工业用无居民海岛价格评估方法研究

冯友建，罗 冉，楼志军

（1.浙江大学地球科学系 杭州 310027；2.象山县海洋与渔业局 象山 315700）

工业用无居民海岛价格评估方法研究

冯友建1，罗 冉1，楼志军2

（1.浙江大学地球科学系 杭州 310027；2.象山县海洋与渔业局 象山 315700）

文章结合和借鉴了地价评估的理论与方法和自然资源禀赋评价，从理论上探讨了工业用无居民海岛的价格评估方法，为无居民海岛的价格评估提出了新的思路。

工业；无居民海岛；价格评估

1 研究背景

海洋经济时代即将到来，“十二五”规划提出要提高海洋开发、控制、管理能力。在中国300万km2的海域中，面积大于500m2的海岛约有7 000个，小于500m2的海岛有近万个。国家海洋局公布的第一批开发利用的无居民海岛名录涉及8个省、自治区，共176个无居民海岛，最高使用年限可达50年。海岛开发的主要用途为海岛旅游、临港工业、渔业生产和围涂利用等。此前无居民海岛的利用是无偿使用或低价使用，一定程度上造成国家资源性资产流失。因此，研究一套行之有效的价格评估方法，使海岛作为生产资料进入商品流通领域并体现出其经济价值显得尤为重要［1－2］。

2 无居民海岛价格的内涵

无居民海岛是指不作为居民常住户口所在地的海岛、岩礁、低潮高地及其必要的依托海域。海岛和土地、砂矿等其他资源性资产一样，是国家所有的资源性资产。无居民海岛的价格是反映取得海域使用权所应付出的代价。由于各用海单位实际取得海域使用权的期限不一致，为方便进行出让金水平的比较，需要把各类不同用途海域的使用统一换算为可比的使用期限，这个可比的使用期限就是《海域使用管理法》中所规定的各类海域最高使用年限。购买无居民海岛就是购买其对应使用年限的使用权，目前无居民海岛的价格表达形式为一岛一价，工业用无居民海岛的最高使用年限为50年。

3 无居民海岛价格评估的原则

无居民海岛价格评估是依据一定的原则和方法，充分考虑海岛的区位、周边地区社会经济发展水平、海岛利用方式、海岛的预期收益等自然和经济属性，按海域的质量等级、功能及其收益状况，综合评估某一使用类型某一时点特定使用年限下的海岛使用权价格。为了保证海岛价格评估的科学性和合理性，在评估海岛价格时，需要遵循以下原则。

3.1 合法原则

无居民海岛空间资源价值评估应依据合法原则，一方面评估人员应遵守无居民海岛相关的法律、法规，依法进行评估活动；另一方面对评估对象的使用、处分等行为均应依照现有相关法规等进行必要的论证和评价。

3.2 综合性与主导性相结合

影响海岛价格的因素很多，影响程度的差异也较大。根据海岛的使用类型，既要对影响海岛使用效益的各种经济、社会、自然因素进行全面、综合的分析，还应着重分析影响海岛使用效益的主导因素，突出主导因素对海岛使用权价格的影响。

3.3 定性与定量分析相结合

海岛价格评估依据诸多资料。为减少主观臆断，应尽量把定性的资料分析进行量化，以定量计算为主，定量与定性分析相结合。

3.4 预期收益原则

开发利用无居民海岛的目的是为了获得未来的预期收益，预期收益的多少是影响需求者需求欲望的一个主要因素。评估人员进行评估时应遵循预期收益原则，根据评估对象未来获利能力估算其价值。

3.5 协调一致性原则

海岛价格评估结果是否合理，既要科学地反映海岛区位条件、自然条件的优劣，还应遵循与海洋经济发展规划、海洋功能区划、海洋环境保护规划相协调的原则。

3.6 定价适度原则

无居民海岛的开发利用目前尚处于起步阶段，评估结果的高低对无居民海岛开发利用具有重要意义和深远的影响。评估价格过高，会挫伤使用者的积极性，造成无居民海岛资源的闲弃和荒废；评估值过低，会使使用者盲目、过度开发，造成无居民海岛生态环境和资源的破坏。因此，评估时应遵循定价适度的原则。

4 工业用无居民海岛价格评估

4.1 常用土地估价方法比较

无居民海岛远离陆地，其价格评估不同于陆地上的土地评估，但又可借鉴成熟的土地评估的方法体系。常见的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。每种方法各有优劣，评估原理、特点、适用条件各不相同，在运用到无居民海岛价格评估时会遇到不同的技术难点，笔者对其进行了比较（表1）［3－4］。

表1 5种常用评估方法比较

4.2 工业用无居民海岛价格评估体系

工业用无居民海岛是指在无居民海岛上开展工业生产并建设配套设施的岛屿，广义上讲，港口码头建设用岛、仓储建筑用岛都包含在内。笔者通过对宁波市象山县10余个规划用作工业用途的无居民海岛的调研发现，目前尚无一种陆地上土地价格评估的方法可以直接应用于无居民海岛价格的评估。经过调查和研究，借鉴市场比较法和基准地价修正法的原理和思想，笔者对工业用途的无居民海岛价格评估提出了新的思路。

4.2.1 测算比准价格

比准价格通常是指在用市场法进行评估时，通过可比实例求出的作为评估参照的价格。工业用无居民海岛价格的评估并没有可以参照的市场交易案例，笔者经过实地勘察，拟采用工业用无居民海岛所属乡镇最低级别的工业基准地价作为比准价格，因为无论是行政隶属还是区位上讲，距离工业用无居民海岛最近的陆地都是无居民海岛所属乡镇的最低级别的工业用地。然而，直接用其所属乡镇最低级别的工业基准地价作为比准价格是明显偏高的。因为乡镇最低级别的工业用地已经进行了一定程度的开发，包括土地平整、道路建设、供电、供水、电信设施及厂房和其他配套设施的建设等，这些土地经过开发从生地变为了熟地。相比之下，工业用途的无居民岛是没有进行任何开发的生地，因此需要对所属乡镇最低级别的工业基准地价进行成熟度修正。

成熟度修正的公式为

式中：P0为比准价格；P为乡镇最低级别工业用地基准地价；R为贴现率；n为贴现年限。

运用成熟度修正公式的难点在于确定贴现年限n和贴现率R。其中，贴现年限是指从完全没有工业基础的生地到现有发展水平所需要的年限，确定贴现年限需要结合乡镇最低级别工业用地的现有基础设施配套水平和当地经济发展状况来确定。贴现率又称折现率，是现代经济学的一个重要概念，是用以将未来的资产折算成现值的利率，它解决了未来经济活动在今天如何评价的问题。贴现率是计算资产现值的重要参数，大小取决于银行利率的高低、项目性质和经营风险程度等因素，通常选择银行同期贷款利率结合风险调整值作为贴现率。

4.2.2 建立价格修正模型

修正体系的概念来源于基准地价修正法，其中的修正体系是通过对影响待估宗地地价的因素进行分析，然后对各地区已公布的同类用途同一级别的基准地价进行修正，从而估算宗地价格。无居民海岛是分布在海洋中被水体全部包围的较小陆地，如果把无居民海岛看做一个个特殊的宗地，那么也可以建立类似的修正模型以评估其价格。

（1）修正模型的建立。无居民海岛之间的自然资源禀赋有较大差异。但通常情况下，无居民海岛交通设施落后，岛屿之间、岛屿和大陆之间仅有简易码头，有些甚至连码头和公路都没有。岛上也没有能源供电，少数岛屿上有天然淡水水源或水井及通信设施。而所有这些都是制约无居民海岛开发成为工业用岛的重要条件。无居民海岛的价格要能够反映其开发过后的经济效益，而其开发成为工业用岛的经济效益应该从多个方面来评价，包括其区域因素、海岛的个别条件和环境因素等。结合实地调查并考虑到修正指标的典型性、代表性和修正模型的可操作性，笔者选择了对工业用无居民海岛整体开发有重要影响的14个指标（表2）［2，5－6］。

表2 工业用无居民海岛价格修正模型

续表

（2）修正指标评分。指标分值中每个修正指标的赋值都是负值，是因为工业用无居民海岛的价格原则上讲应该低于所属乡镇最低级别的工业基准地价。因此，应该根据工业用无居民海岛价格修正模型中的各修正指标的优劣将比准价格向下调，以得到最终的工业用无居民海岛的价格。为减少估价人员的主观臆断，在进行各指标赋分时，应尽量把定性的条件进行量化分析，定量与定性分析相结合。

区域因素中，K1反应了海岛依托的大陆地区的工业发展水平，其水平越高，则海岛的利用效益会越大；K2主要考察依托的陆域地区的交通通达水平，如铁路、高速公路及国省干道、跨海大桥等，陆域交通通达性好，海岛可以依托陆地通向更广阔的腹地；K3反映了海岛工业发展可能存在的劳动力数量和劳动力成本的高低，海岛工业多为劳动力和技术密集型产业，依托地区的劳动力数量、工资和技术水平对海岛工业的发展将产生较大的影响［2］。

个别因素中，K4是影响工业用无居民岛开发价值的重要因素，因为工业用无居民海岛的开发受到交通条件的制约，原材料和工业制成品的海上运输成本都远高于陆地，无居民海岛离岸距离越远，运输的成本会越高；K5越大，K6越长，海岛开发越能实现规模效应，海岛开发利用可能产生的经济效益越高；K7会影响到海岛将来的港口和码头建设，万吨轮吃水深度至少为10m，海岛周边水域越深，则未来的海上交通通达性越好；K8可以反映无居民海岛的海上交通区位，通过航道与水道，海岛可以通过海上交通直接与其他地区进行物资运输；无居民海岛不作为居民常住户口所在地，但某些无居民海岛上仍然有临时居住者或曾经进行过局部的开发建设，因而K9在一定程度上减少了海岛使用权受让人的开发成本，因此也需要考虑在价格评估要素之内；K10主要是要考察是否有淡水资源、电力及通信设施，海岛工业对水资源和电力的需求非常大，而海水淡化和在海岛上供电设施的铺设成本也非常高。如果经过考察，无居民海岛上有丰富淡水资源、已有电力和通信设施或者铺设电力和通信设施的成本相对较低，则无居民海岛开发成为工业用途的利用价值就越大［2］。

自然环境因素中，K11对无居民岛开发成为工业用岛也有重要影响，发展工业通常需要进行重大工程建设，有些地形如高耸孤立的山丘或非岩质的陡坡，有些地质条件如岩性和状态明显不均匀的土层都不适宜建设或建设成本过高；K12，如海水水质对海岛工业发展也有影响，一般工业用水、港口水域和海洋开发作业区都需要三类以上的海水水质；K13包括地震、热带气旋、洪涝、强雷暴、大风和大雾等，发生严重自然灾害对海岛工业的发展是毁灭性的，因此需要考察海岛所在区域的自然灾害种类及其发生频率［2］。

修正指标确定好后，需要确定各项指标的权重，只有对各指标给予符合逻辑的权重，定量方法才有实际意义。常用的确定指标权重的方法有特尔菲法、层次分析法和因素成对比较法，估价人员应结合当地实际情况选择合适的方法确定权重值。

4.2.3 工业用无居民海岛价格计算

测算出工业用无居民海岛的比准价格及价格修正模型确立后，可根据工业用无居民海岛价格评估公式

式中：P海岛为待估海岛价格；P比准为比准价格，即乡镇最低级别工业用地基准地价；Ki为第i项评价指标得分；αi为第i项评价指标权重［7］。

5 结论与展望

无居民海岛的价格评估尚处于起步阶段，为了合理地评估海岛的经济价值，保证海岛的合理开发和利用，保护国家资源性资产，亟须加强无居民海岛价值评估体系建设。本研究对工业用无居民海岛的价格评估方法进行了探索，技术思路是结合基准地价评估的方法、思想和自然资源禀赋评价，把现行土地评估的方法和海岛价格评估方法很好地衔接起来，方法具有可操作性。但在实际操作时需要评估人员对地价评估体系有深刻的认识并对待估海岛所在区域和海岛各项评价指标有深入的调查和了解。无居民海岛的开发利用极有可能对海岛和周围海域的生态环境产生负面影响，在今后无居民海岛价格评估体系的研究中，无居民海岛开发所造成的生态环境的破坏范围和程度的评价将成为重点和难点，无居民海岛开发利用所造成的资源生态补偿价格将会引起更多的关注［8］。

［1］ 于青松，齐连明.海域评估理论研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［2］ 刘容子，齐连明.我国无居民海岛价值体系研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［3］ 严星，林增杰.城市地产评估［M］.北京：中国人民大学出版社，1999.

［4］ 全国土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法［M］.北京：地质出版社，2004.

［5］ 国家海洋局908专项办公室.海域使用现状调查技术规程［M］.北京：海洋出版社，2005.

［6］ 国家海洋局908专项办公室.沿海地区社会经济基本情况调查技术规程［M］.北京：海洋出版社，2006.

［7］ 吴姗姗，幺艳芳，齐连明.无居民海岛空间资源价值评估技术探讨［J］.海洋开发与管理，2010，27（3）：5－8.

［8］ 吴姗姗，幺艳芳，齐连明.旅游用无居民海岛定量评价及等级划分研究［J］.海洋开发与管理，2006，23（6）：137－140.