘改建保障房而言只是空房子换了主人而已，房子的意义在于有人住，因此政府购买楼盘对于房地产市场复苏及促进市经济发展的意义不大）。根据鄂尔多斯市奇巴图秘书长在2011年10月提到鄂尔多斯市目前累计建成房屋23.54万套和在建11.15万套的数据，消化存量房还任重道远。那么实施高素质人才购房补贴政策以推动房地产市场健康发展显的尤为重要。

第二，高素质人才对存量房的消化将逐步化解鄂尔多斯市房地产市场面临的巨大压力，这将逐步使房地产企业扭转资不抵债甚至破产的局面，也有利于房地产市场的健康可持续发展，与此同时将逐步化解民间借贷存在的尖锐问题，也逐步释放市民的消费潜力。这将有力推动鄂尔多斯市第三产业发展。

第三，高素质人才的引进将化解鄂尔多斯市高素质人才短缺的局面，也将促使高新技术企业来鄂尔多斯市投资发展，进而丰富鄂尔多斯市相对单一的能源型经济结构。

第四，高素质人才的引进优化了鄂尔多斯市的人才结构和促使该市第三产业的发展，对提高经济发展水平起极大的推动作用，也为该市实现经济跨越式发展奠定了坚实的基础。

六、结语

本文仅仅是对鄂尔多斯市房地产市场面临的困境和人才匮乏的角度进行剖析，真正解决鄂尔多斯经济发展所面临的诸多问题还需要从控制物价、产业结构、产业布局、产业规划等方面进行深入分析和出台相应政策来支持相应产业，特别是新兴产业的发展，进而优化鄂尔多斯市经济结构。笔者认为解救鄂尔多斯困境，房地产市场是实现经济快速发展的切入点，结合引进高素质人才来实施购房补贴政策是为鄂尔多斯市未来经济发展奠定坚实的基础。该政策是解救鄂尔多斯当前困境和推动鄂尔多斯继续快速发展的一个正确方向，具体实施还需要以大量的调研为基础，再最终确定政策的具体方案。

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