房地产泡沫测定方法之理论价格法研究

林榕

摘要：房地产泡沫具有严重的经济危险性，必须重视房地产行业的健康发展，同时，房地产泡沫又不同于一般的经济泡沫，它是以实业为基础支撑的，这一特殊性质使房地产泡沫测定的难度加大。众多测定房地产泡沫的方法中，理论价格法是在定义上最理想的方法。本文讨论了理论价格法的优缺点，以及一些局限的解决方法，最后使用该方法对北京市房地产市场进行了实证分析。

关键词：房地产泡沫理论价格法实证分析

一、房地产泡沫的定义与表现

明确房地产泡沫的本质对房地产泡沫的测量方法起着至关重要的作用。房地产业本质上是实体经济和实业部门，因此，其本身决不是纯粹的泡沫经济。但同时应当承认，在房地产业的成长过程中，确实也存在着一些经济泡沫，主要表现在地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等方面。基于这种特殊性，分判泡沫与其实质含有的投资价值、使用价值便成为计算房地产泡沫的重点。从这一角度出发，理论价格法是最符合需要的方法。

二、理论价格法基本原理介绍

理论价格法是最符合房地产泡沫定义的判别方法，通过计算房地产的理论价格，然后将其与实际房价比较以判别是否存在房地产泡沫。其中，计算房地产理论价格的基本原理是：房地产当前市场价格应等于未来净收益的现值之和，即每年收入之和加上未来出售房屋获得的收益。但考虑到未来房价的不确定性，本文仅假设买到房屋以后不予出售。由于中国房屋产权有效期为70年，因此可采用模型：

P=■

P-房地产理论价格

Dx-第X年净收益（0≤X≤70）

I—资金折现率

（一）理论价格法在实际应用中存在的困难

理论价格法虽然在定义上符合房地产泡沫的测量，但在实际运用中，理论价格法存在着三点困难：

1、折现率的确定

首先，我国利率体系复杂多变，如何选择利率作为折现率的基础便成了需要仔细考察的问题。由于特定时期通胀情况不同，从长期而言，直接使用银行贷款利率作为折现率计算有高估或低估房地产理论价格的风险。为消除异常时期通胀因素的影响，应将银行贷款利率扣除现期居民消费价格指数增长率（即现期通胀率）得到实际利率作为折现率。

其次，在修正通胀因素后得到的众多折现率中，如何选择最恰当的数据作为折现率？王雪峰（2005年）提出取用最小折现率与最大折现率分别计算，以此形成“无泡沫区间”。

2、每年净收益的确定

由于未来的不确定性，在当前时点上估计未来受益难以准确确定。在我国，房屋租金收入可视为房屋每年净收益，虽然房屋租赁市场在一定程度上受到房价影响，但相对而言，由供求关系决定，没有投机动机的房屋租赁市场存在的泡沫较小，且其增速相对稳定。因此，在本报告中暂且采用房屋租赁价格历史增长率减去通货膨胀率作为房租实际增长率，并据此估计未来房租收入。

（二）理论价格法的局限性。

理论价格法是识别房地产泡沫的一种基本方法，也是现有方法中较理想的一种，但同时它也存在着一些局限性导致其无法成为实际中的常用方法。

1、未来净收益难以确定

严格来说，未来净收益包括每年净收益及最终出售房屋时候所取的的收入，但是这里的出售收入指的是在剔除泡沫情况下的售价，这造成了一个死循环——需要求的是无泡沫房价，而所用到的条件又是未来的无泡沫房价，这是理论价格法最大的局限性。而且现实生活中，预测未来房价难度极大，因此，未来净收益的准确测定不太可能。在本文中，仅以租金收入作为每年收益的近似值，这意味着在本模型中仅注重了房屋的使用价值，但忽略了房屋的无泡沫投资价值（即买卖差价）。但是，由于租金收入多多少少还是受到房地产泡沫的影响，所以计算得出的结果实际上偏高于实际应得收入，可弥补一部分房屋投资价值。

2、房地产业折现率造成的结果不准确

由于我国房地产市场不够完善，确定房地产折现率是一项比较困难的工作。在本文模型中使用银行贷款利率减去CPI指数得出的折现率是通用折现率而非房地产行业折现率，因此，由此计算出的合理房价也与实际合理房价存在着一定误差。

三、实证分析

在实证分析中，将以2010年北京地区数据为基础，计算2010年北京地区合理房屋均价。

（一）折现率计算（折现率=贷款利率-当年CPI增长率）

经计算，2004-2012年最大值为5.23%，以此作为计算所用折现率。

（二）每年净收益的确定

平均房租实际增长率=4.51%

每年收益DX=2793×（1+4.51%）X×12

（三）使用理论价格法计算房价现值

由于不考虑出售房屋的价格，在此假定未来净收益为70年房屋租金，

即P=■

其中，DX=2793×（1+4.51%）X×12，i=5.23，计算可得，P=1835666。

（四）房价现值与实际房价的比较

综上得知，2010年北京市房价的合理价格应为1835666元人民币，按一套房子100平米计算，计算出的合理均价应为18356.66元/平米。而根据《2010中国城市房价排行榜》统计，2010年北京房屋均价为22310元/平米。实际房价高出合理房价约22个百分点，证实北京房地产市场确实存在着泡沫。

参考文献：

[1]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析，经济研究导刊，2011

[2]姜云卿.房地产泡沫识别方法研究，2008

[3]张立君，冯冬梅，寇莉松.房地产泡沫评价方法与预警分析，2007