地租视角下农村土地承包经营权流转问题研究

张青袁铖

(中南财经政法大学，湖北武汉 430074)

农村土地承包经营权流转问题近年来成为法学和经济学共同关注的热点。法学从公平与正义原则出发，侧重于研究农村土地承包经营权流转制度存在的缺陷、农民土地承包经营权的基本属性、农村土地承包经营权流转制度的立法完善。经济学则从效率原则出发，或以新制度经济学为分析工具，致力于农村土地承包经营权流转制度长期变迁趋势研究，主张通过改革现行集体土地所有权制度来规范和提高土地流转收益，在集体土地所有权制度改革模式的选择上存在着国有论、私有论、集体所有制完善论三种代表性观点;或在坚持土地集体所有制和家庭承包经营这一基本制度前提下，分析农村土地承包经营权流转的影响因素、形式、问题;也有学者采用实地调研和定量分析方式，对各地农村土地流转案例进行总结。这些研究无疑都具有相当高的学术价值。然而，法学秉承学理的推演，习惯于脱离具体的宏观制度环境来抽象地探讨农村土地承包经营权流转，忽视了农村土地承包经营权流转制度应该朝着效率方向不断演进，其研究成果不能被经济学所接受;经济学没有充分考虑现存法律制度对今后农村土地承包经营权流转制度创新所起的路径依赖作用，其所提出的一些政策主张与中国当前的法制环境不相容，难以为法学所认同。当前，对农村土地承包经营权流转问题的研究应当摆脱法学与经济学理论成果相互抵牾的困境，构建一个被各学科共同接受并且逻辑一致的理论分析框架。地租是土地权利在经济上的实现形式，而收益分配又是农村土地承包经营权流转各种矛盾的交汇点，地租理论可能会为研究农村土地承包经营权流转问题提供强有力的分析工具。

一、地租视角下的中国农村土地制度历史变迁

土地地租在任何经济制度中都是存在的，只不过在不同时期由不同主体以不同的名目占有。土地承包经营权地租是一个崭新的范畴，农民财产性收入也是最近几年才有的提法，它们与家庭经营性收入、工资性收入与转移性收入一起构成了农民人均纯收入。农民人均纯收入增长与宏观经济环境息息相关，只有从宏观经济环境变动、农民人均纯收入增减以及耕地非农化变化的背景出发，才能更好地揭示土地承包经营权地租量的变化;同时，农村土地地租也为分析中国农村土地制度演化的内在机理提供了一个新的视角。

在旧中国，土地这一最基本的农业生产资料高度集中，地主阶级垄断土地并未实行集中经营，而是将其分散出租给农民耕种，广大农民承受着残酷的封建地租剥削，土地改革抓住了几千年来中国农村的关键性矛盾，“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”不仅从宏观上化解了中国农村高度紧张的人地矛盾，还彻底改变了农村土地地租分配方式。Lippit(1974)曾经估算土改前中国农民以田赋和地租所提供的剩余约占农业总产出的30%，新政府通过建立并保护农民土地私有权获得了来自土地的农业税赋，约有20%农业总产出的地租由原来的地主转移到农民手中［1］。只有从地租而不仅仅抽象地从土地所有制的角度，才可以更好地揭示土地改革赖以成功的内在机理。这可以解释抗战胜利后国民党政府在大陆试行“二五减租”之所以失败和1949年后在台湾推行土地改革之所以成功的原因，同为土地私有制，其成败的关键在于能否通过适当的制度安排来保证地租归农民所有。

土地改革最终是为新中国工业化开辟道路，因而土改后的农民拥有土地所有权进而占有全部地租只是一种暂时状态。1953年土地改革一完成，国家就立即实施了第一个五年计划，由于重工业优先发展战略与当时中国资本极度稀缺的宏观经济环境不相容，通过农业合作化运动将农业地租集中起来就成了保证工业化任务顺利实现的必然选择。在1954年初级社阶段，国家剥夺了个体农民的土地经营权;在1956－1957年高级社阶段，国家又剥夺了农民土地所有权;1958年人民公社制度成立后，高度集中的计划经济体制随之建立起来，国家成为集体土地事实上的所有者并控制了农村土地全部地租。土地公有制奠定了国家获取农业地租的制度基础，农业合作化运动降低了国家获取农业地租的交易成本，工农业产品价格“剪刀差”充当了国家获取农业地租的手段，城乡分割的二元户籍制度又保证了全部农业地租不会漏出重工业发展领域。1958－1978年，农民的消费仅限于维持生存水平，政府通过价格剪刀差实现了6000亿以上农村资金无偿向城市转移［2］。为什么国家与农民关系从1953年开始就日趋紧张，到20世纪70年代末期农业陷入濒临崩溃的境地?经济史学将其归因于当时所实施的经济管理政策，产权经济学则认为是人民公社时期农村土地产权制度造成的。可是，这些政策在改革开放以后一个相当长时间内仍然发挥着作用，国家是在家庭承包制普遍推行后才于1984年取消了人民公社行政管理体制的，工农业产品价格剪刀差在20世纪80、90年代还继续充当城市汲取农村资本的重要手段，城乡分割的户籍制度的改革至今仍未完成，对农业合作化所形成的土地集体所有制框架的改革现在还没有完全突破，土地地租的丧失才是导致国家与农民关系紧张的根源所在，进而推动了城乡收入差距不断扩大。

家庭承包制是20世纪70年代末期国家为了摆脱沉重的财政负担所作出的被动选择。1978－1984年是家庭承包体制实施和推广时期，这6年间农民收入年均增长高达16.5%，城乡收入差距从2.57倍下降到1.84倍。理论界普遍认为这一时期农业超速增长主要是农村土地制度变革带来的，然而这种观点过于笼统，并没有阐明家庭承包制赖以成功的内在机理。家庭承包经营制是依托人民公社行政管理体制推行的，继承了以前的土地集体所有制，并未实现所有制变革;严格来讲，家庭承包制只是实现了土地使用权与收益权的变革，“交够国家的，留足集体的，剩下都是自己的”生动地反映了土地收益权已发生根本性变化，国家、集体与农民的土地收益分配关系在承包合同中规定清晰，农民享有自主土地使用权及其经营成果的“剩余索取权”，为农民占有土地经营权垄断的地租奠定了制度基础，国家优先发展重工业战略的改变以及对农业休养生息的政策基调又为农民占有地租提供了条件，降低农产品征购指标、缩小农产品统购派购范围、大幅度提高农副产品收购价格、开放城乡农产品集贸市场等措施充当提高农业地租的手段。农民占有不断增加的农业用地地租才是家庭承包制赖以焕发出农民生产积极性的根源所在。土地制度只是农业地租得失的基础，绝不是全部内容，除此之外还离不开相应的宏观经济环境与具体实现手段。从地租角度还可以避免单纯从土地所有制来研究家庭承包制的尴尬局面：认为是家庭承包制的实施带来了这一时期农业高速增长，其后农业增长放慢是由于家庭承包制潜能释放完毕所致。这种解释不仅与家庭是古今中外农业生产最为广泛的生产组织形式的事实相矛盾，而且会导致政策制定时立场不坚定，不坚持家庭承包经营与中国当前政治制度不相容，坚持家庭承包经营又显得难以自圆其说。

1984年“卖粮难”与“卖棉难”问题出现后，农业生产长期呈现出西方经济学所讲的“蛛网型”波动，即“ —→农产品丰收 价格下跌—→农产品短缺—→政府提价—→农产品卖难”，农民来自农业收入长期停滞不前。从20世纪中期开始，中央试图通过农业用地流转来实现土地规模经营，进而提高农民的农业收入。然而，从1984年国家经济发展和改革的重心转向城市，直到2003年国家又一次实施了城市化倾向的发展战略，由于改革都没有触及到城乡二元分割的制度，缺乏能推动农村土地承包经营权大规模流转的宏观经济环境，没有带来农业收入普遍增长，农村土地地租无法在农业领域继续增长，被迫在非农领域谋求新的实现。家庭承包制使农村庞大的剩余劳动力游离出来，为了给这些农业人口提供生产和生活出路，国家被动地放松了对小城镇和个体工商业的限制;在20世纪80年代和90年代初期，中国财政管理体制经历了从“划分收支，分级包干”到“划分税种，核定收支，分级包干”再到“中央地方大包干”的不断调整过程。财政包干制度实施的初衷是在保证中央财政收入的前提下激发地方政府发展经济的动力，实施的结果却带来了地方财政收入的重点转向体制外的非国有经济，地方政府财政收支自主权的扩大使得地方政府主动地大力发展乡镇企业。从1985年到1995年，乡镇企业从业人员从0.1亿增加到1.3亿，总产值从0.27万亿增加到约7万亿元，乡镇企业的平均利润率在1985－1990年期间高达9%左右，在1991－1995年期间也有6%左右［3］。乡镇企业是这一时期国民经济最为活跃的部分，在粮食产量连续四年下降和农业收入增长停滞的情况下，乡镇企业的工资收入使农民收入增长持续推进到1988年。乡镇企业之所以异军突起，一方面是由于一部分乡村干部和经济能人顺应了居民消费结构升级和产品短缺的宏观经济环境，充分利用劳动力与土地市场尚未发育提供的低要素成本优势，通过发展劳动密集型产业，成功地化解了工业化初期资本高度稀缺的矛盾;另一方面还得益于集体土地主动进入非农用地领域。乡镇企业的高速发展反过来又提高了农村土地非农地租，乡镇企业在20世纪90年代中期以前大多是集体所有制性质，由于这部分土地仍然保留了集体所有制性质，因土地用途改变而增加的地租也主要归集体经济组织占有，只不过在现实中通过转化为隐成本进而提高了企业利润这种曲折形式表现出来。1992年国家取消粮油的票证供应制度后，伴随着农村剩余劳动力大规模流向沿海地区，乡镇企业由遍地开花转向聚集于沿海地区，90年代中期以后又纷纷经历了改制浪潮，除长三角和珠三角少数地区外，留存下来的乡镇企业再难以高度增长，1998－2008年期间，乡镇企业平均利润率长期在4%－6%之间徘徊不前，由集体主导的土地非农地租无法继续增长。

我国财政制度变迁的总趋势是从集权的建设财政向分权的公共财政演进，地方政府在这一进程中具有较强的“经济人”特征，总是想方设法创设新的收入渠道来化解在与中央财权博弈中的不利地位。1994年分税制实施后，农村土地非农化地租的形成机制和分配机制发生了重大变化。分税制以税种划分取代所有制作为计税依据，迅速扭转了中央财政薄弱的局面，财权上移和事权下放却造成了地方财政赤字急剧膨胀，催生了地方政府众多预算外与体制外的收费行为。在20世纪90年代后期的金融制度和农村税费制度改革以前，通过干预银行贷款与向农民乱收费还可以成为基层政府两大预算外收入来源，其后又被中央加以禁止，这样驱使地方政府再去寻找一种新的预算外收入来源，“以地生财”成了摆脱财政困境最主要的手段。房地产热与开发区热催生了又一轮的征地高潮，1992年建设占用耕地陡增，1993年高达27.1万公顷，其后居高不下。在1994－1998年期间，尽管经济增长逐年放缓，中央高度重视耕地保护，平均每年占用耕地仍高达21.5万公顷，导致农村土地非农地租大规模向农村外部转移。1998年《土地管理法》修订后，政府垄断了农村土地非农化，这样政府就占有农村土地非农化地租。

2002年党的十六大以后，中国农村发展进入了一个新的发展时期，农村土地的地租分配矛盾日趋尖锐。在耕地的农业地租方面，城乡统筹发展理念的提出和城乡一体化进程的加快为农村土地承包经营权流转进而为农业地租增长创造了相对宽松的宏观制度环境，农业税的废除和各种支农惠农政策的出台又充当了间接提高农业地租的手段。近10年来农村土地承包经营权流转出现了较快的发展势头，其实质是农业地租增长的使然;在农村土地承包经营权流转实践中出现的诸如改变家庭经营的发展苗头、改变耕地的农业用途、剥夺农民土地权利等众多问题，其核心还是在于各种社会强势团体和个人企图与农民争夺预期会不断增长的农业地租。在农村土地非农地租方面，2002年后中国城市化进程加快和房地产价格飙升带来了新一轮征地高潮，尽管中央对征地制度不断完善，总是不能保证农民能有效地分享农地非农化自然增值。经营性集体建设用地直接入市正是为了克服现行农地征收方式将农民排斥在工业化和城市化之外的弊端而提出来的，最初一些地方政府在征收农民土地的同时，留给农村集体一定比例的土地用于非农产业发展，现在农民不再满足于较低比例留地安置方式，受农地非农用途巨大增值的激励，城市郊区农民在集体土地上进行的非农开发屡禁不止，冲击着18亿亩耕地保有目标红线。从表面上看，农地征收过程中的矛盾都是围绕着土地补偿费用的多少与如何分配而展开的，其根源在于征地过程中各行为主体都想以所有者身份占有农地非农化地租。

二、农村土地承包经营权流转地租理论渊源：传统经典地租理论评述

农村土地制度以及与之紧密相关的地租长期以来是经济学的一个经典研究题目，对地租理论研究始于古典经济学。威廉·配第在《赋税论》第四章假定了一个依靠自己双手栽种谷物的人，在他的收益中，扣除了种子、自己的使用以及为换取衣服和其他必需品而给与别人的部分之后，剩下的谷物就是当年这块土地的正当地租。由此可见，配第把地租混同于整个农业剩余。亚当·斯密的地租观点立足于他对当时英国社会阶级的判断，他将整个社会阶级划分为以地租为生的地主阶级，以工资为生的劳动者阶级和以资本为生的资本家阶级，地租是总收益减去其他生产成本的剩余，剩余的大小取决于供给成本和农产品的需求，就单个生产者来讲，地租是租地人使用土地所支付的最高价格，构成了生产成本的一部分;就全社会来讲，地租的大小取决于需求，完全被地主阶级占有。重农学派的创始人魁奈将国民划分为从事农业耕作生产出纯产品的租地农场主阶级、出租土地以地租形式把纯产品作为收入的土地所有者阶级和从事工商业的不生产阶级，纯产品是土地收益扣除一切支出后的余额，魁奈把地租当作剩余价值的唯一形式。其继承者杜尔阁明确提出，土地产品在扣除耕种者的生活资料和利润后的部分就是土地所有者分得的地租。

李嘉图将地租与剩余价值严格区分开来，创立了真正意义上的地租理论，他认为地租是使用那种原始的不可破坏的土地而付给地主的那一部分土地产品。李嘉图在《政治经济学及赋税原理》 (1817)中系统阐述了级差地租理论，他以土地肥力递减为依据探讨了级差地租的存在，由于人口增长会导致粮食价格上升，以致处于“最不利条件下”的土地都要投入生产，而农产品的交换价值总是由“最不利条件下”土地的生产成本调节，这样，优等地和中等地可以获得地租，劣等地就没有地租。他还认为在只有连续投资的劳动生产率下降、从而谷物的价格提高这种情况，级差地租Ⅱ才会形成。由于李嘉图混淆了价值与生产价格，就不得不否认绝对地租的存在。

马克思在《资本论》第三卷第六篇的导论中就指出了研究资本主义地租时应避免的三个主要错误：一是将资本主义地租与其他历史条件下的地租混同。尽管地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，这是一切形式的共同点。可是，资本主义土地所有权与历史上其他土地所有权有本质的区别，已经从对人的超经济的统治和从属关系下完全解放出来，并且使作为劳动条件的土地完全同土地所有权分离，实际的土地耕作者是雇佣工人，受雇于农业资本家 (即租地农场主);租地农场主则把农业作为特殊的投资领域，从事资本主义经营，为取得土地使用权，农业资本家必须在一定时期内按租约规定把一定货币交给土地所有者，土地所有权取得了纯粹的经济形式，对所有者来说，只意味着一定数额的地租。二是将地租与剩余价值一般混同。土地所有者与土地使用者通过土地获得的收益并不等同于地租，资本主义地租是在租地农场主获得平均利润的前提下形成的，必须把它与以租金的名义收取的投入土地属于固定资本的土地资本的利息、购买土地而投在土地价格上的资本的利息、租地农场主的部分利润与农业工人部分工资等区分开来，地租不侵占平均利润和工资，是在平均利润和工资之外的超额利润。三将农产品的商品化与价值化与地租发展混同。地租研究上的困难并不在于说明农业资本所生产的剩余价值，而在于说明剩余价值已经均衡化为平均利润后，在待分配的剩余价值看来已经分配完毕之后，又从哪里产生这个剩余价值的超额部分，并由租地农场主把它支付给土地所有者。

马克思在第六篇其余章节具体研究了农业超额利润如何转化为地租。马克思以价值和生产价格理论为基础，从圈地运动后英国普遍存在的所有权与经营权分离的大土地所有制形式出发，揭示了在租地资本家获得平均利润、雇佣工人取得相当于劳动力价值的工资的前提下，租地农场主以地租形式支付给土地所有者的那部分农业超额利润的形成机制。级差地租是与土地自然力条件的差别相联系而在生产经营中取得的超额利润，其来源于因土地肥力、位置或者对同一地块连续投资生产率的差别致使较好生产条件的个别生产价格低于市场生产价格的差额。不像工业较好的生产条件而产生的超额利润具有暂时性质，会在部门内部竞争中趋于均衡并最终消失。由于土地经营权的垄断，这种超额利润具有比较稳定的性质，不会由于竞争而平均化，土地所有权使得超额利润从租地农场主转移到土地所有者手中。马克思为了理论分析逻辑上的需要，在分析级差地租时，假定劣等地不存在地租，实际上，私人所有的劣等地不支付地租 (即绝对地租)不得耕种。绝对地租来源于农业资本的有机构成低于社会资本的平均有机构成，致使农产品价值高于生产价格的差额，由于土地私有权的垄断，使资本在从其他部门向农业部门的转移受到限制，这样农产品价值超过生产价格的余额就不再参加一般利润率的形成，而转化为地租。级差地租和绝对地租都是土地所有权在资本主义生产基础上经济价值的实现形式，级差地租与土地经营权垄断相联系，绝对地租与土地所有权垄断直接联系，只不过级差地租Ⅰ和绝对地租一般归土地所有者所有，而级差地租Ⅱ在租约有效期间总是归租地农场主占有。假定各生产部门投资额都是100元，剩余价值率为100%，农业资本有机构成 (60C+40V)低于社会资本平均有机构成 (80C+20V)，农业资本与工业资本一样获取20%的平均利润，中等地的第一次追加投资与优等地的第二次追投资和劣等地初始投资效率相等，马克思地租形成机制如表1所示。由此可见，马克思分析资本主义地租的理论逻辑框架，实际上由研究对象、地租量的决定与地租的形成机制三部分构成。马克思地租理论的分析进路，对于构建农村土地承包经营权流转的理论基础，无疑是有启迪意义的。

表1 马克思地租形成机制

马歇尔将边际效用论、生产费用论与供求论进行了综合，创立了均衡价格理论，又以此为基础建立了他的分配理论。他认为地租理论不是孤立的经济理论，只不过是一般供求理论中的特定推理的一种主要应用而已［4］。假定土地只有一种用途，即使土地价格下降，该地块也不会转移到其他用途，土地供给量不会减少，因而土地供给曲线是垂直的，土地没有生产费用，也就没有供给价格，土地只受土地需求影响，决定于土地的边际生产力，地租就是土地总产量超过边际产量的余额，是生产者剩余的一种特例。马歇尔的地租理论后来成为了微观经济学关于土地价格决定的基础理论。

张五常的经济思想集中体现在他对分成地租所作的开创性研究上。根据马歇尔的理论，在分成合同中，地主以产量分成为条件让佃农耕种土地，佃农对地主的支付与从价税相似，会导致资源配置发生扭曲，因而分成合同是低效率的;张五常将交易成本理论运用到农业租约的分析中，认为交易成本的大小和经营风险的分布是决定租约结构与相关经济绩效的关键因素;分成制在中国存在的历史久远，不可能是无效的，达到效率所必须的一些规定已经包含在分成制中;与科斯定理相一致，在私有产权或交易成本为零的世界中，不管土地是所有者自耕、雇佣农民耕种抑或是以一个固定的租金出租给租地者让他与佃农分享实际产出，所暗含的资源配置是相同的，风险厌恶可能是分成地租盛行的原因，因为在分成租佃下，地主和佃农将分担产量及其价值变化无常的风险［5］。斯蒂格利茨进一步发展了张五常的农地租约理论，认为分成制具有风险分担、激励和监督多种功能。如果测定佃农努力程度的费用很高，生产又具有不确定性，缔约者就会面临着风险分担和提高激励的两难矛盾，分成地租往往是最有效的折衷办法，因此，分成地租在缔约自由环境中是一种有效率的土地制度。巴泽尔认为，张五常从风险厌恶的角度并不能令人满意地解释分成合同。由于土地和劳动都不会是均质的，因此分成合同、工资合同和固定租金的租佣合同都存在效率问题;在成本与价值之间存在差异不可避免的情况下，一种安排也不能被认为是无效率的，研究者没有必要去试图发现无效率并找出改善的办法，而是应该确定环境的变化会带来资源配置和经济组织什么样的变化;劳动所有者与土地所有者合作的一个基本原则是，单个属性将被置于通过控制属性能更容易地影响产出净价值的一方的控制之下［6］。

综上所述，经济学在不同发展阶段对地租研究的重点有所不同。马克思以前的古典经济学侧重探讨了地租的性质及其来源，马克思重点揭示了资本主义土地所有制在价值论和生产价格理论基础上的经济上的实现形式，新古典经济学主要分析完备市场经济条件下地租量的决定机制，20世纪70年代以后产生的新制度经济学着重从产权、交易费用与契约来研究地租。这些从不同层面来研究地租问题的经典理论需要加以整合，形成一个指导中国当前农村土地承包经营权流转的新的地租理论范式。

三、农村土地承包经营权流转的新地租理论范式构建

1、新地租理论以农民土地承包经营权有效实现为研究对象

虽说农村土地承包经营权流转收益分配也是土地所有权在经济上的实现形式，可是，不同土地所有制以及同一土地所有制的不同形态在经济上的实现形式是不同的，必须认识到农村土地承包经营权经济上实现形式质的特殊性。理论界有学者认为马克思的地租理论在当前仍然可以直接指导我国农村土地承包经营权流转的实践，农民垄断占有土地承包经营权，根据级差地租理论，土地承包经营权流转收益应归农民占有;集体经济组织事实上垄断占有土地所有权，根据绝对地租理论，国家征收农业用地时，农地非农化增值收益应归集体经济组织所有。也有学者认为中国农地流转的历史经验可以为今后农村土地承包经营权提供指南。明朝中期以后，江南土地流转逐渐盛行起来，出现了“田底权”与“田面权”的分离，一些地主持有田底权而移居城市，将田面权转让给农民，农村的田面权交易与城市的田底权交易都很发达，在有些地区出现了“大小租制”，即耕地农民既要向田底权的占有者，也要向田面权的占有者缴纳租金，租金一般由双方约定采用分成地租。当前我国可以借鉴田底权与田面权分离的历史经验，在坚持农地集体所有制的前提之下加快农村土地承包经营权流转。殊不知，马克思的地租理论形成于19世纪中期的英国，当时的英国经过圈地运动已经实现了土地的规模经营，级差地租与绝对地租都体现着当时特定的生产关系，是资本主义大土地所有制在经济上的实现。田面权与田底权的分离以及由此产生的分成地租是中国封建小土地所有制在从自然经济向商品经济转型期间的过渡形式，其本身并不是一种土地所有制在经济上的成熟实现形式。土地承包经营权流转收益分配是小规模经营的集体所有土地所有制在经济上的实现形式，与资本主义大土地所有制和封建小土地所有制有着本质不同，切不可照搬照抄马克思的地租理论和中国历史上的分成地租理论。

所有权与产权是学术界在研究土地制度时广泛使用的两个范畴。然而，所有权与产权是两个紧密联系又有严格区别的概念，政治经济学与法学上的所有权含义是一致的，强调的是财产的最终归属关系，而新制度经济学的产权主要关注稀缺资源配置过程中人们的利益分配关系。农民土地承包经营权只有在国家征收农业用地这种情况下才会导致所有权改变，农民土地承包经营权流转主要是指在农业用途管制前提下农业用地使用权流转。家庭承包制实施三十多年来，农村土地制度变迁的基本趋势是农民土地承包经营权的各项权能在土地集体所有、家庭分散经营的基本制度下日趋完备，土地承包经营权流转收益分配的关键在于如何在工业化、城市化和农业现代化进程中保护好农民土地财产权利，使土地承包经营权流转的地租归农民所有。因此，研究耕地使用权的地租时，新制度经济学的产权理论有利于揭示土地承包经营权流转收益分配问题。

2、新地租理论要将制度环境变化作为最重要的实现条件

农民土地承包经营权流转地租的实现受具体制度环境制约，在不同制度环境下实现形式也是不同的。党的十八大提出了今后十年的奋斗目标、发展道路与途径，必将会带来农民土地承包经营权流转的制度环境根本性的变化。农村土地承包经营权流转基础理论的创新必须具有前瞻性，充分考虑制度环境新变化对农民土地承包经营权实现形式可能产生的影响，构建一个与国家今后发展战略耦合的农村土地承包经营权流转地租理论。奋斗目标即“确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标”，全面建成小康社会的难点在农村，缩小城乡收入差距是今后农村工作的着力点，提高农民土地地租收入是新的增长点，为此，要逐步改变农地农业地租低于非农化地租，农地非农地租又低于城市国有土地地租的不均衡现状，最后形成一个农业用地、集体建设用地与城市国有土地均衡的地租分配关系［7］;发展道路即“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”，工业化、信息化、城镇化、农业现代化都会成为推动农村土地承包经营权流转及其地租增长的重要动力;发展途径即“城乡一体化是解决‘三农’问题的根本途径”、“加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系”，城乡一体化进程在中国是一个长期的过程，因而，土地承包经营权流转地租也将经历一个渐渐的增长历程。

3、新地租理论的核心问题是形成一个完善市场经济体制下的农业用地地租分配体制机制

中国改革开放30多年历程实质上是一个不断消除传统体制机制，发挥市场在更大程度、更广范围上对资源配置起基础性作用的过程，从最初的商品市场到后来的劳动力、资本市场再到现在的土地市场。当前，城乡二元体制是妨碍城乡一体化进程和完善市场经济体制形成的最大障碍，在土地承包经营权流转方面主要表现在：一方面，城乡二元体制限制了农村剩余劳动力转移，使土地承包经营权无法大规模流转;另一方面，城乡二元体制也使得土地承包经营权流转市场从集体建设用地市场和城市国有土地统一市场中割裂开来。不同土地地租率的高低在很大程度上是由市场竞争状况决定的，现在城市二级土地市场充分竞争的局面已经形成，政府在城市一级土地市场处于卖方垄断地位，在农地征收环节又处于买方垄断地位，而集体建设用地流转和土地承包经营权流转还处于市场发育程度最低阶段，致使土地产权所有者的地租呈现出依次递减的态势。为此，应废除经营性建设用地的征地方式，实行集体建设用地与国有建设用地一体化管理，实现建设用地市场地租的局部均衡;彻底消除妨碍劳动力城乡之间自由流动的各种障碍，实现劳动力城乡之间双向流动，达到农业用地市场地租与建设用地市场地租的一般均衡。

［1］Lippit，Victor.Land Reform and Economic Development in China［M］.International Arts and Science Press，1974.93－153.

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［3］钟宁桦.农村工业化还能走多远?［J］.经济研究，2011，(1)：18－27.

［4］马歇尔.经济学原理［M］.北京：商务印书馆，1964.288.

［5］张五常.佃农理论——应用于亚洲的农业和台湾的土地改革［M］.北京：商务印书馆，2000.29－80.

［6］［美］Y.巴泽尔.产权的经济分析［M］.上海：上海三联书店，1997.38－56.

［7］卢 艳.长株潭地区失地农民权益保障现状、问题及对策［J］.湖南财政经济学院学报，2012，(1)：57－62.