土地增值税清算审核需准确

文/余美琴

2010年，“新国十条”下发后，国家税务总局根据“新国十条”的要求也相应出台了一系列的土地增值税清算的文件，再一次将房地产企业土地增值税清算事项推到了风口浪尖上。作为房地产企业的经营者和财务管理者，对土地增值税清算事宜再也不能等闲视之了，毕竟土地增值税率的最低税率都有30%，清算的准确性必然对企业的财务状况构成重大影响。应通过对审核关注重点的理解和把握，在日常经营管理中有意识地规避“雷区”进而进行合理的纳税筹划，从而降低土地增值税清算风险。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。对土地增值税清算进行审核管理时有以下重点审核的内容：

——收入审核。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

——土地增值税扣除项目审核。土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。

审核扣除项目是否符合下列要求：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时重点关注的内容：同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形；拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

审核前期工程费、基础设施费时重点关注的内容：前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

审核公共配套设施费时重点关注的内容：公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

审核建筑安装工程费时重点关注的内容：发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。