安徽省公租房供给能力测算

葛清蕴，厉彩梅，李 莺

（1.皖西学院 建筑与土木工程学院，安徽 六安 237012；2.盖茨胜地汽车水泵产品（烟台）有限责任公司，山东 烟台 712000；3常州市泽源电力工程有限公司，江苏 常州 213002）

安徽省公租房供给能力测算

葛清蕴1，厉彩梅2，李 莺3

（1.皖西学院 建筑与土木工程学院，安徽 六安 237012；2.盖茨胜地汽车水泵产品（烟台）有限责任公司，山东 烟台 712000；3常州市泽源电力工程有限公司，江苏 常州 213002）

根据保障对象界定条件和调研情况估算出需要保障的人群数量，结合人均保障面积标准，得到公租房总建筑面积.结合安徽省实际情况，分析了供给能力.

公租房；保障人数；建设规模

1 引言

在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥提出要加快公共租赁住房的建设.公共租赁住房是一个过渡性的解决方法.就是这部分群体收入没有低到可以享受廉租房的地步，可靠自己的能力又买不起商品房.因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房.这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在.2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布.促进了公租房的发展.

目前国内已开展了一些相关研究，华中师范大学的郑文文[1]以深圳为例，提出了BOT方式、空置商品房转化、捆绑搭配建设三种新型的政策性住房的供给方式.重庆大学的程皓[2]对公租房进行了阶段划分，对重庆市的相关政策法规进行解读并探讨了重庆市公租房在建设环节和运营环节可能出现的潜在问题.上海市房地产科学研究院的江莉[3]提出公共租赁住房的房源可以是多渠道的，即可以通过建设(包括新建、配建和改建)、收购(或回购)等多种方式.

2 安徽公租房现状

2011年1月25日安徽省住房和城乡建设工作会议召开，确定2011将是安徽省大规模建设公租房的第一年，建设量将近10万套.2011年3月2日安徽省保障性安居工程工作会议召开，明确公租房建设数量增加到了10.29万套.按照预测，未来城市公共提供的住房比例将占住房量的20%.

2011年3月10日，安徽省出台的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》[4]提出，各地可采取单独选址方式，集中建设公共租赁住房，新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安置房项目，要配建10%的公共租赁住房.公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为十二五期间保障性安居工程的重点建设内容.

为了加快安徽省的公租房建设，本文对公租房建设规模进行测算.测算思路：根据保障对象界定条件和调研情况估算出需要保障的人群数量，即总需求人数；结合人均保障面积标准，得到公租房总建筑面积，即理想建设规模；最后对供给能力进行测算.

3 需求人数测算

目前安徽省公租房主要面向大中专院校毕业参加工作不满5年城镇新就业无房职工、城镇中等偏下收入住房困难家庭、和在城镇稳定就业的外来务工人员三类群体[4].

3.1 新就业人员

根据安徽省教育厅发布的安徽省高校毕业生就业情况报告，2008年、2009年、2010年全省高校毕业生年终就业率分别为88.4%、88.53%、89.8%，虽然每年的就业率略有不同，但基本维持在88.5%左右，因此，设定88.5%为转换系数1.

同时，根据2009年、2010年情况，全省高校毕业生在省内就业比例占总就业人数的79%-81%，我们取中间值80%做为转换系数2.

假定2006-2010年的就业率、在省内就业的比例相同，且均为设定的相应转换系数.那么，我省毕业生在省内就业的实际人数=新毕业人数×转换系数1×转换系数2，因此对表1进行调整，得到自2006-2010年五年间我省毕业生在省内就业的人数约159.21万.

根据我们前期所做的新就业人员抽样调查数据，随工作年限增加，新毕业人员选择购房的比例也逐步提高，第一年13%、第二年27%、第三年46%、第四年48%、第五年68%，按照这一规律，已经买房的新就业人员也不需要公租房保障，这部分人也应当剔除.我们认为2005年毕业的是已工作五年的，2006年毕业的是工作四年的.依此类推，并对159.21万人继续调整，如表2所示，得到省内毕业生在省内工作且需要公租房保障的数量为44.55万人.

表1 2006-2010年安徽大中专院校毕业生人数（万人）

根据前期新就业人员调研，2005-2007年外省进入我省就业（不包括升学）的人员约为4.0万人/年，我们仍然沿用当时的数据，认为2005-2009年外省进入我省就业（不包括升学）的人员约为4.0万人/年，那么五年总共4.0万人/年×5年=20万人，这部分人全部需要保障.

表2 调整后的公租房保障的人数

综上所述，大中专院校毕业参加工作不满5年新就业人员公租房保障的总数为44.55+20=64.55（万人）.

3.2 城市中低收入住房困难家庭

结合安徽省实际情况,安徽全省现有220万户城市中低收入居民家庭和各类棚户区困难职工家庭[5]，其中低收入住房困难家庭约43万户，按平均每户3人计，共43万户×3人/户=129万人.

3.3 外来务工人员

外来务工人员要求在就业城市有稳定职业，认为这部分保障群体主要包括产业园区工人.截止2011年7月，安徽省产业园区超过123个[6]，如果平均每个产业园区有2000人需要保障，那么产业园区总保障人数约为2000×123=24.6万，即外来务工人员共需保障人数24.6万.

根据前面估算的三类保障人群数量，总需求人数为64.55+129+24.6=218.15万人.

4 建设规模测算

这里主要针对新建公租房进行测算，由于新建比例尚无明确获取途径，我们用调整系数进行估算.假设新建公租房占总需求量的80%，即调整系数为0.8.根据调整后的需求人数=总需求人数×调整系数，得调整后的需求人数为174.52万人.结合安徽省实际情况[5]，我们暂取安徽公租房的人均保障面积a=14m2/人.利用建设规模=调整后的需求人数×人均面积，得建设规模为2443.28（万m2）.

5 供给能力分析

2011年，安徽省住房保障工作目标中明确公共租赁住房为10.29万套（间）.根据2011年9月出台的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主.据此，测算中套均面积按40m2计算，那么，建筑面积约为411.6万m2.也就是说，建设初期的量能够达到总需求量的16.85%之间.一般情况下，在建设初期，供应、建设量都较大，此比例基本合理，五年内供应完全.在如期开工建设的前提下，后续供地节奏可根据保障目标调整.

〔1〕郑文文.政策性住房供给方式研究[D].华中师范大学，2008.

〔2〕程皓.重庆市公租房建设运营的潜在问题探索[J].经营管理者,2010（21）.

〔3〕江莉.公共租赁住房房源筹集机制初探[J].上海房地，2010（07）.

〔4〕安徽省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见.2011.

〔5〕安徽省房地产业“十二五”发展规划.安徽省人民政府网.

〔6〕安徽县域经济网.

F293.3

A

1673-260X（2012）08-0145-02

六安市定向委托皖西学院市级研究项目（2009LW011）；教育厅高校省级科学研究项目（KJ2012B215）