陕西电视台新闻频道《今日点击》评论员 魏雅华
中国:房价下跌的底线在哪里
陕西电视台新闻频道《今日点击》评论员 魏雅华
2012年3月1日,《证券时报》网推出的2012年“网友最关心的两会议题问卷调查”显示,在十大调查话题中,房地产调控以占总投票数14.92%的比例成为关注度第一的话题。
这个调查结果具有三重含意:
第一,这表明公众寄重望予政府的房地产调控,老百姓热切地盼望着房价能掉下来。
第二,在老百姓当中,潜藏着巨大的对商品房的刚性需求。求之愈切,要之愈急。
第三,老百姓巨大的对商品房的刚性需求,与过于昂贵的房价之间的冲突异常尖锐。
2012年3月14日,中国发生了两件举国关注的大事情。
一是十一届全国人大五次会议举行记者会,国务院总理温家宝答中外记者问。二是中国股市放量暴跌。
温家宝答中外记者问中有一段让全中国屏声息气的问答:
《人民日报》记者:总理您好,最近一轮房地产市场调控,大家都非常关注,中央的决心很大,力度也很大,一些城市的房价已经开始回落。请问总理,住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标?另外,面对经济增速放缓和地方财政压力,楼市调控会不会半途而废?
听到这样的发问,我感到一阵紧张和不安。我以为,记者的提问不该如此具体:“住房价格回落到什么程度,才算是达到了调控目标?”不要说此问会让总理为难,即使像我这样的专门研究房地产问题的行业内的专家,也会避而不答。因为变数太多,涉及方方面面的利害关系纠葛太多,以不说为好。可我没想到,总理的回答如此肯定而明确。
温家宝说:“我最近出于一种责任感,把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施,2005年又制定了国八条,2006年又制定了国六条。但是,为什么调控不见成效?群众也在责怪我们,说房价越调越高,政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。
我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大。”
这段话中肯而痛切。字字沉重。
中央政府从人民的利益,从国家经济的大局出发,调控房价决心很大。但房价关系到地方政府的土地财政,在这件事上,地方政府与房地产商、银行结成了利益共同体,“上有政策,下有对策”,“你有你的千条计,我有我的老主意”。说这段话的时候,总理的难言之隐、总理的难言之痛,溢于言表。
温家宝接着说:“什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。”
总理没有任何地回避和托辞,总理的话语重而言痛。这就让我读懂了温家宝谈对自己工作的评价时,为什么会引用林则徐这样的悲剧式的人物,在《赴戍登程口占示家人》中的这段话了:苟利国家生死以,岂因祸福避趋之。
这就让我读懂了温家宝总理说,“我真诚希望,我,连同我这一生,给人民做的有益的事情,人民都把他忘记,并随着我日后长眠地下而湮没无闻。”在说这段话时,总理的眼里,似有泪光闪烁。
温家宝的这段“房价还远远没有回到合理价位”的话,语音才落,立刻引起了滔天巨浪。
下午一点半,水泥、地产股率先跳水,大盘权重的金融股助纣为虐,紧随其后,两会概念股急速重挫,股指直线跳水,沪指连破5、10、20、30日线及2400点。成交量创出今年以来新高,成交额达1700多亿,截至收盘,沪指报2391.23点,跌64.56点,暴跌2.63%,
中国股市说,“房价还远远没有回到合理价位”:是个坏消息。
可我相信,中国99%的老百姓会说:是个好消息。
地方政府应当明白,土地财政是一笔以牺牲农民利益为代价的不义之财。该收手了。房地产商应当清醒,以暴利始者必以暴利毙,而改暴利为微利了。银行更应当清醒、如果房地产继续暴利,金融危机的风暴随时可能暴发。房地产商还没死,银行先死了。
日本6年楼市暴涨12年楼市暴跌,香港房价6年下跌了60%。这样的前车之鉴,还不足以让我们清醒吗?
“房价还远远没有回到合理价位”:是个好消息。我就不信这个邪了,物美价廉的住房离我们越来越近,会是个坏消息。
让我们来看看目前中国房地产市场调控的现状:
中国楼市的大牛市其实从上个世纪八十年代末便已初露端倪。可那时的牛市涨幅虽已偏大,但也还在正常区间。而且那个时候,仅仅是先富起来的那不到5%的人,有购买商品房的需求。中国楼市对中国经济影响不大。
可新世纪的第一个10年,中国楼市展开了一场建国50多年以来,前所未有的轰轰烈烈的大牛市。这首先是中国老百姓收入的大幅度增长,中国老百姓富裕的程度的大幅度上行,中国老百姓人均年收入超过了一万元,这是一道坎,过了这道坎,中国老百姓的购房欲望便会强烈地爆发。中国老百姓的基尼系数大幅下降,迫切地要求改善自己的住房条件,需求刺激市场,中国的房价翻着跟头地涨,其势如钱塘之潮。一线城市的房价,居然有涨了十几倍的。
我们让时光倒带,10年前的公元2001年,北京的平均房价尚在3000~4000元/每平方米之间波动,可2011年夏天,北京一线的平均房价已上涨到了3万元/每平方米。
然而老百姓的收入却没跟上来。暴涨的房价让老百姓望房兴叹。而房地产市场的泡沫,也使中国楼市处在风雨飘摇之中。
在过去的新世纪的第一个十年,中国楼市经历了两次大的调整,而这两次的大调整,都是政府主动出击的,一系列的楼市新政的结果,第一次调整发生在2005年,到2008年,我们看到了中国楼市的下跌,跌幅在10%上下。我想至今许多房地产商提起2008年的熊市,尚心有余悸。
可那一次,不过下跌了10%。很快,又出现了报复性反弹。
问题仍然出在地方政府,出在地方政府的土地财政。地方政府迫于土地财政的压力,放松了对中国楼市的高压势态。
从2009到2011年中国楼市的房价继续暴涨。
中国楼市的十年疯涨,使中国楼市远远地超出了中国普通老百姓的购买力。使中国老百姓的住房痛苦指数位居世界之巅。中国楼市的十年疯涨,透支了中国楼市本世纪第二个十年的上行空间,中国楼市将为本世纪第一个十年的疯涨支付代价。
2012年,在三年的严厉的一轮又一轮的政府调控重拳之下,我们终于看到了中国楼市的拐点,现在已经没有人怀疑中国楼市:本世纪最严寒的冬天来了。
进入2012年3月,我们从中国楼市的变动情况看,出现了许多不正常的情况。在不断加码的楼市新政的重压下,一些中国楼市的成交却在不断放大。房价不但不跌,还有上冲的动力。
让我们来看一组均来自2012年3月3日的消息:
刚刚过去的2月份,南京商品房成交量达到3635套,较去年同期上涨近7成,同时创下近1年来南京楼市的最高值。
近来,重庆楼市成交量节节攀升。据重庆市国土房管局网上房地产发布的数据显示,2012年2月,我市主城区商品房成交13882套,成交量环比上扬40.02%,成交总面积124.23万平方米,环比上涨39.07%。
多因素刺激,江西南昌楼市迎来“短暂春天”,而二手房在经历上月历史最低值后较快回升,网签量约1000套,环比1月份大幅上涨77%。
刚刚过去的2月份,温州全市网签商品住宅成交量共计为460套,其中住宅成交375套,环比1月上涨23.98%,而且周交易量呈现放大趋势,2月的最后一周成交139套,环比前一周上升67.46%。
其实2月第三周成交量大涨的不仅仅是上海,同期北京网签成交量环比上涨了219.4%,深圳上涨了35%,表现最为温吞的广州也涨了13.11%。
根据北京中原市场研究部统计,2月北京新建住宅成交面积为52.2万平方米,环比上涨23.9%。新建商品住宅成交5514套,环比上涨23.3%。
面对这样的市场形势,人们都在问:中央政府调控房价的努力会就此告败吗?
不会。
最近,温家宝总理反复重申,下调房价是国家的坚定政策,决不动摇。
而从现实情况来看,一些地方政府,在不断试图打开中央严厉调控房地产市场的政策缺口。
地方政府对土地财政的依赖程度,决定了地方政府对中央政府调控政策的打折程度。
从佛山到芜湖,再到上海,地方政府试图放松楼市调控的举动,被中央坚决叫停。这种现象说明了两个问题:第一,地方政府因地产调控所遭受的利益损失越来越大,放松调控的冲动越发强烈;第二,中央此轮调控的态度异常坚决,放松调控成为不可逾越的政策红线。
前者表现在商品房成交量的持续下滑和土地出让金的锐减上。
最新的数据显示,今年前两个月,全国城市土地出尽锐减5成。后者则表现在住建部和新华社等代表中央意志的机构,一系列坚定调控不放松的喊话和表态上。两会前夕,住建部官员重申房地产调控不松动,表示地方玩小动作露头就打。
中央政府出于挤压楼市泡沫,维护金融体系及银行资金的安全,乃至统治稳定的政治利益对楼市进行的严控,而严控损害了地方政府的房地产税费和土地出让收入利益。显然,中央希望保持调控,地方政府希望放松调控,双方形成利益对峙。
必须清醒地看清这一点:在中央政府与地方政府掰手腕这件事上,地方政府绝无取胜的可能。原因有三:
第一,这是一种上下级之间的权力较量,不是一种相同级别的权力较量。
第二,土地财政原本便是一种不义之财。土地财政是一种以“强买强卖”(征地)的不法手段,以损害农民利益为代价的不义之财。地方政府应对此有所反省。
第三,中央政府代表的是全民的利益,而地方政府代表的是地方政府一己私利。两者不可同日而语。
更重要的是中央政府看重的是中国国家的金融安全,看重的是中国房地产的长期的安全稳定。
也许,美国的现实可以成为中国的前车之鉴。
说“房价雪崩:常常会发生在一夜之间”,不要以为这是在危言耸听。不要以为房价的雪崩是一个漫长的过程,如果房价的雪崩是一个漫长的过程,那就不再是雪崩,而是房价的塌陷。
让我们来重读一段惊心动魄的历史,重读发生在十五年前的,那场爆发在东南亚的金融风暴:
1997年7月2日,依照罗德里·琼斯(Rodney Jones)和其他同事的侦查报告和作战计划,金融大鳄乔治·索罗斯的量子基金带领和其同样凶悍的其他对冲基金,发起了对泰铢的猛烈冲击,泰铢兑美元汇率不过一天便大跌了20%,创下有史以来的最低纪录,亚洲金融危机就此爆发。
“我们是1997年初开始行动的。”索罗斯回忆说。
1月份,索罗斯基金联合其他国际对冲基金,开始对觊觎已久的东南亚金融市场发动攻击,先是大肆抛售泰铢,泰铢汇率直线下跌。在对冲基金杀气腾腾的进攻面前,泰国央行入市干预,动用约120亿美元吸纳泰铢,一方面禁止本地银行拆借泰铢给离岸投机者,另一方面大幅提高息率,三管齐下,泰铢汇率暂时保持稳定。
6月份,对冲基金再度向泰铢发起致命冲击,泰国央行只得退防,因为仅有的300亿美元外汇储备,此时已经弹尽粮绝。
6月30日,泰国总理在电视上向外界保证:“泰铢不会贬值,我们将让那些投机分子血本无归。”
然而,泰国总理的话言不由衷,他那时已非常清楚,泰铢已跌得无险可守,大势已去,败局已定。可他不能说真话,他必须散布连他自己都不信的虚假信息,他得给泰国的房地产巨头及贪官污吏们留出时间,以便他们把贵得出奇的房子卖出去,让不知内情的房虫们高位接盘。
为此,他们甚至实行了舆论管制,不许媒体报道金融危机正在逼近的真相。其结果是,使金融危机的爆发更具有杀伤力和破坏性。
1公斤木柴和1公斤炸药所包含的能量是一样的,所不同的仅仅是,1公斤木柴所包含的能量全部释放需要15分钟,而1公斤炸药所包含的能量全部释放仅需要1秒钟。
然而不过两天后,泰国央行被迫宣布放弃固定汇率制,实行浮动汇率制。当天泰铢重挫20%,随即泰国央行行长伦差·马拉甲宣布辞职。8月5日,泰央行决定关闭42家金融机构,至此泰铢陷入崩溃。
震惊全球的东南亚的金融风暴就此引爆。您说,危机的爆发是不是就在一夜之间?
可这场风暴的平息却花了三四年的时间,而修复这场风暴,在这场风暴的废墟上重建经济大厦,所花的时间更长。
2012年中国的经济形势与1997年的泰国的经济形势有许多相似之处。当然,也有许多不同之处。
相似之处是房价大大地高于中产阶层和普通工薪们的购买力,房地产市场泡沫严重,所幸的是,购买力的迅速下降所导致的房价的趋稳下降,在不断地释放着房地产市场的危机,降低了灾难骤然爆发的危险。
还有,股灾的山火已烧到了银行的大门里,严重地威胁着中国金融业的安全。物价高涨,中国银行业利率已6年为负,国际热钱大举涌入中国,在中国的金融市场翻云覆雨,兴风作浪。这一点几乎是1997年泰国金融的翻版。
所幸的是,中国的外汇储备充足,中国尽管食品价格高位运行,但中国农业连年丰收,中国没有粮囤告罄之忧,所以,中国发生大的经济危机的可能微乎其微,可房价的雪崩却不可避免。需要说明的是,这是中国之福,而并非中国之祸。
耐心地等等吧,物美价廉的房子离我们不远,就在咫尺之间。一不经意,就会来到我们面前。
关于这个问题的答案,我们还是先听听温家宝总理是怎么说的。
温家宝总理说:什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。
温家宝总理说了两条标准:
一是房价与居民的收入相适应,二是房价与投入和合理的利润相匹配。
什么叫房价与居民的收入相适应?即住房痛苦指数在1或1以下。“住房痛苦指数”合理的数值应 <1。 当“住房痛苦指数”<1时,自动升级为“住房幸福指数”。
“住房痛苦指数”的计算公式为:每平方米商品房平均售价÷人均月收入=住房痛苦指数。
这个数字存在的意义在于它是一个动态显明的变数,既可纵向比较,也可以横向比较。所以它是中国监测中国房地产健康状况的重要衡器,同时它还可以成为中国检验房地产新政是否正确的重要指标。
它有一个很大的优点,那就是它的计数方法非常简单直白,实用有效。所以,它才会被国家教委和汉字改革委员会收入《2006年新汉语大辞典》。
2012年1月17日,国家统计局发布的最新统计数字表明,2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米。
根据国家统计局2011年1月20日公布2010年国民经济运行情况,全年城镇居民人均可支配收入为 23979元,增长11.3%(人均可支配月收入为1998.25元)。
于是,2011年中国人的“住房痛苦指数”为:
5381元/每平方米÷1998.25元=2.69
与上年度相比,2011年中国人的“住房痛苦指数”与2010年的3.27相比,已明显下行。而且下行幅度较大,下跌了0.58。已跌至8年来的最低点。但正如温家宝总理所说,房价还远远没有回到合理价位。
让我们再来看看自笔者创设中国人的“住房痛苦指数”8年来的变化情况:
2004年,住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51
2005年,住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22
2006年5月中国住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43
2007年7月中国住房痛苦指数=3383元÷1149元=2.94
2008年中国人的“住房痛苦指数”为:3919元÷1315元=2.98
2009年中国人的“住房痛苦指数”4600元÷1431.25元=3.21
合理价位在哪儿?住房痛苦指数在1或1以下。
达到这个目标很难,但如果房价跌得再快点儿,人均收入增加得再快点儿,两线夹击,这个目标是能实现的。2011年的“住房痛苦指数”不就跌到了自2004年8年以来的最低点吗?