宏观框架下的地价影响因素分析

赵 松，肖晓俊

（1.中国土地勘测规划院，北京100035；2.北京大学，北京100871）

土地兼具资源、资产、资本多重属性，在促进中国社会经济发展和转型方面具有举足轻重的作用，而地价既是经济运行的重要指标，又是土地要素参与宏观调控的经济杠杆，因此，深入分析地价与各经济要素间的运行机制和相互关系具有重要意义。在此领域，国内的现有研究正处于向定量化、精细化转变的阶段。近年来，随着部分地区的房价快速增长，国家实施多轮房地产调控政策，地价与房价、土地市场与房地产市场的关系成为学界的研究重点，形成了一批有代表性的研究成果。然而，对于地价与其他宏观经济指标间关系的研究却相对较少，早期研究以分析二者间的基本经济机理为重点，如肖场等定性分析了地价与国民经济的关系[1]；董黎明在分析地价对土地利用和城市发展格局影响的基础上，提出充分运用地价经济杠杆的作用[2]。近期研究已经涉及地价与具体经济指标间的关系，如巴曙松认为“2012年中国经济走势，可以从土地价格角度观察”，提出2011年以来，土地价格领先CPI、PPI的变动周期相对延长，表明资产价格与商品价格间的比价关系发生结构性变化[3]；朱道林以长三角地区主要城市为例，利用基准地价和地区生产总值、固定资产投资等数据构建“不均衡指数”，研究地价与经济发展的协调性[4]；龙传方等以定性分析的方法论述了GDP、利率、物价、购买力等经济因素对城市地价的影响[5]。已有研究虽然各具特色，但是所用地价数据的完整性、科学性存在一定的缺陷，或对研究结论，特别是定量研究的结论产生不利影响。本文以国土资源部发布的城市地价动态监测数据为基础（其统计口径和方法保证了地价数据的“同质可比性”，且具有较长的时间序列，可以科学表征土地市场），运用统计分析方法，探讨21世纪以来中国部分宏观经济指标与地价变动间的内在关系，并对2008年国际金融危机影响之后，中国重点监测城市（全部省会城市、计划单列市）地价与其他社会经济要素的互动影响进行了初步分析与评价，并针对当前中国土地市场的态势及调控政策提出了相关判断与建议。全文所用地价数据均来自全国城市地价动态监测系统，土地供应量数据来自国土资源部土地市场监测监管系统，GDP等经济指标数据，如无特殊注明，均来自国家统计局网站。

1 宏观经济因素与地价走势的相关分析

1.1 经济基本面是地价持续增长的内在支撑

近10年间，中国国民经济总体快速发展，年均增速超过8%，经济基本面的持续上升成为地价走势的内在支撑。数据显示，2001—2011年，GDP增长率与综合地价增长率走势基本相同，相关系数达到0.64，在0.05水平下显著（图1）。这种在经济平稳较快发展支撑下的地价增长，类似于日本20世纪50—60年代的地价攀升，而与其20世纪80年代的地产泡沫时期存在显著差别。

本轮金融危机之后，在国际经济复苏缓慢、外需环境严峻复杂的形势下，中国经济总体保持平稳，对城市地价的支撑作用更为突出。这一时期，季度GDP增长率与重点监测城市综合地价增长率相关系数高达0.84，2010—2012年，二者更是以接近的幅度向前推进，2011年第四季度及2012年第一、二季度，受持续房地产调控政策的影响，地价增幅大幅回落，远低于GDP，但与经济放缓背景下GDP增速的下降仍相吻合（图2）。

1.2 资本力量是影响地价走势的重要因素，作用效果存在近一年的滞后期

近年来，大量资金从不同渠道流向不动产市场。资本力量集中反映了市场对土地的旺盛需求，在较大程度上影响着地价走势。2009—2010年的新一轮地价快速攀升，被广泛认为与2008年末和2009年以来国家为刺激经济而放宽货币和信贷政策有着密切关联。笔者的初步定量化分析显示，2001—2011年，广义货币（M2）增长率和滞后一年的综合地价增长率相关系数为0.52（图3）。资本力量对地价走势的影响在2008年后更为突出（图4），这一时期的季度分析结果显示，广义货币增长率、贷款余额增长率均在综合地价增长率滞后4期（即一年）后，与其呈显著正向相关关系，相关系数分别达到0.77和0.71。

时序分析显示，货币供应、信贷额度的变化对地价走势作用明显，且作用效果存在近一年的滞后期。

进一步开展分用途观测表明，商业、居住地价受资本力量的驱动较为显著，工业用地市场初现资本炒作迹象。相关性分析显示，近10年间广义货币增长率同滞后一年的商业地价变化指标的相关系数为0.70，大幅超过其与综合地价的关联程度（图5）。2008年后的季度分析结果显示，广义货币增长率、贷款余额增长率均在居住地价增长率滞后4期（即一年）后，与其相关系数达到最高，分别为0.77和0.72（图6）。工业地价在年度分析中未表现出与资本变化的显著相关，但在近期的季度分析中，资本力量影响工业地价变化的迹象初步显现，这也与笔者在2011年全国工业用地招拍挂情况调研中发现的部分地区工业用地竞价案例相吻合，故高压调控下，住宅市场挤出的热钱转向炒作工业地产的可能性值得警惕。

图1 年度GDP增长率与重点城市综合地价增长率Fig.1 Annual growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

图2 季度GDP累计增长率与重点城市综合地价增长率Fig.2 Quarterly cumulative growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

图3 年度M2增长率、贷款余额增长率与重点城市综合地价增长率Fig.3 Annual growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

图4 季度M2增长率、贷款余额增长率与重点城市综合地价增长率Fig.4 Quarterly growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

图5 年度M2增长率、贷款余额增长率与重点城市各业地价增长率Fig.5 Annual growth rates of M2,surplus loans and different use land price

图6 季度M2增长率、贷款余额增长率与重点城市各业地价增长率Fig.6 Quarterly growth rates of M2,surplus loan and different land use price in the key cities

1.3 结构变化导致固定资产投资对土地市场的影响力减弱，但房地产开发投资对居住地价的带动作用仍然显著

2001—2006年间，综合地价增长和城镇固定资产投资增长相关系数达到0.69，呈显著正向相关（图7），但2007年以来，这种联动逐步减弱。一方面，地价增幅随着宏观经济和市场环境的变化波动，而固定资产投资在政府引导下基本保持平稳增长；另一方面，公建类项目在固定资产投资中的比重日益增大，一定程度上挤占了房地产开发投资的份额。近期的季度分析显示，固定资产投资增长率与综合地价增长率未呈现正向关系（图8）。

尽管固定资产投资和综合地价的相关性减弱，但房地产开发投资仍然是从需求面影响居住地价的重要力量，而且这种力量正在逐步增强，反映了中国近年来在投资驱动下的居住地价增长态势。2001—2011年间，两者年度增幅的相关系数为0.52（图9），而2008年以来的季度分析结果显示，相关系数已经高达0.86，房地产开发投资额与居住地价的走势几乎一致（图10）。

1.4 快速推进的城市化进程是城市地价持续攀升的基础力量

人口统计数据显示，2000年以来，中国城镇化率以年均1.25个百分点的速度增加，2011年中国城市人口首次超过乡村人口。大量人口涌入城市，形成居住、就业、购物等新增需求，并与各类改善性需求共同引致了用地压力的增加，从而成为推动地价持续攀升的基础性力量。如图11，城镇化率百分点变动和综合地价指数、商服地价指数、住宅地价指数的百分点变动趋势一致，和它们的相关系数分别达到0.50、0.59、0.51，同时，城镇化率与工业地价的变动联系并不紧密。

图7 年度城镇固定资产投资增长率与重点城市综合地价增长率Fig.7 Annual growth rates of urban fixed asset investment and land price in the key cities

图8 季度固定资产投资累计同比与重点城市综合地价同比增长率Fig.8 Quarterly growth rates of investment in fixed assets and land price in the key cities

图9 年度房地产开发投资增长率与重点城市居住地价增长率Fig.9 Annual growth rates of real estate investment and residential land price in the key cities

图10 季度房地产开发投资累计同比与重点城市居住地价同比增长率Fig.10 Quarterly accumulated growth rates of the real estate development investment and residential land price in the key cities

图11 中国城镇化率年度百分点变动和各业地价指数年度增长量Fig.11 Annual percent change of Urbanization rate and different land use price index

图12 城市居民消费价格指数同比和重点城市居住地价同比Fig.12 Annual growth rate of city dweller consumption price index and the residential land price in the key cities

1.5 居住地价变动与物价指数变动一致，与人均收入增幅关联性较弱

居住地价和物价指数同为反映某个经济领域的价格变量，总体走势一致。2008年以来，城市居民消费价格同比指数与滞后一年的重点城市居住地价同比增幅间的相关系数为0.77（图12）。但无论是地价的增幅，还是物价指数的提升，总体上同中国城镇居民人均可支配收入水平的增长协调程度均较低，特别是2008年以来，居住地价与人均收入呈反向变动（图13），这一现象或能部分反映当前民生问题中值得关注的一个方面。

1.6 工业地价走势总体平稳，受实体经济影响相对显著

近10年来，中国工业地价总体走势平稳，除2007年工业用地出让最低价政策的间接拉升和2008年国内外经济形势的直接影响外，其余年份增长率波动较小。相关分析显示，规模以上工业增加值和工业地价的变动趋势一致，相关系数为0.51（图14），反映了工业产出的绩效直接影响投资者对工业用地的需求。

2008年以来，工业地价增长率与反映宏观经济景气的制造业采购经理指数（PMI）走向几乎一致，呈现显著的正向相关关系（图15）。PMI作为先行指标，其波动对地价的引导作用不可忽视。

2 土地市场上的“量—价”关系

2.1 重点监测城市综合地价与供地量总体变化呈现逆规律性

加大供应，缓解供需矛盾，进而平抑价格是市场经济的一般规律，但近年土地市场的季度数据分析显示，单方面调整供地量，并不能直接平抑价格波动。供地量的同比、环比增长率与同期综合地价增长率之间均未呈现显著相关性，而供地同比增长率与滞后半年的综合地价同比增长率则呈一定的正向相关性，相关系数为0.59，特别是2009年以来，全国重点城市建设用地供应与地价总体趋于同向变化（图16、17）。

图13 城镇居民人均可支配收入同比和重点城市居住地价同比Fig.13 Growth rates of urban per capita disposable income and the residential land price in key cities

图14 规模以上工业增加值同比和重点城市工业地价同比增长率Fig.14 Growth rates of above-scale industrial added value and the industrial land price in the key cities

图15 制造业采购经理指数和重点城市工业地价的环比增长率Fig.15 PMI and residential land price growth rate in the key cities

图16 重点城市建设用地供应面积季度环比增长率和综合地价季度环比增长率Fig.16 Quarterly growth rate of the construction land area supplied the and land price in the key cities

图17 重点城市建设用地供应面积季度同比增长率和综合地价季度同比增长率Fig.17 Quarterly growth rates of the construction land area supplied and the land price in the key cities

2.2 商业用地价格与供应量的关系相对合理，而居住用地的“量—价”关系受到其他因素的强力影响

在多轮房地产调控中，商业物业及商业用地受到的政策限制较少，商业用地的市场化程度相对较高，预期土地供应增加与商业地价增幅基本呈反向变动，而时序数据的走势虽然与预期大体一致，但定量化测算显示，商服用地供给增长率与商业地价增长率的相关系数，无论同比还是环比，均未达到显著的水平。

对居住用地而言，2009年以来，居住地价季度环比增幅和住宅用地供给量季度环比增幅的相关系数为0.51，在0.1水平下显著。分析认为，在此阶段，随着大量财政资金的入市，信贷额度的放宽，大量资金流入不动产市场，充裕的资本主导了居住地价走势，极大弱化了土地供应的自主调节作用，土地供应量的增加反而与地价、房价的上升产生互推作用，在数据上呈现明显的同向相关性。2012年6月以来，经过了2011年以来的房地产“严控”措施，货币政策再次出现松动，而居住地价指标也敏感地止降回升，定性与定量分析均印证了现阶段居住用地市场供求关系的复杂性。

2.3 对35个重点监测城市的分城市、分用途观测显示，绝大多数城市的供地量与地价关联性较弱

笔者以2008年以来各城市、各用途，分季度的供地增幅与地价增幅为基础，分别测算二者的同期相关系数和考虑滞后因素（地价滞后期为半年）的相关系数，结果显示，各类分析中，未显现显著相关性的城市个数均超过70%。即使在极少数量呈现显著相关性的城市中，同向相关也占据多数，与价值规律的理论曲线相佐。

“量—价”分析表明，无论从全国总量而言，还是就具体城市分析，在影响因素复杂，市场的区域垄断特征明显，特别是流动性充裕的背景下，供应量的单向调节均未取得明显的预期效果。可以看出，在中国现行非充分竞争的土地市场制度及资源特征下，土地供应量对地价的短期作用并不明显，忽略其他经济因素的影响，单方面调整供应量难以缓解供需矛盾，平抑价格的作用也极为有限。

3 结论与讨论

由于土地管理领域的基础统计工作开始较晚，相关数据的时序积累尚不足以支撑建立精度较高的回归分析模型，本研究仅以统一内涵的地价数据和供应数据与其他经济指标进行了简单的相关分析和趋势刻画，结果显示：近10年来，中国地价波动上升的走势与经济、社会发展总体向好的支撑和需求相协调；地价数据与各宏观指标、市场因素的紧密相关性，体现了中国土地资源市场化配置改革的初步成效，商服、住宅用地已经拥有相对发育和完善的市场环境。同时，本研究初步显化了以下三方面值得关注的问题：

一是地价具有复杂的形成和影响因素，在中国现行非充分竞争的土地市场制度、资源特征及宏观经济背景下，单纯通过供应手段调控土地市场价格难以奏效。特别是在2007、2009年以来的几轮波动中，在资金等多因素主导市场的背景下，土地供应的持续放量对地价的平抑作用十分被动和有限，如何发挥供地的预期调控作用，尚需全方位考量、多因素配合。如果没有稳定的宏观经济政策前提，难以准确预测土地市场走势，则容易出现土地供应盲目追从当前市场变化，进而助推放大市场波动的现象。此外，还应注意过于集中地增加供地可能造成的资源低效利用。

二是地价涨幅与人均收入增长的协调性下降不利于房地产市场的健康发展，不利于社会的持续和谐。土地是人类生产生活的基本要素，土地成本的变化与人民生活的方方面面有着直接或间接的关系，因此，保持地价增长与人均收入变化的长期协调具有重要意义。

三是对工业地产领域出现的投资炒作苗头必须加以有效引导和监管，以保证实体经济的有序发展。近年来，以住宅市场为对象的调控政策阶段性遏制了房地产投机，但在个别地方也出现了游资转向工业地产，甚至直接进入“招拍挂”市场，恶意哄抬工业地价的现象。对此，应通过完善土地利用监管机制予以有效约束。

总之，在市场经济逐步主导中国经济运行的模式下，如何科学进行宏观调控、协调市场规律与行政管理的力量、促进预期目标实现是各级管理者面临的挑战。就土地市场而言，不仅要关注地价走势，更需对影响地价的宏观、中观、微观等多层次因素进行系统化分析，正确解读地价变化背后的机理和原因，有助于提升调控政策、手段的精准性和有效性。

（References）：

［1］肖场，乔志敏.地价与国民经济的关系［J］.国土经济，1998，（4）：20-21.

［2］董黎明.充分利用地价杠杆的作用［J］.中国土地，2002，（2）：39-40.

［3］巴曙松.土地资产价格可作观察宏观经济的重要指标［J］.Economy，2012，（4）：16.

［4］朱道林，董玛力.长江三角洲城市地价与区域经济发展关系研究［J］.Price:Theory&Practice，2006，（6）：48-49.

［5］龙传方，李月娥.试论经济对城市土地价格的影响［J］.湖南省社会主义学院学报，2006，（6）：58-59.