村级土地规划中的农村居民点用地方式适宜性评价

徐保根，赵建强，薛继斌，顾慧娜，方爱军，董传德

（浙江财经学院不动产研究所，浙江杭州310018）

1 引言

随着中国农村由小农经济社会向现代工业社会的过渡，社会经济制度的转变和城市化进程的加速，人们生产方式、生活方式也发生了变化，并引起农村居民点用地方式的变化。在当前的农村土地整治和土地规划中，由于有些地区未充分考虑农村居民点用地方式的适宜性，导致盲目“让农民上楼”，给农民的生产生活带来了不便；有些地方的农民“应该上楼”而没有“上楼”导致土地资源浪费。

国内外关于农村居民点用地的研究主要集中在农村居民点用地整理、评价、空间布局和利用规划等方面。国外城市化水平高，研究的主要是城市边缘地带的居民点模式、空间分布、用地增长特点及原因和土地利用方式等，目的是为了缓解城市快速发展带来的人地矛盾，促进地区全面发展[1-5]，如Anna Haines和Ph.D[5]研究了管理农村居民点用地发展的4个常用措施——最低规模、购买发展权、转移发展权和划定保护区。国内关于农村居民点整理的研究大多是为提高土地利用效率，增加有效耕地面积而开展的，研究内容也较多关注于农村居民点整理增加耕地的潜力或对整理模式的探讨[6-9]，如叶艳妹等分析了农村居民点用地整理的运作模式和政策，提出了4种模式：农村城镇化型、自然村缩并型、中心村内调型和异地迁移型[6]。对农村居民点空间布局的研究也比较多，主要有农居点的分布现状，讨论农居点空间格局的变化规律及动因，提出空间调整模式，应用多种方法研究不同地域农居点布局的差异[9-13]，如李君应用GIS空间分析以及景观指数的定量分析方法，以河南巩义市为研究区域，分析了综合区域环境影响下的农村居民点空间分布变化特征[13]；陈荣清等通过选取14个与农村居民点相关的指标，对现实潜力进行综合评价，认为应根据各区域现实潜力大小来安排农村居民点整理，以便提高整理效率[14]。

从可查到的文献看，目前还没有从农民的经济支付能力、就业结构、区域经济实力等方面来探讨农村居民点用地方式的适宜性问题。为此，本文试图从这些方面探讨建立农村居民点用地方式的适宜性评价指标体系，为村级土地利用规划和农村土地整治提供依据。

2 农村居民点用地方式的基本类型

开展农村居民点用地方式的适宜性评价，首先应对农村居民点用地方式适宜性的基本类型进行划分。根据中国对居民点用地供给标准的居民点类型划分，结合当前农村土地整治中新农村建设的区域类型，可把建新区农村居民点用地方式划分为城镇型、集镇型、中心村型三种基本类型。城镇型农村居民点用地方式是指按照城镇居民点用地要求来规划农村新区，主要考虑生活与生态效用；集镇型农村居民点用地方式是指按照农村集镇的用地要求来规划农村新区，应综合考虑生产效用、生活效用和生态效用；中心村型农村居民点用地方式是指按照一般农村居民点的用地要求来规划农村新区，应重点考虑生产效用和生活效用。农村居民点用地方式不同，其用地类型与比例、建筑密度、建筑容积率、建筑高度等也不同，其供地标准也不同。

3 影响因素及评价指标

3.1 农民的经济支付能力及其评价指标

农村居民点用地方式不同，其住宅建设的成本也有较大差异，一般城镇型农村居民点的住宅建设成本高，中心村型住宅建设成本比较低。据调查，农民的经济支付能力直接影响其对居住方式的选择愿意。衡量农民经济支付能力的指标可用村集体农民的人均收入水平来表示。

3.2 农民的就业结构及其评价指标

根据笔者调查访谈，农民的就业结构对农民居住方式的选择也有重要影响。若农民从事的是二、三产业，或者已成为职业化农民，则一般愿意选择城镇型居民方式；若农民从事的主要是第一产业，而且还是一家一户的分散经营，则一般不会选择城镇型、集镇型居住方式。农民的就业结构可用全村农民从事二、三产业的比例来反映。

3.3 区域经济实力

新安置区农村居民点建设，不仅需要建房投资，而且还需要基础设施配套投资，目前建房投资一般由农民支付建房费用，村集体或当地政府给予适当补助；基础设施配套投资一般由村集体或当地政府支付。根据笔者的访谈调查，村集体或当地政府财政支付能力即区域经济实力，对农村土地整治及新安置区农村居民点用地方式的选择有重要影响，可用村集体经济收入、村所在乡镇及所在县（市）的GDP和人均GDP来反映。

3.4 区位条件

新安置区农村居民点距城镇的距离、距主干道的距离等区位条件，对农村居民点用地方式也有一定的影响，距城镇的距离、主干道的距离越小，区位条件一般也越好，越有利于城镇型农村居民点建设。

综上所述，村级土地利用规划中农村居民点用地方式适宜性评价的指标应包括：村二三产业与职业农民劳动力比例、村农民人均收入、村集体经济收入、村区位条件、所在乡镇GDP和人均GDP、村所在县(市)GDP和人均GDP等（表1）。

4 指标权重与赋分标准

通过专家访谈咨询、查阅相关文献资料等途径和方法，可获得农村居民点用地适宜性评价指标的权重、赋分标准等（表1）。

表1 农村居民点用地适宜性评价指标权重与赋分标准Tab.1 The weights and assignment standard for the feasibility assessment of rural residential areas

表2 待评价行政村居民点用地利用方式评价指标实际状态值Tab.2 The actual status of the index of the residential land-use types in the assessed administrative villages

5 农村居民点用地方式适宜性评价结果及其应用

以目前正在开展的义乌市村级土地规划两个试点村活鱼塘村、西澄村为例，并把海盐县横港村、百联村作为比较，开展农村居民点用地方式适宜性评价。待评价行政村居民点用地利用方式评价指标的实际状态值如表2所示。

根据表1的农村居民点用地适宜性评价指标赋分标准，结合待评价行政村居民点用地利用方式评价指标的实际状态值，可对待评价行政村居民点用地利用方式评价指标进行赋分（表3）。

表3 待评价行政村居民点用地利用方式评价指标实际赋分Tab.3 The actual assignment of the residential land use types in the assessed administrative villages

采用权重和法对农村居民点用地方式的适宜性程度进行综合指标值计算。通过实地考察、结合专家经验调查和对农民意愿访谈等，认为当综合指标值大于等于80分时，适宜作为城镇型农村居民点用地，即参照城镇用地标准和用地方式规划农村新区；当综合指标值小于80分而大于等于60分时，适宜作为集镇型农村居民点用地，即参照集镇用地标准和用地方式建设农村新区；当综合指标值小于60分以下时，适宜作为中心村型农村居民点用地，即参照一般农村居民点用地标准和用地方式建设农村新区。

应用权重和法计算，义乌市活鱼塘村综合指标分值为83.05，适宜作为城镇型农村居民点，义乌市西澄村综合指标分值为84.64，也适宜作为城镇型农村居民点，海盐县横港村综合指标分值为79.75，适宜作为集镇型农村居民点，海盐县百联村综合指标分值为79.35，适宜作为集镇型农村居民点。

6 结语

本文从农民的经济支付能力、就业结构、区域经济实力等方面开展农村居民点用地适宜性评价，有利于促进农民生产与生活方式的融合，可以为农村土地整治、村级土地利用规划中新安置区的农村居民点用地方式的确定提供依据。本文研究提出的农村居民点用地方式适宜性评价指标、评价标准、评价方法等，还需要在今后的实践中进行检验和不断完善。

（References）：

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［5］Anna Haines,Ph.D.An innovative tool for managing rural residential development:A look at conservationsubdivisions［EB/OL］.http://www.uwsp.edu/cnr/landcenter/tracker/Summer2002/conssubdiv.html,2008-01-29.

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