2003—2012年武汉市房地产泡沬研究

喻华琳

（武汉理工大学华夏学院经济与管理系，武汉430223）

武汉市，简称汉，湖北省省会，因武昌、汉口、汉阳三地合称而得名，是一座现代化滨江国际性港口城市。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，中国的经济地理中心，国家重要的科技、信息、产业、通信中心，内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”，经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。

武汉市最近几年房地产市场发展很迅速，房地产在全市的经济中的地位也越来越重要。虽然房地产市场的蓬勃发展是从1998年开始的，但直到2003年之后才进入一个快速发展的时期。

1 评价指标

由表1可知2003至2012年这10年间的武汉市房地产竣工面积、房地产成交面积和房地产交易平均价格的基本概况，从中可以了解这10年间武汉市房地产市场的供给、需求和价格的变化。

根据武汉市房地产市场的实际情况，分析导致武汉市房地产市场形成泡沫的影响因素，并从市场供给、市场需求和成交价格三个方面选取了以下指标来评价武汉市2003—2012年房地产泡沫状况［1］。

表1 2003—2012武汉市房地产市场概况

1.1 从市场供给角度选取指标评价武汉市房地产泡沬状况

1.1.1 房地产投资增长率与GDP増长率的同步率

房地产投资增长率与GDP增长率的同步率，是把一个城市房地产投资增长的比率与这个城市GDP增长的比率进行比较，反映城市经济对城市房地产市场的承受能力和消费者潜在的购买力。研究表明，当房地产投资增长率与GDP增长率的同步率在2－3之间时，房地产市场存在轻度泡沫，大于3时房地产市场存在严重泡沬［2－3］。

由表2可知，2003、2004年武汉市同步率分别为2.5、2.1，2005年为1.9接近2，存在轻微的房地产泡沫，之后逐年下降表明泡沫程度减小，但到2009和2011年又均超过了2，武汉市房地产市场轻微泡沫重现。

表2 2003—2012武汉市房地产投资增长率与GDP增长率的同步率

1.1.2 武汉市房地产市场房屋空置率

房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，研究表明，房屋空置率在5%－10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%－20%之间为轻微泡沫区间，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为严重泡沫区间［4］。

从表3中看出武汉市1年期、2年期、3年期以上的住宅次新房空置率均超过20%，3年期的住宅次新房空置率也接近20%，说明武汉市房地产市场已经存在泡沫，市场供给失去平衡，存在严重的投机行为。

表3 武汉市住宅次新房空置率调查统计表

1.1.3 武汉市房地产市场土地价格增长率

土地价格增长率主要反映地价水平的变化程度，通过本年度土地价格和上年度末土地价格水平的比较计算得到。此项指标对于房地产市场泡沫情况的指示作用非常明显。研究表明，土地价格增长率处于8%－12%房地产市场存在轻微泡沫，超过12%房地产市场的泡沫就比较严重了。

从表4中看出，2003—2012年10年间，2008、2009年土地价格增长率低于8%，2012年处于8%－12%间，2004、2005、2010、2011年均超过12%，2007年更是高达65%，由此可见，武汉市房地产市场泡沫严重。

表4 2003—2012年武汉市房地产市场土地价格增长率

1.2 从需求角度选取指标评价武汉市房地产泡沬状况

1.2.1 房地产销售额増长率与社会消费品零售总额增长率的同步率

房地产销售额是房地产市场需求的最直接体现，此项指标是比较房地产销售额的增长率与社会消费品零售总额的增长率，看其增长速度是否同步。根据李木祥（2007）的研究，我国房地产销售额的增长率与社会消费品总零售额的增长率同步率小于2时，房地产供求平衡；同步率在2－3之间时，房地场市场存在轻微泡沫；同步率超过3时就存在比较严重的泡沫了［5］。

从表5中看出，武汉市房地产销售额与社会消费品销售额的同步率2004—2007年均超过2，2003、2009年高达到3.7和4.1，说明武汉市房地产市场长期存在泡沫，只是在2008年金融危机时和2010年后国家加大调控力度才使同步率在2以下。

表5 2003—2012年武汉市房地产销售额增长率与社会消费品销售额增长率的同步率

1.2.2 投机性需求的购房比

投机性需求购房就是指把房子作为一种投资品，买房的目的不是为了解决居住问题，而是在房价看涨的时候买进，当房价上涨之后再抛出，从中赚取利润的一种市场行为。投机性需求购房是房地产市场中很重要的一部分，是房地产泡沫形成的推手。因此，房地产需求者中投机需求的比例过高就标志着房地产泡沫显现。在良好的市场秩序下，投机性需求购房比例应控制在10%－5%之间。从武汉市商品房信息网得知2010年外地购房者购买了全武汉市超过50%的商品房住宅，武汉市房地产市场中投机性需求的购房比大大超过了15%。由此看出武汉市的房地产市场存在明显的泡沫现象。

1.3 从价格角度选取指标评价武汉市房地产泡沬状况

1.3.1 房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭收入之比。国际上适宜的房价收入比是6－8，像世界上一些城市住房收入比如：伦敦6.9、纽约7.9、首尔7.7、悉尼8.5。房价收入比能反映出房地产市场中投机性购房需求状况。一些学者习惯用房价收入比判断我国房地产市场价格是否合理，泡沫状况如何。研究表明，房价收入比小于6时，房地产市场供求平衡，房地产市场秩序良好；房价收入比在6－10之间则房地产市场有轻微泡沫；房价收入比超过10时严重的房地产泡沫出现了［4－5］。

表6 2003—2012年武汉市房价收入比

从表6看出，武汉市房地产市场70m2商品房购买者的房价收入比仅2003、2011年小于6，其他年份均在6－10之间，存在轻微泡沫；100m2商品房购买者的房价收入比2005—2012年仅2011年为7.7，其他年份均超过10，120m2商品房购买者的房价收入比2004—2012年仅2011年为9.2，其他年份均超过10。由此表明武汉市房地产市场目前确实存在严重的房地产泡沫。

1.3.2 武汉市房价与武汉市CPI同步率

房价与CPI的同步率是指房地产商品在房地产市场中价格增长率与CPI的同步状况。研究表明，房价与CPI的同步率在2－4之间且房价增长率超过8%时存在轻微的房地产泡沫；房价与CPI的同步率超过4且房价增长率超过10%时即房地产泡沫严重［5］。

从表7可知，除了2003、2008和2012年以外，其余年份的武汉市房价与CPI的同步率都超过4，而房价增长率超过10%，房地产泡沫在武汉市房地产市场的确严重存在。

表7 武汉市2003—2012年房价CPI同步率

2 结 论

文中从供给、需求、价格3个方面选取7个指标（见表8）进行比对，2003—2012年10年间，武汉市房地产的多数指标均超过相应的房地产泡沬参考值，表明了武汉市的房地产市场己经存在了泡沬。同时为武汉市房地产市场政策提供参考，力求使武汉市房地产市场能够回归到正常的秩序，武汉市乃至我国房价能回归到合理性的轨道上来。

表8 2003—2012年武汉市房地产泡沫评价指标［5］

［1］ 葛 扬，睦小燕.房地产泡沫化机理及其影响研究评述［J］.经济学动态，2009（11）.

［2］ 李 平.对我国房地产泡沫的测度研究［J］.统计观察，2007（24）.

［3］ 蒋南平.中国房地产测度指标的分析与建立［J］.当代财经，2009（10）.

［4］ 耿仁波.房地产泡沫化机理及影响研究——基于中国现实的分析［D］.山东大学，2010.

［5］ 王 尧.武汉市房地产泡沫研究［D］.华中农业大学，2012.