中国高房价成因、影响及政策效果

郭 欣

(上海海事大学，上海 200315)

一、中国高房价的经济学成因

住房关系着人们的生活质量，但是如今越来越高的房价已经引起了全社会的关注，原因尽管是多方面的，但根据经济学相关原理表明，任何商品的价格和产量都是由市场需求和市场供给决定的，尤其在今天的市场经济环境下。

有效需求是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需求。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。房地产市场的有效供给是指开发商能够满足购房者即期居住即自住需求的供给。由以上定义可知，提供给投资需求和投机需求而使住房处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。从目前中国房地产市场发展的趋势来看，高房价本质上是由有效需求远远大于有效供给造成的。

(一)房地产市场有效需求旺盛

1.房改使自住需求大幅度上升

1998年以来的房改政策主要包括:停止住房实物分配，加快推进住房商品化;建立职工住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化;完善住房公积金制度，加强住房公积金管理等。随着房改政策的实施，原先以国家分配住房的格局被打乱，住房逐步被商品化、市场化，原先的保障性住房需求逐渐转化为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2.经济的迅速发展导致住房有效需求增加

中国处于城市化的快速发展和经济起飞阶段形成了比较快的自住购房需求，中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3.居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加

由于房价不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价继续上升而提前买房，加上投资者和投机者的进入，使得后期对住房的潜在需求变成了当前的有效需求，加速了房价的上涨。

(二)房地产市场有效供给不足

1.一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。如通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度。

2.房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。合理的房地产市场结构应该是“两头小中间大”。但是开发商为了追求高额利润，更愿意开发别墅、高档大户型住宅，导致经济适用房和廉租房被边缘化，小户型的商品房数量也很少。然而中国的国情是中低收入者占大多数，他们对小户型的需求量最大，这就导致了刚性住房需求严重供不应求。

二、高房价带来的严重后果

(一)抑制了城镇居民的消费

由于房价上涨，人们用于其他消费支出的比率开始下降，人民的实际生活水平下降，从而影响了经济发展的速度。主要体现在以下三个方面:一是挤占了已购商品房居民的当前消费，二是挤占了预购买商品房居民的当前消费，三是挤占了租房者的当前消费。

(二)加大了贫富差距

低收入人群买不起房子，但是高收入人群可以多买房，进行房地产投资或者投机，结果穷人越来越穷，富人越来越富。长此以往，造成国民贫富差距进一步拉大，经济上的不平衡又极有可能导致社会的不稳定。

(三)扰乱了房地产市场乃至金融业的秩序

高房价带来的高利润吸引了更多的企业投身于房地产市场，然而不是所有的企业都能获得采购、生产和管理等多方面的经济成本，这造成了一定程度上企业运营效率、社会资源利用效率的低下。另外，不少开发商为牟取暴利而采取的缩短工期、忽视房屋质量、私下行贿政府官员等行为严重地扰乱了市场竞争秩序。由于房地产市场对金融业的依赖性很高，反过来房地产市场的问题也会影响整个金融市场的稳定。

三、中国政府面对高房价采取的政策以及效果

基于房地产关乎民生以及高房价带来的严重影响，国家于2010年陆续出台了一些抑制房价过快上涨的政策，使得房价在一定范围和幅度内得到了有效控制。若是想进一步显示政策效果甚至降低房价，就需要减少有效需求，限购限贷等政策可以使商品房的有效需求明显减少，而推进保障房建设可以增加房地产行业的有效供给。在这种双重政策的实施下，可以缓解房地产市场的供求不平衡。

为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年政府继续加大对房地产市场的调控力度，随着1月份“新国八条”的出台，房地产市场调控成效日渐凸显。诸如商品房平均销售价格分类指数、房地产开发综合景气指数、房地产开发投资分类指数等都呈现出下降趋势。2012年我国房地产调控政策虽有所松动，但控制房价的决心没有改变。

(一)执行住房限购政策

2010年出台的“国十条”中第三条规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。2011年以来根据该政策要求，全国共有46个城市实施了限购政策，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。

(二)执行住房限贷政策

“国十条”中第三条明确规定，要实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。2012年各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。2011年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹。

(三)大力推进保障房建设

根据“国十条”中第七条的规定，要加快保障性安居工程建设。2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。这一指标也将随着陆续与地方签订工作责任书的进度而有所浮动。

(四)征收房地产税

该政策被人们视为降低房价的最有力的武器，根据财政部、国税总局的要求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。上海市财政局2012年1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。而在现实层面，由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。

房地产业作为我国国民经济中重要的支柱产业，对相关行业具有明显、持续的促进和带动作用，是经济增长不可或缺的部分。作为国民的刚性需求，过高的房价势必会给国民带来沉重的负担，因此稳定房价是至关重要的。2011年的一系列政策密集作用于房地产市场，已经使中国楼市出现了渐次“烧退”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理，成交量萎缩的局面。尽管已出台的调控政策对人们的心理预期起到了正面的引导，也取得了一定成果，但影响房价的因素仍然复杂。政府相关部门在遏制房价上涨走势进而解决居民的住房问题、密切关注调控政策在未来一段时间内对房价和交易量产生的影响、最终促进房产市场长期健康稳定发展的征程中仍然任重而道远。

综上，近两年国家对房地产市场的组合式调控政策有效抑制了房价的过快上涨，但在供需矛盾没有根本改变的形势下，仅靠国家政策调控难以达到理想效果。国家应通过创造投资渠道分流楼市投资资金;加大反腐监察力度，严厉打击利用职权及虚假身份侵占、囤积房产的不法行为;对经适房保障房领域弄虚作假的行为予以严厉查处，严格限制通过经适房买卖非法获利;针对目前空置房和待售楼盘居高不下的现实，国家应通过税收金融政策压力使其尽快交易。通过以上措施释放房源，压低房价。同时要调查房源总量，科学引导需求，避免供给过剩形成房地产泡沫。当前，遏制通货膨胀是当务之急，物价过快上涨必然带动房价上涨。

[1]杨飞.中国高房价成因的供求分析与对策[J].经济与管理，2009(1).

[2]刘维新.中国高房价的成因与破解对策[J].城市，2012(4).

[3]程超，周瑾.对促进房地产市场健康稳定发展的若干建议[J].现代商业，2010(20).