房地产步入中低速增长

郭莉　师烨东

随着中国经济从10%的“超高增长”进入“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，房地产业也将从“超高增长”转变为“中低速增长”

前不久，万科等行业龙头公布全年销售业绩，这些企业不约而同地出现了利润率下降的情况。

以万科为例：从全年情况看，万科2012年销售均价10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。销售均价的下降使得万科年度销售额超过1400亿元，但利润率却大大降低。2012年上半年万科结算净利率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点，销售净利润率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5个百分比。到去年三季度末，万科销售净利润为13.2%，而上一年同期为14%。

不少业内人士表示，随着中国经济从10%的“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，房地产业也将从“超高增长”转变为“中低速增长”。在过去十年中，房地产保持了年复合20%的增速，但在未来几年中，预计年复合增速将急速滑落到5%-7%的速度，甚至不及同时期中国经济的年均增长速度。

大环境的变化也将对房地产业产生深刻的影响。业内人士认为，房地产业即将迎来剧变，除利润降低外，还表现为行业集中度提升、融资渠道多样化，因此，拼命降低成本费用和提升投资回报，将成为今年行业发展的趋势。

应对利润率下降成当务之急

正如万科副总裁毛大庆所言：“虽然去年房子卖得钱多了，但我们的利润却在不断下降。”

2012年，年度销售额超过500亿元的超大型房企由2011年的6个增加到8个，千亿级房企由原来万科一家新增了保利、绿地两家。其中，万科2012年累计销售金额1412.3亿元，同比增长16.2%；保利实现年度签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

在房企销售额普遍上涨的同时，他们还要面对利润不断下降的现实。随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去。一线房企在2012年面临调控压力，采取“以价换量”的促销手段，积极出货清库存，取得了良好的效果，销售任务得以缓解，但由此带来的另一个直接影响就是利润下降。

2012年，各大房企销售均价较上一年下降，这佐证了房企以价换量，加速去库存的市场研判。销售均价的下降，再加上人工、建筑、融资等方面的成本费用增加，使得房企虽然销售业绩可观，但盈利能力却在减弱。在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

不久前，中原地产根据已经发布去年全年业绩的24家房企的测算，房企的销售利润率不断下滑，已经从2007年全行业的24%下滑至2012年的18%。而在市场不断的调控中房企的周转率明显加快。

保利地产2012年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%；三季度末，扣除非经常性损益后的净利率为12%，而2011年同期为16%。此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

在此情况下，房企纷纷“降本增效”，这成为检验他们综合经营管理能力的重要体现。中国不动产研究中心肖楠表示，从中长期发展来看，房地产高利时代已经结束，房地产提高房企利润率水平是未来的发展趋势。

海通证券近日的报告中就提出：“内控能力是我们认为下一个十年地产新王者同样应该具备的潜在品质。”在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是调控的中长期现实，造成房价未来涨幅受限；市场规模被限购等行政手段压制；行业波动趋于收敛，市场难有逆周期操作空间。

在这种情况下，企业利润自然下降。因此企业内控需要进一步做细，即将净资产收益率进一步拆分。他们指出，房企可以通过成本控制和品牌溢价来提高利润率；通过创新融资模式来增加企业杠杆同时规避财务风险。

世联地产数据显示：全国房企数量增速已从2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，随着房地产行业利润率的逐渐缩减，未来房企数量将进入负增长阶段，届时行业的集中度也将随之提升。从A股上市房企近几年的净利润来看，负增长房企的个数占比在增加，而利润率降低的结果将使房地产企业数量减少。

强者恒强，行业集中度提升

最新数据显示：已经发布业绩的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元，千亿元销售业绩也不再是专属于万科的神话。

继万科晒出去年全年1412亿元的销售业绩之后，保利地产简报显示公司去年实现销售额1017.39亿元，成为第二家销售额超千亿的上市房企。

此外，非上市房企绿地集团也以1018亿元的销售额跻身千亿俱乐部；而万达日前也公布2012年总收入较2011年同比增34.8%，达1416.8亿元。至此，千亿房企俱乐部的名单已初现端倪。而在保利和绿地、万达之后，中海地产、恒大地产去年的销售额均已突破900亿元，距千亿房企俱乐部仅一步之遥。

与此同时，房企之间的兼并收购，使得地产江湖血雨腥风。最著名的如融创收购绿城的项目，SOHO中国收购外滩黄金宝地，一些知名度并不很高的地产商，凭借雄厚的资金实力很快超越了很多老牌劲旅。房企竞争格局越演越烈，强者恒强局面不言而喻。

以绿地为例来看：2012年绿地在多个板块展开攻势，土地市场上主要在一线城市拿下多幅核心地块，增强重点城市竞争力；在产品类型上，商业地产有力地支撑了业绩的稳定增长；同时以进驻二线三线城市在当地打造城市地标来凸显品牌建设。

与绿地相比，保利的表现更为突出：企业在保持高速周转的同时，还加强了一二线城市的投资力度，为保利后期业绩增长与利润丰收打下基础；2012年，保利还率先启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将80后定向优惠铺开，成为年度的一项抓刚需置业者的营销利器。

在中国指数研究院监测的重点企业中，共有53家企业在2012年的销售额突破百亿元，百亿房企阵营再度扩容。截至1月14日，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。其中万科、保利、中海以及恒大4家房企合计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。

业内预测，随着调控的延续，少数房地产龙头企业凭借雄厚的实力逐渐扩大市场销售份额，寡头时代已经来临。随着行业洗牌，行业集中度未来将进一步提高。

在标杆房企整体业绩好转的同时，中小开发商的日子却并不好过。与大型房企相比，中小房企面临多方面困境。与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地不多，土地储备的能力也逐渐下降。面对行业集中度的提升和行业分化，一些中小房企被逼无奈或主动转型，由单一住宅向多元化经营转变。

有分析指出，中小房企终将难逃被淘汰的命运。中房协此前发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》就曾指出，如果房地产调控政策持续下去，未来三年内至少有30%的国内房企出局，房企总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家，减少的企业以中小房企为主。

融资渠道多样化

2012年下半年，记者采访的某项目开发商面临资金链断裂风险，没有低息贷款，在行业风险加大的情况下，他们不得不去资本市场寻求有相当成本的资金，最终他们选择了在民间财团寻求借贷，年利率超过20%。

然而到了年底，以前曾经拒绝过他们的银行居然主动要给他们贷款，而和他们公司同样面临融资瓶颈的很多房企不同程度地获得了银行贷款。

表面上限购限贷、房地产调控政策仍在严格执行，而实际上，随着2012年下半年以来楼市回暖，房企现金流随之改善，越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款。部分银行由过去压缩房地产贷款，逐渐转为积极放贷的态度。2012年第三季度开始，已有部分城市商业银行调增房地产开发企业贷款额度，甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。

银行贷款之外，今年1月以来，各大房企就通过各种手段圈钱，其中海外发债更是此起彼伏。

据不完全统计，今年以来，包括雅居乐地产、佳兆业、碧桂园、合生创展、世茂房地产在内起码有5家房企进行海外发债，融资总金额高达30.5亿美元，折合人民币189亿元。

年初房企在债券市场上的活跃显然与前两年不同。有分析人士认为，利率低、时间长，房企的此轮发债明显不是被迫而是主动进行的融资，融资成本低而且更为理性。据了解，在度过2012年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力，有机构预测，今年房地产信托兑付规模或达2800亿元。房企今年新一轮发债潮融资，显示大部分是为了赎回即将到期的旧债以减少今年还债的压力腾出更多的现金流。而市场的走好也为房企创造了更好的低息发债机会，佳兆业此次发行的2023年到期债券共获99亿美元认购，超额19倍。

龙头万科和金地也很早意识到了海外融资渠道的重要性。万科收购南联，金地成为A股市场上第一个在海外没有上市公司却在国际资本市场成功发行债券的地产公司。他们在融资上的创新远超同业，目的就是为了保护江湖地位，同时进攻新的城池。万科在2012下半年，行业形势一明朗，就左手融资，右手大量拿地，吃进大量一、二线城市的土地。

与此同时，内地房企在香港上市的通道也重新开启。2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募资约15.3亿港元，成为2012年以来售价登录香港资本市场的内地房企。同期，江苏新城地产、金轮及由瑞安地产拆分出来的新天地，均在进行上市前的推介，内地房企香港上市潮或将再次来临。

不仅如此，在上市房企融资中，股权质押使用得越来越频繁。据WIND统计，截至2012年12月30日，668家上市公司股权被质押共计1815次，上市公司大股东新增股权质押数量大幅飙升至663亿股，相比去年同期上涨37%。部分上市房企之所以如此高频应用股权质押，既是因为负债率走高，又源于土地市场逐渐回暖，融资需求量增加。在以往的粗放经营和高杠杆模式难以持续时，开发商们不得不通过海外密集发债或者资产质押的方式，以开拓新型融资渠道。

在房地产市场深幅调整的大潮下，遭遇资金困境的房企融资方式的“转型”，凸显出部分开发商的资金流动性以及经营风险不能忽视，尤其是小型开发商的生存空间会受到挤压，行业集中度将进一步提高。而开发商如想在日趋激烈的竞争中占得一席之地，除去寻求外部融资外，更重要的是在“开源”上下工夫，顺应楼市调整的大势，利用当前购房者入市意愿增强之际，主动降价促销以获得销售回款，缓解资金压力。

国鸣投资房地产基金总经理侯安君认为，随着政策及市场的变化，倒逼房地产业的融资结构变化，并导致行业发展变化。并会出现两种运作模式，首先是保障房与廉租房：由政府资金主导，主要是提供给城市低收入群体等，保障人民的基本生活。其次是商品房：主要由开发商以市场化模式运作，此种运作模式，资金主要来自金融市场，由私募基金和上市的证券来承担。

今后，REITS（房地产信托投资基金）和房地产基金将会迎来大的发展。