养老地产模式待解

文/本刊记者 冯洁

如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题

2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿。到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。即将来临的老龄化社会，催生的是各类养老产业的兴盛。其中，养老地产作为“老有所养”的重要依托，成为开发商们竞相追逐的又一香饽饽。然而，养老地产走红七八年间，政策不完善、定位不清晰、运营遇瓶颈、收支难平衡等一系列难题，令不少房地产企业踌躇于养老地产门外，迟迟不敢进入。如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题。基于此，浙江省公共政策研究院于日前齐集省内养老产业专家及涉足养老地产的重点房产企业，召开“休闲养生养老地产发展前景和政策支持”沙龙，针对浙江养老地产的发展方向展开头脑风暴。

瞄准细分认清定位

随着房地产调控政策的进一步收紧，继商业地产之后，养老地产成为各大开发商竞相争夺的又一热点。然而，冠以“养老”二字，地产的商业化属性是否已经发生了一些微妙的变化？对多数开发商而言，从养老地产的细分市场，找到一条真正适合自身的发展道路，是成功从住宅地产向养老地产转型的关键一步。作为较早涉足养老地产的本土开发商，金成集团瞄准的是高端化的养老市场。借鉴了美国的“太阳城”养老项目，金成集团主推的养生旅游休闲农业生态项目小虎城目前已初具雏形，谈及今后的发展规划，副总裁朱早可谓成竹在胸：“整个项目定位和规划在2010年就已经完成，项目定位为养生养老为主题的综合性小城镇，包括三大项目，分别为农业公园、养生养老社区、体育公园。农业公园和体育公园作为养生养老社区的配套设施，分别占地8000亩和5000亩。农业公园按照有机的标准，开展有机农业的转换，同时包含设施农业和科技农业，已被列入余杭区现代农业示范园区试点。入住养生公园的人可以享受到农业公园中的优质空气、水和农产品。体育公园则通过各式各样的户外运动，满足住户的养生需求，同时引入少林寺的禅修养生与中药秘方养生。”

然而，如此高端化的养老地产，又有多少老年人消费得起？不少同行和专家都对此投以质疑之声。

“对养老问题的探讨，我们还是要回到原点，首先要考虑整个社会的背景。消费结构的变化来自于人口家庭因素。中国的老龄化问题、家庭规模小型化问题，都是不可逆转的趋势，但到底是怎样的情况，这需要我们通过调查获取第一手数据，以此来认清整个浙江人口结构的变化和家庭结构的变化，并将结果提供给企业，以便企业在此基础上进行市场研究。下一步，我们需要分析消费者的需求，针对目前的养老地产，了解老年人到底有哪些需求？”浙江大学房地产研究中心研究员施杰认为，了解老年人的真实需求，在此基础上推出与之相适应的养老产品，是养老地产“落地”的第一步。

不过，老年人的需求既不可一概而论，亦不是一成不变的。这在杭州第一个养老基地“金色年华”的实践中已经得到印证。

年近八旬，省马寅初人口福利基金会会长徐爱光调侃自己的身份既是养老地产掌门人，亦是老人，对于老人需求的认识或许会比一般人更为通透。然而，徐爱光亦坦然承认，自己当初在做金色年华项目之时，还是忽略了老人需求的“变化”。

“‘金色年华’第一期推出已有四年，虽然社会反响不错，但也有其失败之处。‘金色年华’出让的使用权和服务权是50年，原先的考虑是，老人们可以买走50年的服务权，70岁的老人，到了90岁的时候，下一代可以接替其入住，再过20年，孙子辈又可以接替入住。但实践起来就可以发现，完全不是那么回事。老年人过了70岁以后，每5年一个阶段，身体状况都会发生很大变化，即便是现在住在健康区域的老人，身体状况也会很快一年不如一年，不少甚至患上老年痴呆，下一步的养老如何筹谋，这是我们没有考虑到的。”“关键还是要找准定位。不同的年龄段、不同的经济状况、不同的人群，所需消费的养老产品是有差异的。60岁的时候，觉得悠闲是最好的，工作了几十年，辛苦了半辈子是时候该享受悠闲的生活了；70岁的时候，觉得没病是最好的，还能到处走走、玩玩；80岁的时候，觉得活着就是最好的。”徐爱光认为，根据不同老龄人群的需求，做好市场细分调查，推出差异化的养老产品，是找准养老地产定位的第一步，也是真正将养老地产做大、做长的关键所在。

政策体系尚待完善

在传统房地产市场做得风生水起，昆仑控股在初涉养老地产之时，遭遇的首先是成本与收益之间的巨大鸿沟。

昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华认为，要真正将养老地产产业化、市场化，政府首先要在政策层面作一平衡，让开发商进入养老地产时能够做到无后顾之忧。“目前来讲，中国的养生地产、养老地产都是建立在完善的社会保障和福利体系之下的一个产业，当这个体系尚不健全的时候，开发商和运营商面临的压力是无比大的。比如医疗，我们现有的医院尚且供应不了市民的正常医疗保健，我们作为开发商，在开发养老地产的过程中又该如何来解决这个问题？因此，要真正让养老地产发展起来，需要政府单独为未来的老龄化社会建立相应的医疗平台和养生平台配套。毕竟，在养生养老地产项目中，开发商自己建造、开拓医疗资源还不太现实，人才、资金、平台，都是无法克服的障碍，包括目前的社会保险和养老保险，仍无法满足养生养老地产的需求。初步测算，一个老年公寓，如果以每人5000元/月的费用运作，是无法实现平衡的。哪怕国家提供免费土地，后期的建造和运营费用也是相当高的。因此，发展养老地产，最终还是要落实到政策层面的完善。”

浙江省公共政策研究院执行院长金雪军则认为，建立并形成服务养老的长效机制，才是将养老事业推向市场的关键所在。“当前要解决一个什么问题呢？政府通过提供土地给企业发展养老地产这一循环机制，要如何转化成政府通过企业获得服务收入推动养老地产的循环机制。现在不少地区通过免费土地解决养老地产的成本问题，但是更重要的还是通过服务收入消化形成良性的循环机制。在这个过程中，两类循环系统同时存在，一是政府与社会提供服务养老，二是政府创造环境，形成企业利用服务收入发展养老地产的机制，两个机制同时形成，才能更好地推广养老事业。”

找到最优运营模式

中国提出养生养老地产的概念已有七八年历史，然而，目前还未能形成真正符合中国国情的运营模式。

在郑荣华看来，除了政策层面的完善和概念定位的精准化，对将投身养老地产的房地产企业而言，寻求合适的运营模式也是需要解决的首要问题。“作为养老地产到底是实行动态管理还是静态管理模式？如果是静态管理，是不是和敬老院的概念是一样的？如果是动态模式，也就是要实现动态的交换，不光在娱乐，甚至在生活的各个方面都应带来实际体验性的动态化。”

然而，不论是动态还是静态模式，找到投资与回报的平衡点，才是开发商们迈出第一步的关键。“现有的一些运营模式对企业来说，投资和回报非常难平衡。比如说，开发商投资10亿元，每年光财务成本就高达7000-8000万元，这些成本摊到每一户人家头上是不得了的，也是不现实的。”在浙江盛和居发展有限公司总经理韩敏看来，现有的养老地产运营模式，无论是对于大型还是中小地产企业，都无法在短时间内实现收支平衡，多数是“赔钱”的投资。为此，他们另辟蹊径，开创了“利息租赁”养老模式。

据介绍，紫荆园两期共投资15亿元，包括健康区块、照料区块和全托区块，销售时只出售使用权而不出售产权。住户入住时，根据地产商的核算，上交一笔保证金。居住过程中，开发商根据不同区块的住户需求提供服务，当住户需求发生变化，可以随时要求搬迁至其余区块；当住户决定退出该小区，开发商可以全额退还保证金，开发商在其中只收取银行利息。基于这一模式，开发商在建造之初的融资问题得以顺利解决，通过几轮的利息租赁式服务，成本也可尽数收回。韩敏认为，这对开发商和消费者而言，无疑是一个双赢的模式。

“我们紫荆园规模不算小，占地200亩，建筑面积27万方，一期19万方开工建设，投下去的钱已经七八亿了，共有782套，包含三种业态，分别是居家式的多层带电梯公寓，以及‘半托’和‘全托’照料式居家公寓。从销售的角度来讲还是比较成功的，至少目前这一销售模式的住宅状态还不多见，所以我们的一次开盘、二次开盘都排起了长队。这说明两个问题，我们老人确实有这样的需求，并且这样的需求确实很大。”