连锁门店选址与商圈界定博弈

宁夏财经职业技术学院 王英

1 连锁店选址规划

连锁店的规模不同于零星小店，显示零售企业规模宏大、资金雄厚之气魄的立足点在于占据最繁华的地区，最热闹街道。前期包括对国际经济环境、国内同业状态、城镇人口密度、恩格尔系数、劳动力状况、首府城市主街道布局等系列因素进行调查，做出连锁店选址规划设计方案。

1.1 调查与规划

1.1.1 市场调查

调查分市场调查、商圈调查和门店选址环境调查。市场调查的重点有两个方面：一方面调查主要针对开店的可能性较大的诸多因素进行调查，为开店意向作参考。重点是做好开店预测营业额的数目和店铺的规模的设计，包括调查设店地区的市场行情、地域特征等。尔后对调查结果进行分析，重点剖析店铺周围消费者的生活方式，对经营商品的构成、定价及促进销售手段商店格调布局等提供基础资料。

1.1.2 商圈调查

(1)翻阅资料。最省时省力的基本情况调查是翻阅地区统计年鉴、到信息中心查阅地区状况资料、网上查阅企业资产报表、统计资料等。

①人口分布，常住人口、临时居民人口数量，流动趋势，人口密度等；

②居民生活活动区域情况，如交通状况、产业结构状况、地理地势状况和居民消费习惯等；

③对地区中心地段为中心扩展的经济区、经济开发区等商圈的划定情况以及商业区域开店的密度和竞争趋势进行调查。

连锁店在开店前必须对开店计划中的商圈轮廓作仔细调查，认真分析才能做出最后决定。

(2)选址前的特定市场调查。调查项目分为：商业区域环境调查、市场特性调查、竞争互补效应调查和人居情况调查。这四项内容的调查内容、采取的手段和方法用下表概括：

1.2 连锁店址的繁华度计算

连锁店的繁华度：指新开门店选择店址时，它的繁华程度。以此考虑是否在该区域开店问题。按照现代经营理念，各大中型城市都建立了繁华商圈“步行街”，挤进“步行街”开新店可行性很小，要开拓一定规模的连锁店，需要考虑新店与繁华商圈的距离和人口密度两个变量。两个变量在地区“商业统计年鉴”中可以查到。

表1 选址前的特定市场调查

计算公式

确定新选连锁店址的繁华度，主要考虑该连锁店与繁华商圈的距离和人口密度两个变量。

新选连锁店址的繁华度：Φ

繁华商圈与新选店区域人口密度：μ

繁华商圈与新选店之间的距离：ρ

繁华度：4≤Φ≤8 ，适宜在本区域开店。

若：繁华商圈与新选店之间的距离ρ是15Km, 繁华商圈与新选店区域人口密度μ是10万，计算新选连锁店址的繁华度。

Φ=5.507(在4度—8度之间)，可以开店。若Φ小于4，新选连锁店离繁华商圈太近，顾客会被繁华商圈距吸引；Φ大于8离繁华商太远，消费者会嫌店太偏僻而放弃光顾。

2 连锁门店选址

选择店址，民间俗称“选码头”，“码头”位置好与否，与生意兴隆有很大关系。

2.1 商店选址原则

2.1.1 选繁华地段原则

在城镇，人员来往最密集的地方就是繁华地段。人气、生机具佳，人多繁华、生意兴旺。

从经济学角度出发，繁华地段是开店交易的最好地段，有商业广场、演艺场、酒吧、KTV、茶楼、酒店、体育馆、会展中心等，人们穿梭于街道不外乎购物、看演出、聚会或交流等。

(1)避开大道风尘。能够用于经营商务的门店，应该是打开大门迎接八方来客。把店开在繁华街T字型或Y字型的路口10M处，设计店面时将进口开在由侧方进，正对路口的一方设计成精美装饰的围障，以挡住并避开迎大路而来的风尘。

(2)栽花种草。商家的误解：店前有树，顾客不光顾。其实，爱花草树木，是人的天性，在繁华街T字型或Y字型的路口前开店时，要在店门两侧，各开出一块花池，栽种鲜花和小树，并要保证这些花草的鲜活的生命力，鲜花和小树吸引顾客，消除沿大路吹来的尘埃。鲜花和小树枯萎或肮脏会起反作用。

(3)保持店前清洁畅通。在繁华街T字型或Y字型的路口10M处经营商业，繁华程度高，风尘也大，要消除来往车辆、人流带来的粉尘，请注意在店前多洒水用以消尘，每天擦洗门窗，清扫门店，保持店前清洁卫生、门口道路畅通。若是经营饮食店、水果店、百货商店等尤其重要，如果让尘土玷污了食品、水果或衣物，没有哪个顾客愿问津受污染的东西，重则还会因卫生不达标而被工商部门吊销营业执照，使商铺停业。

2.1.2 选开阔地段原则

(1)选开阔避狭窄。中国人筑屋习惯，多选择屋前开阔，纳八方来客，聚生机于屋前，这与开店经商讲究纳四方来客契合。按照取开阔避狭窄的开店原则，选择店铺的地址时，应考虑商铺的正前方是否开阔，店门口前方是否有电线杆、围墙、广告牌和过大遮掩门脸的大树等因素，顾客在远处看到商铺时便踏至而来。从经营角度出发，开阔的商铺无形中在作免费广告，行人看到商铺，会到店里转转，凝聚人气。

门店开在狭窄地或者店前有各种遮掩物，行人或游客不能目睹商店，门店招揽生意困难。若店面狭窄或者经营的商品种类稀少，人气和财气两不旺，很难有大的发展。

(2)改造狭窄地点或遮挡物的办法。由于资金短缺，挤不进繁华地段而选择了店面狭窄或受遮挡的商铺，解决的办法是对商铺进行改造。改造策略：一是得到拆除门店遮挡物的许可批复，拆除店前大树、围墙或其他遮掩物体，使店门显露出来。二是店面狭窄，无法扩展面积，就采取把店牌做大(在市政府允许的范围内)高悬在商店顶上，安装发光二级管，使行人在白昼都能看见商铺显露的招牌，慕名而来。三是通过电视、广播、报纸、杂志、广告牌、网站、发宣传单等广泛宣传商店，让人们对商店形象轮廓有所了解，知道商店在哪里，经营商品的种类以及服务的特点等。四是积极参加社会广泛关注的福利赞助活动，以增强商铺在社会的知名度。

对于沿街道改造老屋建成的商店，要在商铺大门的顶部搭出阳篷或长条挡板，遮住夏天火辣辣的太阳和雨水季节的暴雨，为行人在店前遮阳和避雨提供方便，无形中也留住了顾客的脚步，为店铺兴旺奠定基础。

2.1.3 选南避东北方向原则

(1)开店选南向避东北向。北京故宫的坐落朝向是坐北朝南，目的是为了避免夏季的暴风雨和冬季的寒风。商铺应选坐北朝南方向。面向南方，可以避免或少受东西向和西北向所带来的一切季节性的风、冷和烈日等不利的自然性侵袭。在夏季的上午，为了找到一块阴凉之地，行人会选择店前阴影之地走过，见到中意商品，会进店购物。在冬季，店门口暖暖的阳光会吸引顾客，店面朝南少受风吹雨淋。

店门朝东开，夏季的太阳从早晨晒到傍晚，店内会热气腾腾。首先，店员在烈日爆晒之下，烦躁，头昏脑胀，很难以平和的工作情绪和服务态度回答顾的询问。其次，商品在烈日照射下，鲜活品容易变质腐烂，耐用品容易发脆老化，不易长久保存。再次，顾客在商铺购物，受闷热空气影响，不是迫不得已要买的物品，不会光顾该店。

店门朝北开，冬季的西北风顺着大门向店里吹。寒冷的风加之不见太阳的阴门面，无法吸引顾客眼球，店里虽有空调、暖气等，但顾客不进店，必显冷清。

(2)不利面向采取的措施。因多种因素影响，把店开在了面向东西或西北的方向，要采取措施规避。夏季，在店前搭遮阳篷帘或撑遮阳伞等，以避免烈日的直接爆晒，也为行人找到一条阴凉的路径。在冬季，给自己的店门前挂一个保暖门帘，店内增设空调等供暖设备，营造一个温暖舒适的购物环境。

2.1.4 便利顾客原则

连锁店址选择要以便利顾客为原则。一是算计顾客购买时间，二是算计顾客节省交通费，三是达到舒适购物等，最大限度地满足顾客购物的需要，得到顾客的信赖、支持和光顾。便利顾客在某些方面不单纯理解为开设地点均要选在朝向最好，最繁华，离顾客最近的地方，大多数情况下，好位置、好朝向、好门面都被别人抢先占领，这时的你，应按照大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，根据某路段的繁华程度选择商店的销售的商品种类，力求为顾客提供广泛选择商品的机会，尽管门店的地理位置不是很繁华，因为能够给顾客提供最满意的购买物，照样可以取得良好的经营效果，获得利润最大化，实现最佳社会效益。

2.2 道路形态与商店选址

选择店址前，先做出区域位置选择。在实际操作中，同一区域内，开一家连锁店可以有几个地点可供选择，如何在多种店址可选的情况下，考虑多种因素最后做出决定，道路的形态是重要的依据之一。

2.2.1 Y形路或三叉路

图1 Y形路或三叉路

我们进过许多门店，很少看见把店开在三叉路口处的，处于三叉路口，因夏季的热风和冬季的寒风对着店门吹，会给店内人员的健康带来伤害。三条马路上行进车辆带来的粉尘，让店内商品蒙上受灰尘，保质期也受到影响。所以，一般不选择在通行汽车的Y形路或三叉路口处开店。若是商业步行街的Y形路或三叉路还可以考虑。

2.2.2 十字路

十字路是由横竖两条直路交叉形成的路口。商厦贴近十字路，在来往的车道上开店有好的一面，也有不好的一面，具体选择在什么地方，用以下分析的方法选址。

在十字路上选店址，要注意以下二种选择：第一，选择开店的地址一般避开路口处10M左右，选择坐南朝北的位置开大型连锁店。一是避开了路口的强风和粉尘吹入。二是面南享受温暖的阳光，冬季少寒气入侵。三是面阳对行人有一种自然的吸引力。第二，坐南朝北的店址已经被别人占去，就要选择避开路口处10M左右坐西朝东的位置开店。在这里开店一是避开了路口的强风和粉尘吹入，二是能享受早晨东方升起的太阳照射，少受冬季寒气侵袭。三是下午太阳西沉时，有阴影遮挡着路面，给夏季出行的人们带来凉爽的避荫面而吸引顾客进店。

十字路若是在步行街上，横竖两条直路交叉成的十字路，路上没有车，少了粉尘，多了行人，为购物提供了最便利的条件。所以，在繁华商业区的步行街上开店，无论在哪里选择店址都是很好的，只要索要的租金不多，能盈利就要在步行街上开店。

2.2.3 T字路

T字路与Y形路大致相同，商业大厦或商铺大门正冲着T字路的路口，前方有直路向着店，快到店门口，一条横路挡在前方，直路来的风，无论是夏季热风，还是冬季寒风加上粉尘，店里或热或冷，在T字路开店不妥。

图2 十字路口店面图

图3 T字路口店面图

2.2.4 正对着两大厦中间的缝隙

我们在路上行走，当走到两大厦的缝隙处，感觉到凉风嗖嗖。开店如出一辙，当我们把店址选在两个高大的大厦中间的缝隙口处，由两个高大大厦中间形成的空气对流气流直向店门吹来，夏季凉爽还可以撑着，但到冬季，冷风呼啸而来直吹店面，一是强冷的风使店员身体健康受到损害，二是风夹粉尘吹进店里污染店面和商品，影响了商品的美观度和质量。所以不宜在正对着两个大厦的缝隙处开店。

2.2.5 剪刀路口的门店

两条直路都斜着向一个方向而来，两条路汇集时成为交叉状，这样的路称剪刀路。把店开在交叉路口，一出门就能看到两叉路正冲着店门而来，像把剪刀夹住商铺，顺两大路来的风直冲门面而来，带来了夏季的热浪和冬季的寒风，还有大路上的粉尘。不利城开店，如同十字路口的结果。

图4 店面正对着两个大厦中间的缝隙

图5 剪刀路口的门店

2.2.6 正对直路

商铺的门正对着一条大路，称正对直路。在古代，多以平房为主，正对着直路的房子易受到来来往往车辆带来的滚滚尘土，一般情况下，老百姓都不会把店铺建在正对直路路口处。现今社会，平房被高楼大厦替代，二楼以上的房子不会受到往来车辆的影响，但是，商店都是坐落在一楼、二楼延续往上的，还是会受到大路而来的风、粉尘和车辆轰鸣声的影响，这些不利因素会影响店里人员的身体健康和商品的销售率。

图6 门店正对直路

2.2.7 面对死巷

商店的大门不能对着死巷子，古代人也称死胡同。让店面对着一个不通达的死巷子，怎能形成“有客自八方来”的局面。因为空气受阻，气流不通畅，死巷内聚集了过多的浊气，对店内人员的身体不利，由于店门对死巷，前面没人能进来，不能聚集人气，也就不能旺财。

图7 面对死巷的门店

2.2.8 店前的电灯柱

开店时我们只考虑地里位置和路况、人流、空气流等诸多因素，但最不引人注目的门店外的物体我们没有考虑到：商铺门或窗外的那根电线杆上灯光或那个大型的灯箱牌。店铺在这样的位置上也称作“赶丁棒”。为什么有了这个灯柱或灯箱牌会对商店经营不利呢？试想，当太阳西斜的时候，街灯就会亮起来，店员们看着灯亮，惦记着下班，就不会专心营业。所以店前有电灯柱的店，店员更换的很频繁。

图8 店前的灯柱

[1]邓文通.商铺风水一日通[M].陕西:陕西旅游出版社,2005(5).

[2]曹静.连锁店开发与设计[M].上海:立信会计出版社,2007(2).