油库变站 一举两得

○ 文／黄华生

油库变站 一举两得

○ 文／黄华生

盘活闲置油库土地，一方面可以有效发展成品油销售网络，另一方面能降低建设成本、提高投资回报率。

随着国内成品油市场资源走向多元化、经营主体多样化，成品油零售市场竞争愈发激烈。除中石化、中石油老牌石油公司外，中化、中海油国有企业，部分民营企业和国外壳牌、BP等大公司都在积极创造条件抢占成品油零售市场。同时，受土地价格上涨等因素的影响，加油站建设成本大幅度增长，降低了加油站投资回报。

面对这种情况，笔者认为，可以将石化销售企业闲置油库土地资源转化加油站建设用地，以降低加油站投资成本，提高投资回报。

油库何以闲置

县级油库是20世纪六七十年代计划经济时代的产物。当时县级公司是成品油三级批发公司，油库起着中转、储存作用。考虑油品储存安全和战备因素，油库都离城区3~5公里，部分油库还依山而建成洞库。一座油库一般占用土地5~20亩，个别较大油库占地30~40亩，油库的土地多为划拨地。

随着我国社会主义市场经济的建设和成品油市场的开放，县级公司三级批发逐渐被分公司二级批发取代。县公司主要职能转为成品油零售和加油站现场管理。市公司建立了中心油库，根据物流配送优化原则，由省公司进行统一的成品油配送。县级油库储存、中转功能也逐步丧失。县级公司油库风采不再。由于受地理位置和土地性质、土地用途难以改变的限制，县级公司油库基本处于闲置状态。以福建石油为例，全司拥有大、小油库90座，占地2900多亩，难以开发利用。

●寸土寸金。新建加油站难度越来越大，这时闲置油库就有了用武之地。 摄影/陈 浩

2002年，中石化销售企业进行了管理体制改革，压缩管理层次、实行扁平化管理，取消了县级公司。县级公司的实物财产全部由分公司管理。由于管理幅度过大，鞭长莫及，闲置油库或采取对外出租方式，收取小量租金或不收取租金以换取他人协助管理。有些油库土地还有被当地村民或组织占用，引发纠纷。

加油站审批何其艰难

上世纪90年代，随着我国经济发展和社会车辆增多对成品油需求量的增大，我国加油站数量快速增长，布局混乱，竞争无序，安全问题层出不穷。为规范成品油流通秩序，1999年，国家经贸委下发了《关于清理整顿小炼油厂和规范原油成品油流通秩序意见的通知》。2002年，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于开展加油站专项整治工作的通知》等文件。这些文件要求各地政府主管部门做好加油站行业规划，合理布局，严格市场准入，规范审批管理。为规范新建加油站用地管理，2002年7月国土资源部下发《国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知》，明确加油站用地要一律实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖。

加油站审批设点非常艰难成了盘活闲置油库土地的客观条件。我国改革开放三十多年，国民经济发生了巨大变化，交通等基础设施快速发展，城市规模不断扩大，又为闲置油库土地的盘活提供了难得的机会。一是铁路、公路、高速公路的发展，需征用一些油库土地。二是城市的扩大，使得原来处于郊区的油库成为新城区的一部分，政府收储该部分土地后，可以调整优化城镇空间布局，提高土地综合利用效率。三是各地新规划的工业园区、经济开发区的连片开发，需征用油库土地。四是居民生活水平的提高，需依山修建公园绿地，以改善城乡人居环境，需征用油库土地。

竞拍与土地置换协议出让取得土地收益对比

各地出台的关于城市“三旧改造”方案，将旧工厂、 旧仓储、旧站场等建设用地列入改造范围。政府可根据城乡规划需要改变土地用途。县级小油库属旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地，可以根据城市规划，改变土地用地，补交出让金，转为加油站建设用地。或者闲置油库土地由地方政府收储，补交出让金，异地置换加油站建设用地。如福建石油2011年9月向福建省政府提出了以闲置油库土地置换加油站建设用地报告。福建省政府经过研究，同意福建石油提出的闲置土地置换加油站建设用地的建议。

存量土地优势何其大

闲置油库土地置换加油站建设用地在当今具有重要意义。由于成品油市场的多元经营，零售市场的竞争极为激烈，导致政府公开拍卖的加油站土地竞争达到白热化程度，成交的价格往往是底价的3倍、4倍或更多，大幅度提高了建设成本。通过闲置油库土地置换加油站建设后，一是可以盘活闲置土地，提高土地综合利用价值。二是可以规避加油站建设用地招拍挂，确保土地不被竞争对手取得，挤占竞争对手的生存空间。三是以较低的成本取得土地，降低投资，提高投资回报。

就经济效益来看，有三方面的优势，具体如下。

减少因占有土地而支付土地使用税。按《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，每平方米为土地使用税税额如下：大城市1.5~30元，中等城市1.2~24元，小城市0.9~18元，县城、建制镇、工矿区0.6~12元。从福建公司闲置的油库地理位置看，大部分油库位于城市边缘。从区域划分为城市二、三级用地，土地使用税为4~10元／平方米。一个20亩土地油库每年需交纳土地使用税5.3万~13.3万元。

减少看护费。为避免油库资产被占用、破坏，部分油库还需聘请人员进行日常管理，每年需支付劳务费3万~4万元。

闲置土地置换加油站建设用地节约成本。以闲置土地置换加油站建设用地，可与当地政府商谈以协议出让方式取得加油站用地。协议出让金一般以当地的商业出让地基准价为标准，远低于竞拍土地取得的价格。以福建厦门为例，2006年，厦门市政府竞拍的加油站建设用地，起拍价为800万元／亩。经过激烈的竞拍后的成交价为1020万元／亩。一座加油站的土地成本为4080万元（4亩地），加上加油站建设成本500万元，一座加油站总投资达4580万元。

以闲置土地置换加油站建设用地，同地段商业出让地基准地价约266万元／亩，一座加油站总土地成本为1064万元。一座加油站可以节约土地成本3000万元。假设成品油零售汽油吨油不含税毛利500元、柴油450元测算，第一年销售量可达8000吨。前三年按10%增长，中间6年按6%增长，后3年按3%增长，第12年销售量达1.6万吨。其中汽油销售量为60%，加油站吨油现金费用150元进效益测算。两者取得的收益对比如上表。

2011年，各省市政府通过了“十二五”加油站发展规划。如果能和当地政府进行有效的沟通，将闲置的油库用地置换成加油站建设用地，必将能加快成品油销售网络的发展，降低投资成本。