昆明市房地产价格影响因素分析

杨 金

（云南大学经济学院，昆明 650500）

引言

改革开放以来，尤其是城镇住房体制改革以来，我国城镇居民住房观念发生重大变化，住房消费有效启动，住房商品化新体制基本确立，房地产投资持续快速增长。随着国民经济整体实力的提升，房地产业日益发展壮大，逐渐成为国民经济的基础性，先导性和支柱性产业。房地产价格是房地产市场最重要和最直接的反映，是房地产价值的货币表现。但由于我国市场经济不够成熟，房地产制度不够健全，造成房地产投资过热且开发结构不合理，产生巨额空置率，最终导致我国房地产价格居高。因此，如何有效调控房地产价格，保证我国房地产市场健康平稳发展是党和政府所面临的重大课题。昆明作为云南省会城市，其房地产市场除具备省内市场的主要特点以外，还表现出其独有的特性。虽然昆明房地产市场发展规模日益壮大，但在发展过程中，矛盾难题日益凸显，这不但影响昆明经济的健康发展，也波及到社会的稳定。故昆明如何有效调控和规范房地产市场成为社会各界关注的焦点。

一 影响昆明市房地产价格主要因素分析

（一）从需求层面看

1.居民收入水平

收入水平直接影响消费者的购买能力与消费观念。不同的收入水平下，居民具有不同的消费结构，对房地产的消费投资也不同。通常用需求收入弹性描述收入与房地产需求的相关性。需求收入弹性就是指收入I增加1%所引起的需求量Q的变化率，表示为：E=-(ΔQ/Q)/(ΔI/I)。E=1表示需求与收入等比例变动；E＞1表示收入富有弹性，即一单位的收入变动会引起更大的需求变动；E＜1表示收入缺乏弹性，即一单位的收入变动会引起更小的需求变动。

跟据昆明市统计年鉴数据显示：2001～2007年昆明市年在岗职工人均年工资依次为（元）：10914，12287，13369，15464，17887，19683，21504；2001—2007年房地产需求量昆明市全年房地产投资总额表示为（亿元）：66.15，68.33，78，94，140，172，221.99。以2001年作为基年代入需求收入弹性公式，可知2002～2007年昆明市房地产需求收入弹性为：0.262，1.56，1.24，3.06，2.3，3。从中不难发现，2005—2007年收入需求弹性小于1，表明收入缺乏弹性；2003年至2007年收入需求弹性大于1，表明收入富有弹性，随着居民收入的增加，房地产需求大幅度提高了。房地产作为高价值的耐用商品，需要消费者支付的资金数额较大，这就要求人们有良好的收入水平。而收入水平又与职工平均工资、可支配收入密切相关。

图1 需求收入弹性图

图1反映了2002～2007年昆明市居民对房地产的收入需求弹性的变化。随着时间的推移，收入需求弹性交替变化，有增有减。表明需求对收入变化的敏感度总体上增强，则当收入水平与可支配收入还有一段差距时，人们对房地产投资支出很小，即房地产的有效需求小，使得需求变化率低，房地产价格变化不明显。伴随着经济的发展壮大，居民收入增幅不断加大，居民可支配收入和职工平均工资均大幅增加，提高了消费者的购买能力，促使消费需求结构发生变化，无房户开始买房，小住户开始换大住房，房地产支出明显增加，需求市场推向纵深发展，房地产价格明显上涨。

因此，收入水平与房地产价格呈正相关关系，收入水平越高，房地产价格越高，反之亦然。

2.人口现状

图2 昆明市2001—2007常住人口总数变化情况

昆明市是云南省地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大型中心城市。是云南省的金融，交通，物流中心。每年吸引很多外来人口不断转移到昆明，使得常住人口绝对量大幅增长，如图2所示昆明市人口从2001年的487.52万人增加到2007年的619.33万人。房地产的需求主体是人。就房地产而言，房地产需求面积可表示为人口数与人均房地产面积的乘积即房地产需求面积=人口数×人均房地产面积。因此人口的不断增加直接导致居民对住房需求量增大。需求的增加带来供不应求的局面，势必拉动房地产价格上涨。

3.消费者未来预期状况

需求是一种消费行为，是否实现或在何时实现取决于消费者对未来房地产形势的预期，消费者未来心理预期一方面由现实生活或潜在需求决定，另一方面还受外部对现实支付能力的影响。如果消费者预期经济形势不好，房地产价格会下跌，更多的购买者会选择持币待购，使得更多的潜在需求难以转化为现实需求。但如果预期经济形势好转，房地产价格会上涨，更多的购买者不是持币待购而是选择购买，使得更多潜在需求转化为现实需求，刺激当前需求。

昆明市经济已连续多年保持较快上涨态势，2012年gdp达总量2509.58亿元，比上年增长14%，这也是连续两年保持14%及以上的增速。按照人均计算，全市人均生产总值达到38831元。在固定资产投资方面，数据显示，全年全社会固定资产投资2701.11亿元，比上年增长25%。其中，城镇投资2647亿元，增长24.8%。房地产方面，全年房地产开发投资625.97亿元，增长42.1%。商品房屋施工面积4184.81万平方米，增长18%。这一系列数据表明昆明市经济增长还具有强大后劲，自然也就使得消费者看好未来经济形势，这对房价具有拉动作用。

（二）从供给层面看

1.土地取得成本

土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度上体现的是“引致价格”，当房地产市场供不应求，房价上涨，使得开发商对土地需求增加，从而推动地价的上涨。从长期来看，房价走势是地价走势的基本支撑；而是在短期内，两者存在相互影响的关系。

现就昆明市2003—2009年房地产土地取得成本与房地产销售价格两个指标，具体分析土地价格与昆明市房地产价格之间的密切关系。

表1 昆明市土地交易价格和房地产销售价格（元/平方米）

图3 土地取得成本与住宅销售价格

根据表1可直观看出2003—2009年昆明市房地产销售价格和土地取得成本整体均呈上升趋势。2006—2008年土地取得成本变动不明显，基本保持稳中有升态势；2005—2009年五年内土地取得成本总体上升较快，在此期间的房地产销售价格也上升显著，二者变化趋势基本保持一致。

从图3还可得出，2003—2009年土地取得成本在昆明市市房地产销售价格中所占比重平均保持在20%左右，而土地取得成本并不能完全取代地产成本，只是其中一部分，这表明2003—2009年土地成本在房地产价格中所占比重平均大于20%，且呈逐年上涨之势。出现土地成本逐年上涨之势的原因主要表现在：首先昆明市人多地少使得建筑用地供给严重不足；其次昆明市城中村改造中拆迁量大，造成拆迁成本过高；最后建设项目收费名目繁多。这些因素都使得开发商的土地成本加大，表明土地成本未来将成为影响昆明市房地产价格的重要因素。

（三）从宏观层面看

1.货币政策

当房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策便会对房地产市场的价格产生重大影响 。利率作为货币政策的内容，是政府调控房地产市场的一种重要手段，利率变动作用于市场，改变其交易主体行为，进而对房地产供给与需求产生深刻影响。

下面具体看货币政策对昆明市房价的影响。经过数据收集，对比昆明2003—2010年贷款利率变动和房地产销售价格变化的关系，具体分析如下：2003—2010年，昆明市房地产平均销售价格分别为3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800万元；贷款利率分别为5.76%，6.12%，6.39%，6.84%，7.11%，7.74%，7.47%，6.6%。如下图所示：

图4 平均房价与贷款利率

图4可知，2008—2010年，贷款利率变动对昆明市房价影响明显。2008—2010年利率下调，带来昆明市房价指数平稳上升，且涨幅较大。可见贷款利率下调会引起房价上涨，二者之间呈负相关关系。而2003—2007年，利率上调却带来昆明市房价指数同方向变化，说明这段时期利率变动对昆明市房价调控效果不好，这是由货币政策的时滞性造成的。随着住房改革的进一步深入，国家对利率不断进行调整，目的是调控国家房地产市场，同样也使得昆明市房地产市场不断升温。由于遭受美国次贷危机的冲击，从2008年第三季度开始央行连续降息，这是国家为应对金融危机影响下的经济下滑状况采取的一种措施，目的在于通过降息来扩大内需。同样受国际金融危机冲击，昆明市房地产也受到不利影响，部分房地产项目处于停滞阶段，房地产供给出现减少的局面；而房屋又是满足人们最基本的生活条件，消费者对房地产的需求虽然也在减少，但远小于供给的减少量，这仍然造成供小于求的局面，使得昆明市房价上升。

2.国民经济增长

国民经济增长与房地产市场密不可分。宏观经济增长促进固定资产投资加大，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，因此国民经济增长推动房地产投资的增强，从而房地产业逐渐发展成为中国的支柱产业 。

通常用国内生产总值GDP表示国民经济增长，GDP的高低代表经济的兴衰。当GDP上升，意味着国民经济高速增长，促使居民收入增加，而收入代表消费者的需求能力，这样会增大住房需求；同时GDP的上升也会促使房地产开发商投资活跃，使得有效供给增强，由于需求的敏感性引起供不应求的局面，房地产价格稳步上涨。当GDP下降时，意味着国民经济发生衰退，地产开发商投资能力减弱，供给减少；企业及金融机构大量改组合并，居民失业现象出现，收入降低，导致增量住房的需求大幅下降，使得存量住房供给相对上升，供大于求造成房地产价格下降。可见GDP与房地产价格成正相关关系。

具体来看GDP对昆明市房价的影响。据昆明市统计年鉴数据显示2003～2010年昆明市GDP分别为（亿元）818.25，946.14，1061.55，1207.28，1405.04，1605.39，1800，2120。昆明市2003—2010年房地产平均销售价格分别为（元）：3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800 。如下图所示

图5 GDP与平均房价

由图5可知，昆明市一直保持国民经济增长态势。而昆明市2003—2010年房地产竣工面积与销售面积也逐年上升，由此可推断出GDP对房地产供给与需求存在较大影响。2003～2010年消费者需求平均增长率和房地产开发商供给平均增长率均接近GDP平均增长率，显然GDP的增长都会促进供给与需求增长，但需求上涨幅度较快，出现供不应求的局面，带动昆明市房价上扬。对比昆明市GDP与房地产平均销售价格也可直观看出房地产销售价格随着GDP的增长也一直呈现上涨趋势。说明昆明市GDP与房地产销售价格之间存在正向关系，并成为影响昆明市房地产销售价格的主要影响因素。

二 政策建议

（一）优化土地供应制度

首先，土地开发的规模不但需要依靠市场需求的拉动，而且也离不开依靠政策约束引导。土地是对引导房地产投资开发方向、促进房地产供求平衡具有基础性作用。但市场的单方面作用很难达到土地的最优配置，所以，政府有必要介入房地产市场，制定科学的城市规划，大力推进老城改造，进而盘活土地储备。

其次，完善土地储备制度，促进土地流通市场的发展。对于已经纳入储备的土地，政府应当有计划的进行开发和利用；务必实施公开透明的土地出让制度和土地转让招标制度，不断加强对土地供应计划的统筹管理。要进一步规范土地交易二级市场并完善配套的政策措施，建立健全市场化的土地流通体系。

最后，要以坚持科学发展的理念，加强对房地产开发土地供应的监督管理。坚决避免政府缺位越位行为，加大对房地产开发企业非法圈地、占地行为的打击力度，切实依法保障房地产购买者的正当权益，维持正常的市场秩序，规范市场行为，从而保证房地产市场平稳健康发展。

（二）完善房地产市场监督管理机制

首先是“明问责”：

就是明确各级政府责任。稳定房价，遏制房价过快上涨，关键在各级政府，特别是城市政府。“新国十条”明确提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，城市人民政府抓落实的工作责任制。昆明市要结合本市房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

其次是“抑投机”：

就是要坚决抑制投资投机性住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高购买第二套，第三套及以上住房的首付金比例和贷款利率，严格住房消费贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收政策。

最后是“严监管”：

就是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资监管，严格查处土地闲置及炒地行为。加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售，囤积房源，哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。抓紧制定适合本市的房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场 。

（三）着力改善房地产供给结构性矛盾

首先要做到“低端有保障”：

就是要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。低收入群体由于自身经济条件的限制，没有能力进入市场，只能依靠政府保障解决住房问题。市政府和各级政府必须加大住房保障力度，逐步改善这部分困难群众的居住条件。要制定保障性住房建设规划，确保保障性住房用地在土地供应中的比例，保障性住房在住房供应中的比例，并优先保证供应，加大财政投入力度，多渠道筹集保障性住房建设资金，落实土地出让收入的一定比例主要用于保障性住房建设的规定。

其次是要做到“中端有支持”：

就是要采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体既享受不了政府提供的保障性住房，又难以承担价格昂贵的商品房。对这部分群体，应通过加大经济适用住房建设力度，适当扩大经济适用放供应范围，加快建设限价商品房，公共租赁住房等方式，积极帮助他们解决住房问题。

最后是要做到“高端有市场”：

就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。市政府要逐步完善房地产市场体系，加强宏观调控，规范房地产秩序，促进昆明市房地产市场持续，稳定，健康发展，并使其在满足高收入群体多样化的住房需求，促进经济发展方面发挥更大作用。

[1]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社,2004.

[2]王来福,郭峰,马苏.宏观经济变化对房地产价格的动态影响研究[J].辽宁师范大学学报,2008.3(31):121.

[3]昆明市统计局.昆明统计年鉴2011[M].北京:中国统计出版社,2011:8.

[4]中共中央党校经济教学研究部.九个怎么办[M].北京:新华出版社,2011:5.

[5]中共中央宣传部理论局.七个怎么看[M].北京:人民出版社,2010:6.