有关保障房融资问题的探讨与分析

中国人民银行拉萨中心支行 香桂英

保障性住房主要由政策性租赁房、经济适用房、廉租房等构成，是与商品房相对的一个概念，指的是政府为低中收入住房困难群众提供的限定租金或房价、限定标准的住房。通过保障性住房的建设，进一步改善了人们的生活条件，推动了我国房地产事业的健康稳定发展。但是，资金问题一直制约着我国保障房事业的发展。由于保障房具有保障性和公益性等特点，决定了投资的收益比较低微，甚至会出现亏损，所以关于保障房的融资成为了人们关注的一个焦点。

一、保障房融资的问题

(一)投资收益低，对金融机构参与融资产生不良影响

由于保障房是政府进行限价、定价，投资收益低微，甚至还会出现亏损，资金的投入——产出不能够形成一个良性循环。所以按照国家相关政策的规定，金融机构如果要参与保障房的建设，只能是以较低的资金价格进入。在当前我国宏观调控制度下，为了实现资金的最大效益，金融机构有限的资金，只能够优先配置到投资收益比较高的项目上，向较低收益的保障房建设项目上倾斜的难度非常大。同时，保障房项目地资金回收周期比较长，而且贷款的还款来源、贷款的抵押等与其他的房地产开发贷款相比，风险比较大。投资的低微收益难以有效地覆盖成本与风险，这在一定程度上影响到了金融机构参与融资的积极性。

(二)银行放贷不足

在保障性住房建设的投入中，国家财政是“主力军”，银行信贷是保障房建设投入的主要渠道。截止2011年，交行、建行、农行、工行的保障性住房开发贷款余额在房地产事业中贷款余额分别为14.57%、2.82%、1.93%、2.74%。为了更好地促进保障性住房的建设，中国银行与银监会共同颁布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，这虽然为保障性住房建设提供了银行放贷支持，但具体的试试效果还要看银行对项目风险、收益、成本的评估。

(三)融资范围较窄

目前，我国的保障性住房资金的投入主要以国家为主，融资工具主要有基金、信托、银行等。对于企业年金、社保基金、保险资金进入保障性住房建设，目前国家及其相关部门没有具体的、明确的规定。融资方式单一，融资渠道较窄已经成为我国保障房融资的一道瓶颈。

二、完善保障房融资的措施

(一)完善保障房融资的相关法律法规

目前，我国的法律法规对保障房投资、融资规定不规范，还有缺失的方面。国务院和相关部门要尽快完善保障房融资的法律法规，使保障房融资做到有法可依、有法必依、违法必究，通过法律制度来保障保障房融资的顺利进行。只有从立法层次上制定符合保障房融资的法律要求，才能够从根本上推动我国保障房融资的顺利发展。

(二)拓宽融资渠道

目前我国保障房建设以国家财政投入为主导，但逐渐地不能满足资金的大量需求；而基金、信托、银行等又出于回报率与风险控制的要求，对保障房建设的投资非常谨慎，要调动他们积极地参与保障房融资非常困难。国务院、地方政府、相关部门要积极探索多种形式的社会资金的筹集方式，例如通过多种项目和优选项目打捆方式以提高项目的回报率，吸引到开放性金融资金的支持等。虽然难以持久，但也是个很好的尝试。

(三)充分发挥政府的主导地位，加大财政预算投入力度

保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分地利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等的政策。推动各地区直管公房出售后部分地净归集体资金、住房公积金增值收益等用于保障房的建设。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度，确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。

(四)引入市场机制

保障房的低微收益相对较低，但是这是一个政府主导的建设投资，具有安全性与可信性。政府可以通过一些提供财政补贴等手段，把保障性住房建设投资引进市场，对于不少投资能力弱以或者需要打开知名度的开发商来说，也是一个非常好的选择，以增加私营企业对保障性住房建设的资金投入，减轻政府的压力。

三、结束语

保障性住房建设是我国民生工程的一个重要组成部分，保障性住房建设的积极开展，有利于稳定房价，促进和谐社会的建设。保障房的供给不足主要是因为资金短缺，只靠政府是远远不够的。我们要进入市场机制，打了拓宽融资渠道，构建多元化的融资方式，彻底解决融资难的问题，促进保障房建设的稳定发展。

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