中国老年住宅产业的发展前景及展望

贾 如

（厦门大学公共事务学院社会学与社会工作系，福建 厦门 361005）

中国老年住宅产业的发展前景及展望

贾 如

（厦门大学公共事务学院社会学与社会工作系，福建 厦门 361005）

我国已进入老龄化社会，与老年人口持续增加相对应的是老年人消费需求井喷式、多元化发展。中国的老年住宅产业拥有广阔的发展前景：老年人居住偏好的变化、收入水平的提高以及住宅购买欲望的增强，都预示着老年住宅市场需求的进一步扩大。外国老年住宅产业发展较为成熟，各国均构建了符合自身特色的老年住宅产业体系，这为我国在老年住宅设计、老年住宅服务和政策支持方面提供了许多宝贵的经验。启示我国从鼓励老年住宅多元发展、完善政策对老年住宅产业的扶持与规范力度两方面入手，推进中国老年住宅产业的发展。

老年住宅；老龄产业；老龄化社会

21世纪我国面临人口老龄化带来的重大挑战。我国早已于1999年进入老龄化社会，是较早进入老龄化社会的发展中国家之一，据2010年国家统计年鉴公布的2009年全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.873‰）显示：我国65岁以上人口占总人口的9.72%[1]。根据全国老龄办预计，“十二五”期间，老年人口将超过2亿，到本世纪40年代末，将超过4亿，约占当时总人口的三分之一[2]。人口老龄化是经济发展和社会进步的必然趋势，这个趋势会给家庭结构、社会生活带来新的变化，对整个人类发展和生活起广泛、重大和长远的影响。

随着老年人口的不断膨胀，与其相应的消费需求也在日益增长。城市老年人口作为一个整的消费群体，其强大的购买需求、旺盛的购买力已经引起诸多行业和商家的重视。住宅，作为老年人日常活动的主要场所，既影响着老年人的生理健康，又影响着老年人的心理健康。1982年维也纳老龄问题世界大会早已指出：“年长者的住所切不可被视为仅仅是一个容身之地。除物质部分外，它应考虑心理的和社会的意义”[3]。老年住宅不仅是老年人居住的空间，更是一种以“家”为核心的人文理念的践行。它不是一个简单的物理空间概念，而是具备人际关怀、情感交流的场所。

一、老年住宅产业的市场需求

老年人的住宅实际上是他们所有活动的中心，宜居的环境才能使老年人的生活质量有所保证。在我国人口老龄化程度不断上升、老年人口迅速增加的大背景下，本文从老年人的居住偏好、收入水平和对老年住宅的购买欲望三个方面来阐述老年住宅业的市场需求。

（一）老年人居住偏好的改变

在中国传统的家庭观念中，家庭对于老年人的赡养有着至关重要的作用。家庭养老的传统形式之一便是与其他家庭成员，特别是子辈共同居住。随着社会经济的不断发展，人们的家庭观念、家庭结构和居住方式也在不断变化，这对老年人的居住方式也带来了深刻的影响。

目前核心家庭日益增多，家庭规模渐渐减小，越来越多的老年人与子女分开居住。根据曾毅、王正联的研究，与1990年相比，中国家庭结构在2000年发生了很大的变化，由大家庭逐渐转变为小家庭，老人的居住安排也发生了很大变化，老人不与子女同住比例有较大幅增长[4]。影响老年人居住安排的因素很多，包括健康状况、教育程度、经济状况、年龄、是否丧偶等[5-7]，虽然目前两代、三代同居的仍然占多数，但是总的来说，老年人不愿与子女共同生活的比例在增加[8]。导致家庭结构变迁、老年人居住偏好发生改变的原因是多种多样的，包括生育率的大幅下降、老年父母与成年子女社会观念发生变化、政府的生育控制政策等，另外快速发展的市场经济使得以往住房短缺的现象逐步缓解，更多年轻人得以有能力与父母分开居住[9]。

无论老年父母与子女同住还是分开居住，都不可避免地涉及到老年住宅产业。与子女同住可能需要对已有住宅进行改造，适应老年人的居住需求。而单独居住则可能涉及住宅改造、老年公寓、老年社区等其他老年住宅服务。

（二）老年人口的收入水平

老年人口的收入水平是老年人进行消费的前提，特别是对于住宅消费这种金额较大的消费，更需要强有力的资金支持。目前学者将我国城镇老年人的收入来源分为七类，分别是劳动收入、离退休金、储蓄和保险金、社会救济、金融资产性收入、子女亲属提供及其它收入[10]。其中，离退休金和子女亲属提供两部分占了老年人口收入的85%。根据《中国城乡老年人口状况一次性抽样调查数据分析》，2000年我国城市老年人口年平均收入为8496元，是1991年收入水平的4.1倍，增长迅猛[11]。对比2000年城镇单位就业人员的平均工资9333元[1]，可以发现二者相差并不大，老年人的收入水平并不低。再加上大多数老年人基本上无需赡养父母，也不用再花钱抚养子女，因此有更多的收入来满足自己的消费需求。

另外，受到中国传统“孝道”观念的影响，子辈对于父辈不仅有赡养的义务，同时还有“孝敬”的义务，在物质上和精神上满足老人各方面的需求[12]。目前中国老年市场上出现的一个典型问题即为“中国有大量满足尽孝道义务的资金，但没有产品”。因此老年人口除了自身的收入之外，还有潜在的消费资金，即子孙辈用以孝敬老人，让老人乐享晚年的资金。

（三）老年人对老年住宅的购买欲望

老年人的消费有理智性、习惯性、适用性、价格合理性及服务全面性五个特点。随着社会进步和经济收入的提高，老年人的消费观念也已经在逐步改变，花钱买舒适、花钱买健康正成为现代老年人的新追求。

目前一般的住宅皆为中青年设计，缺乏对老年人特殊需求的回应。例如医院、老年活动室等配套设施的缺乏、室内设计中无障碍使用设施的缺乏，这些都让老年人的日常生活存在诸多不便。老年人对老年住宅需求的落脚点在于提高老年生活品质。好的老年住宅能使老年人更便捷的使用各种生活设施，相关服务一应俱全，同时在设计上能使老年人与家人、与同龄的朋友有更多更好的交流空间，满足老年人物质精神生活需求。这些因素都推动着老年人对于老年住宅的购买。

二、外国老年住宅产业发展经验

很多发达国家一方面比我国更早地面对老龄化问题，另一方面有着雄厚的财力，在老年住宅产业上已发展得相对成熟，为我国提供了许多值得借鉴的经验。下面分别从住宅类型划分、政府对老年住宅产业的政策支持和老年住宅设计及服务三个方面进行介绍。

（一）老年住宅类型划分

为有着不同需求的老年人，提供多元化的住宅选择，使有能力自理的老年人尽可能的多做一些力所能及的事情，是外国老年住宅产业的一个重大特点。发达国家老年住宅产业在理念上主要分为两种，一种是以英美为代表的西方式发展理念，它注重品牌化老年社区的建立，以老年人独居为主。另一种是以日本、新加坡为代表的东方式发展理念，强调家庭养老功能。

1.西方式老年住宅类型的划分

美国具有完善的老年住宅体系，老年住宅以独立式老年住宅、老年公寓和老年社区为代表，分别针对不同情况的老人满足他们的需要。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，它有方便的娱乐社交设施，但是不提供医疗和护理服务。

美国的老年公寓按照服务的等级又分为自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓不为住户提供任何特殊服务，陪护型老年公寓提供的是日常生活服务，而特护型老年公寓则注重医疗服务的提供。

美国的老年社区多为私营性质，进行商业化运作。社区中配套设施齐全，包括购物、餐饮、娱乐和专业化得医疗服务，提形成了极具特色的老龄产业。

2.东方式老年住宅类型的划分

日本老年住宅在借鉴西方经验的同时，注重孝敬老人的传统，将老年住宅主要分为三种类型，分别为“两代居”、通用住宅和老年公寓。

“两代居”指的是两代人分开居住，但是相距不远。可以是住在同一栋楼中，或者是同一个社区。这种住宅方式使得两代在生活上适度分离，有利于各自隐私的保护，增加独立性，减少两代矛盾，同时又方便子女赡养老人，照顾老人衣食起居。

通用住宅指的是在住宅设计之初，便把老年人的需要考虑进去，预留年老后所需，但不需要在建房一开始全部实施，而是逐步实现。例如年老后需要使用轮椅，因此在房屋设计之时便预留出增加扶手、拓宽走廊的空间，以方便日后进行老年住宅改造。通用住宅在老年住宅改造时所需的费用较一般住宅低，同时老人无需转换生活环境就可以在熟悉的住宅中一直方便的生活下去，因此得到了很多老年人的青睐。目前此种类型的住宅在我国仍然较少。

最后一种为老年公寓，按收费的档次分为公立、低费和完全自费三种，老年人可以根据自己的经济条件进行选择。

（二）政府对老年住宅产业的政策支持

发达国家政府对老年住宅产业的政策支持体现在以下四个方面：

1.设置完善的社会福利保障体系

完善的福利保障体系是发达国家老年住宅得以良好运转的基础。西方国家多采用个人支付与社会保障相结合的方式，解决老年人入住老年住宅的资金问题。而日本政府也通过推出与国民年金相关的法律法规，形成了针对老年人的居住福利政策。

2.对老年住宅产业提供政策倾斜

美国政府在老年住宅与老年社区的开发上为企业提供优惠，吸引房地产企业的加入，为老年住宅吸纳多元化的投资。而日本政府也根据老年住宅产业发展的不同阶段，适时出台相关政策措施，如降低税率、享受低息贷款等，推动老年住宅产业的发展。

3.为老年住宅产业提供服务支持

德国政府通过颁布政策来解决老年公寓劳动力资源紧缺问题，它要求每一个公民年满18岁时必须服2年兵役或到老年公寓做2年义工，之后才能继续升学或者就业。美国社会福利性组织老年事务委员会更是推出老年住宿计划来支持老年公寓发展，包括护理支持服务和资金支持服务。

4.进行行业规范，推进产业健康有序竞争

日本曾多次出台“指导方针”，对老年住宅产业进行监管，规范其设施标准、人员配置、服务标准等。并于1995年实施《长寿社会对应住宅设计指南》。为了推进老年人住宅消费的发展和居住环境的无障碍化，日本政府还先后实行了《中心建筑法》、《无障碍交通法》以及《老年人居住法》。

（三）住宅设计及服务

外国老年住宅设计和服务的最大的特点是充满人文关怀。在老年住宅的设计上，充分考虑老年人生理和心理特点，既方便老年人的使用，又不至于让他们感到孤独和无用。

一般来说，外国老年住宅的设计都遵循着如下几条设计要点：建筑均采用无障碍设计；坡道放缓，并采取防滑设计；过道宽度加大，双侧均设置扶手；房间房门尺度放宽，方便轮椅、担架等进出；不设置门槛；卫生间安装扶手；按键均采取低高度设计；住宅以底层建筑为主等等。在服务及配套设施方面，外国老年住宅不仅设有完备的健身娱乐、医院、购物、文化教育设施，给住户提供洗衣、打扫、送餐、陪伴、康复治疗、医生监护等常规服务，更是引进了一系列适合老年人的附加服务，例如保险与税收服务、旅游服务、家人电话呼叫服务、临床咨询服务等等。为了能使老年人人际交往需求得以满足，许多老年住宅还会为老年人举办各种各样的社团，为志趣相投的老年人提供互相结识和交流的机会，使老年人能够更加快乐健康的在老年住宅中生活。

三、我国老年住宅产业发展的展望

我国在老年住宅产业这块，拥有很大的发展潜力。一方面是随着老龄化的不断推进，我国对老年住宅的需求量巨大；另一方面外国的诸多成功经验又为我国老年住宅产业的发展提供了很多有价值的参考和借鉴。

（一）鼓励老年住宅多元发展

鼓励老年住宅的多元发展，能使老年人能够根据自身能力和需要，选择适合自己的居住方式。

目前我国大多数老年人仍然与子女同住，但是同住中衍生出许多不同的需求。因此日本的“两代居”和通用住宅对我国老年住宅产业的发展很有借鉴意义。在我国，“两代居”这种类型的住宅已经开始流行，被一些房地产商采用。但我国的住宅在设计上与日本“两代居”不同，多采用的是半分离型的居住方式，即购买隔壁相邻的两间一大一小的房子，但是中间可打通。以此来达到子女与老人共同生活又适度分离的状态。同时，对现有住宅的老年化改造也不失为我国老年住宅产业发展的另一条道路。在原先住宅的基础上进行适老化改造，例如在卫生间增加扶手、降低房间开关高度等，不仅有利于老年人的居住，也可以帮助家庭节约资金。

近年来我国老年住宅产业发展的主要部分为老年公寓的兴起。老年公寓在我国一些大城市，例如北京、上海、广州等地，已作为社会养老的一个主要部分，逐渐发展并初具规模。我国的老年公寓主要分为三种形式。第一种为政府办老年公寓，它全部由政府投资兴建，并对公寓进行经营和管理。第二种为政府投资、社会运营的老年公寓。这些老年公寓的共同特点是设施齐全，服务质量也较好，但是相应的收费也较高。第三种为社会力量办的老年公寓，目前此类公寓数量已在不断增加，取得了很好的经济效益和社会效益。

（二）完善政策对老年住宅产业的扶植与规范力度

1. 完善社会保障，扶持相关金融创新

在政策扶持方面最重要的是完善社会保障体系，确保贫困老年人对老年住宅的支付能力。目前我国养老保险负担较重，同时老龄化进程又特别迅猛，如果像发达国家一样将老年住宅纳入社会保障体系为老年人提供住房福利似乎不太现实。这不仅将极大地加重我国的社会保障负担，也进一步加深了代际不公平。然而对贫困老年人的基本住宅需求的满足则是我国目前现阶段力所能及的。我国政府对中、高档老年住宅放开，引进市场资金的同时，需对低档老年住宅进行投资兴建，以确保贫困老年人得以老有所居。同时政府还可以借鉴欧美发达国家的经验，对涉及老年住宅的银行贷款或相应金融创新进行扶持，整合有限资源为老年住宅产业的发展提供支持。

2. 明确并加大对老年住宅产业的政策倾斜

我国老年住宅产业发展得比较缓慢的一个很大的原因是政府对于老年住宅的政策仍然不够明晰，这导致许多房地产商对于进入老年住宅产业有所顾虑。因此在政策方面，首先要明确政府对老年住宅产业发展扶持的大方向。在大环境明确的基础上，有步骤、有计划地推进各项优惠政策，例如给予房地产公司土地使用和税收方面的优惠等，实行市场化运作机制，实现融资方式多元化，推进老年住宅产业的蓬勃发展。

3. 建立专业的老年护理队伍

在服务队伍的建设上，虽然我国这几年开始注重在城市社区设立社会工作者岗位，但是针对老年人的专业服务团体仍然有待建立。目前我国已设立养老护理员的国家职业资格认证，且一些高校已经逐步开始设立与老年护理相关的专业，例如长沙民政职业技术学院开设老年服务与管理专业，但是据新华网报道，我国目前仅有2万名专业老年护理员，该职业的缺口在1000万人左右。政府如何在政策层面进行引导，推动专业老年服务队伍的建立，值得我们深思。

4. 建立健全针对老年住宅产业的法律法规

我国建设部曾于1999年出台《老年人建筑设计规范》，但它对老年住宅建筑设计规范得不够细致，很多老年人日常生活需求的细节没有照顾到，并且它对老年住宅的各项服务、设施、经营管理等方面缺少相应的行业标准，因此这个规范在我国现有建筑设计中应用得并不广泛。政府急需出台更为全面、成熟的法律法规，以规范老年住宅的设计、施工、经营和管理，以此对老年住宅产业进行监管，为老年人的住房消费提供保障。

纵观我国目前的房地产业，虽然发展和竞争已趋于白热化，房价不断推高，但是消费对象多瞄准中青年，在住宅设计上也比较单一，没有广泛照顾到不同年龄层的需求。在老年住宅这块，虽然包括万科、保利、绿地在内的多家国内大型房地产企业均对老年住宅表示感兴趣，但诸多房地产商仍然处于投石问路的阶段，涉及老年住宅的项目仍然数量有限，规模较小。

于此相对应的是市场需求的不断增加和政府给出的明确扶持信号。《中国老龄事业发展“十二五”规划》中明确提出要重点引导老年住宅的开发，为老年人提供多层次、多种类的服务产品。在老龄化不断加深的背景下，老年住宅产业毫无疑问蕴含着巨大的发展潜能和无限的商机。

[1] 国家统计局. 中国统计年鉴2010[EB/OL]. http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2010/indexch.htm. 2010.

[2] 常 红. 全国老龄办副主任：十二五期间老年人口将超2亿[EB/01]. http://news.sohu.com/20101216/n278346975.shtml. 2010-12-16.

[3] 周俊山,尹 银. 老龄化社会的日本老年住宅发展及借鉴[J]. 日本问题研究, 2008, (3): 60-65.

[4] 曾 毅,王正联. 中国家庭与老年人居住安排的变化[J]. 中国人口科学, 2004,(5): 2-8.

[5] 郭志刚. 中国高龄老人的居住方式及其影响因素[J]. 人口研究,2002, (1): 37-42.

[6] 张 震. 中国高龄老人居住方式的影响因素研究[J]. 中国人口科学, 2001, 增刊: 71-77.

[7] 王 梁. 城市居民理想养老居住方式的选择——基于南京等四城市抽样调查的实证研究[J]. 南方人口, 2006, (1): 27-32.

[8] 陆杰华, 白铭文, 柳玉芝. 城市老年人居住方式意愿研究——以北京、天津、上海、重庆为例[J]. 人口学刊, 2008,(1): 35-41.

[9] 杜 鹏. 北京市老年人居住方式的变化[J]. 中国人口科学, 1998,(2): 36-41.

[10] 熊必俊. 关于我国老年人口收入的研究[J]. 市场与人口分析,2005, 增刊: 71-80.

[11] 中国老龄科学研究中心. 中国城乡老年人口状况一次性抽样调查数据分析[M]. 北京: 中国标准出版社, 2003: 147.

[12] 黎永红,潘剑锋. 传统孝道文化对农村家庭养老作用的局限性——以湖南省永州市农村家庭养老调研为例[J]. 中南林业科技大学学报（社会科学版）, 2012, 6(4): 58-62.

The Development and Prospect of Chinese Elderly Residence Industry

JIA Ru
(School of Public Affairs Department of Sociology and Social Work, Xiamen University, Xiamen361005, Fujian, China)

China is becoming an ageing society. The increasing number of elderly people means a big market about grey economic. The development of Chinese elderly residence industry has a very bright future. The shift of senior citizens’ residence preference, the increase of their income and the boost of their residence consuming desire, are all imply that the market of elderly residence would be continue to expand. Foreign countries have already built the elderly residence system which fits for the countries’ culture and situation. They provide us much experience about the design, the service and policy support of elderly residence. It proposes two ways to improve Chinese elderly residence industry development: encourage the multi-development of elderly residence industry and make policy and regulations to support the elderly residence industry development.

elderly residence; ageing business; ageing society

C913.6

A

1673-9272(2013)02-0083-04

2013-02-20

贾 如（1988-），女，湖南长沙人，厦门大学硕士研究生，研究方向：社会学。

[本文编校：李浩慧]