保障房商圈的多模型解释初探

郑晓云 张淼

[提要] 本文对保障房商圈的概念及特征进行探索，并运用经济学理论及模型，对保障房商圈存在的可能性进行分析，希望引起对保障房商圈的更多关注。

关键词：保障房商圈；需求—供给；零售饱和指数；哈夫修正模型；社会价值

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2012年9月13日

一、我国保障性住房概况

所谓保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，具体包括：一是商品双限房，是指可以让城市中低收入家庭有能力购买的商品房，是一种限户型、限房价的保障性住房；二是经济适用房，指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，具有经济适用的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房；三是廉租房，指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房；四是政策性租赁房，是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

1998年国家确立了以经济适用房为主的多层次住房供应政策，对象为中低收入家庭、具有社会保障性质的经济适用房供应体系。2003年提出经济适用房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径。住房保障政策体系基本成型。2006年开始，国家政策再次将住房保障范围扩大，要求新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房，配建平均比例为商品房的15%。2008年全球金融经济危机，国务院出台拯救经济的4万亿投资计划。其中，将“加快建设保障性安居工程”列为首条，住建部也提出今后3年要增加保障房的建设数量。保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2010年我国建设保障性住房580万套；2011年我国拟建1，000万套保障房，相比2010年增长了72.4%，且截至2011年10月底，全国开工建设保障房已超过1，000万套，比原计划提前1个月完成目标任务；2012年我国计划新开工建设保障房700万套以上，基本建成500万套以上。据测算，新开工项目加上前两年结转的在建项目，2012年整体保障房在建规模将达到1，800万套。

二、保障房商圈

（一）商圈概念。商圈，以德国地理学家克里斯泰勒在上世纪三十年代提出的“商品和服务中心地理论”为最早，即以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。

（二）保障房商圈概念。本文所指的保障房商圈是指，保障房所带来的居住人群对零售业态的需求，吸引零售店铺聚集于保障房周边，沿着一定的方向和距离扩展，从而形成的辐射一定范围的店铺聚集地理范围。

（三）保障房商圈的特征。保障房商圈是因为保障房的聚集性建设而逐渐形成，其特点必然也主要受保障房的影响。主要包括：

1、业态档次大众。保障房作为一种政府救济性质的政策性住房，其受众为中低收入家庭。此类消费群体经济能力有限，消费想法相对保守，收支相抵略有结余，生活资料消费比重较大，消费方式则是大众化消费，因此决定了保障房商圈的商业档次以大众消费为主。尤其是在保障房商圈形成的初期阶段，保障房受众的经济能力还未得到改善，专程型消费或高端型消费很少。但这并不意味着保障房的受众就完全没有非必需型消费，其对于休闲、娱乐同样有消费需求，比如电影院、游乐场、咖啡店、茶楼等，只是相对在价格的接受能力上偏低，对物业的档次要求不高。

2、业态规模中小型。保障房商圈内业态的档次和目标顾客的特征，决定了在保障房商圈中的业态规模要以中小型为主，因为大规模的零售物业其建设成本和运营成本都较大，客单价必须维持一个较高的水平才能维持其盈利，此类物业一般组合出现在中高端的项目中，并且一般会开发在人流量更大的城市核心区域。保障房商圈的消费群体决定了商圈内业态的建设及运营成本的水平，因此也决定了其规模的大小。

3、形成速度比较慢。保障性住房多是成片开发在城市边缘地带，周边交通不便，居住环境普遍较差，周边配套不完善，增加了保障房居民的生活成本，因此在保障房商圈形成之前会有很多的居民选择空置，导致商户考虑到人流量的问题而使保障房片区商圈的形成速度较慢。

三、保障房商圈形成的“需求—供给”解释

从经济学的角度来看，保障房商圈的形成是市场经济发展的产物，即供给满足需求的表现。首先，由于我国的地方政府财政的特征，保障房的选址一般位于城市欠发达区域，周边发展程度相对落后，商业零售设施稀缺，这导致了保障房受众的物资采购成本增加；其次，保障房的体量一般都很大，在短时间内能带来大量长期停留的人群（几万至十几万人），这些群体的日常生活、休闲娱乐自然形成了对零售商业设施的庞大需求；最后，根据经济学的基本原理，零售商业的需求带来了零售商业设施的进入，以满足需求，使得保障房商圈初步形成。（图1）

在T1时，保障房受众入住，带来需求的猛增，而此时，供给几乎为零；随着时间的推移，供给增长远大于需求的增长，并在T2时达到供求平衡，此时保障房商圈开始形成；由于增长的惯性，供给继续快于需求增长，导致供大于求，这是保障房商圈逐步发展扩展的时期；随着保障房的饱和入住，需求在T3时达到稳定，而供给也逐渐减少，并最终再次与需求平衡，此时，保障房商圈也形成了一个稳定的规模。

从上可以看出，保障房商圈的形成，就是一个供给满足需求的过程，和其他的商圈一样，是市场经济的一种产物。

四、零售饱和指数法则研究

零售饱和指数法则是一种衡量商圈零售物业竞争激烈程度的方法，其含义是指一定区域内零售物业的规模满足该区域内零售物业需求的程度或者可以理解为单位零售物业面积的平均营业额，计算公式为：

IRS=

其中，IRS表示零售饱和指数，C表示零售商品的潜在顾客，RE表示每周最大平均购买额，RF是零售物业总面积。

通常来讲，IRS越高，表明该地区的零售物业越紧缺，零售物业发展潜力大；而该指数越低，说明该地区的零售物业竞争激烈，零售物业发展潜力小。

运用零售饱和指数法则来解释保障房商圈的形成，会得到下列结论：首先，保障房的投入使用，短时间内在一定的区域内集中了大量有零售商品的潜在客户，即在保障房所在区域，C指很大；其次，RE作为一个较为稳定的参数，一般与居民的生活水平有关，对于保障房的受众来说，住房费用的节省会促进消费支出的增加，从而增大RE值；最后，周边配套商业的空白，注定保障房所在地的RF值会很小。所以，在刚刚投入使用的保障房地区，IRS会很高。

根据零售饱和指数法则的理论，在IRS值高的地区，零售商业竞争小，法则潜力大，这就会吸引大量的零售物业进入该地区，形成零售物业的聚集区，逐步发展成为依托保障房而存在的商圈。

五、哈夫修正模型解释

（一）哈夫模型。1963年美国加利福尼亚大学的经济学家戴维·哈夫在哈里斯的市场潜能模型的基础上，提出了预测城市区域内商圈规模的模型——哈夫概率模型。该模型以万有引力为基本法则，提出了购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的各种阻力决定了商圈规模大小的规律。

哈夫站在消费者的角度，认为消费者前往某一商业物业发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素，商业物业的营业面积大小反映了商店商品的丰富性，商业物业的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业物业的时间长短反映了消费者到目的地的方便程度。这一模型的表达公式如下：

Pij=

μ表示商店魅力对消费者选择影响的参变量，λ表示需要到物业的时间对消费者选择该影响的参变量。其中，Pij=i地区消费者到j商店购物的概率；Sj=j商店的魅力（面积、知名度、促销活动等）；Tij=i地区到j商店的阻力（交通时间、方便程度、阻碍等）；n=相互竞争的零售物业数。

（二）解释假设

1、假设保障房商圈的潜在消费者到达该商圈的平均T1值为1，则到达其他商圈的平均T2值为>1。因为保障房商圈的主要潜在消费者以保障房受众为主，其居住地就位于保障房商圈内，这就使得保障房商圈的潜在消费者达到保障房商圈的阻力小于其他任何商圈，这在现实当中是成立的。

2、a.其他商圈中大众消费类商店的S2值为1，进驻保障房商圈的商店的S1值<1；b.其他商圈中大众消费类商店的S2值为1，进驻保障房商圈的商店的S1值=1；c.其他商圈中大众消费类商店的S2值为1，进驻保障房商圈的商店的S1值>1。该假设包含了保障房商圈与其他商圈在商品魅力比较上的所有类型，即低于、相同和高于，所以此假设也符合实际。

3、由于μ、λ值很难求出，所以假设μ=1，λ=2。此取值是根据日本通产省对哈夫模型的修正而得到的，具有较高的科学依据。

4、保障房商圈的n1值小于其他商圈的n2值。由于体量、品质、人流的原因，保障房商圈的商家数量会小于其他商圈的商家数量，这在现实中是符合实际的。

（三）解释过程。在保障房入住初期，保障房受众的购物行为将呈现如下特征：要么选择去其他商圈，要么在保障房商圈购买。在其他假设不变的情况下，讨论[（2）a]的假设，即T1

此时，无法比较消费者选择各个商圈店铺的概率大小，即以保障房受众为主的消费者在选择保障房商圈还是其他商圈上有不确定性。

在其他假设不变的情况下，讨论[（2）b]的假设，即T1

此时，可以看出，P1大于P2，即消费者选择在保障房商圈购物的概率更大。

在其他假设不变的情况下，讨论[（2）c]的假设，即T1S2，n1

此时，可以看出，P1大于P2，即消费者选择在保障房商圈购物的概率更大。

综上可以得出结论：从哈夫概率模型推断，保障房商圈是可以存在的，而且随着保障房商店魅力的提升，保障房商圈的吸引力越大，其形成的可能更大，成型速度也越快。

保障房商圈的魅力不是指在商店的档次、面积、知名度上，而是在于商店经营的产品或服务的性价比、促销活动、售后服务等方面。因为保障房商圈的目标客户的经济及社会地位特征决定了其关注的商店魅力更偏重于实际的利益，而并非传统的生活品位。

六、社会价值

保障房商圈存在的可能不仅从多种商圈模型上得到印证，而且从社会价值的角度来说也具有生命力。首先，保障房商圈的存在方便了主要是保障房受众的日常生活，这是保障房存在的基础，也是其社会价值的最大体现；其次，保障房商圈的存在，提升了与保障房相配套的商业用房及其他周边商业用地的价值，为政府提供了一部分保障房建设资金，减轻保障房建设巨额资金需求的压力，释放更多的财政预算用于教育、医疗等其他领域；最后，保障房商圈的形成，必然形成大量的就业岗位，为社会创造更多的就业机会。

七、总结

保障房商圈算是一种比较新的商业形态，从经济学及商圈理论上对其的解释也证明了它存在的可能。作为一种新型的商业类型，对它进行更进一步的理论研究有助于它的功能完善和进一步的发展。促进保障房商圈的建设，能增强保障房的功能性，同时也为保障房的建设提供一定的资金渠道，对社会及政府都具有重要的意义。

主要参考文献：

[1]王金兰，丁志岩.我国保障性住房研究[J].河北法学，2011.10.

[2]李钊，郭淳，刘吉臣，武海滨，王宇.保障性住房的发展与设计实践[J].建筑学报，2011.8.

[3]宋伟轩.大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径[J].城市发展研究，2011.8.