试论如何有效构建房建成本预控体系

中铁十二局集团建筑安装工程有限公司 李平

在当前社会中房地产开发是利润非常高的行业之一，因此大部分开发商对成本控制根本谈不到重视，但在现在房地产新政策加紧实施的严峻形势下和经济适用房崛起，政府行为日益规范起来，市场竞争更加剧烈，这个行业的微薄利润时代马上就要到来了，成本控制也就是成为房地产开发商们的最主要的心里想法，只有最有效的控制住成本，才能利润和房价两者之间找到平衡，最终达到买方卖方的两者互为盈利，也就达到广大人民所期望的目的啦。结合现在社会发展形势，浅谈构建房建成本预控体系，在房建构成成本影响房建成本上做些浅显的论述。研究房建成本是对房建本身的分析和研究。总的说，房建开发过程分五大阶段:立项；前期策划；设计规划；项目施工；营销。其中前三部分是投资决策应该重要分析的环节，对房建成本的预控起到非常重要的作用。

一、房建成本管理的构成

房建成本管理不是设计的变更或是材料变化这么简单，怎样在成本和开发节奏之间找到平衡，那就需要构建一个完整的合理成本管理体系，成本体系就是用统计好的数字和成本的表格来证明，这样在以后的房建体系中就能做到有的放矢，本文对房建体系构建的一些方法和步骤。

二、房建体系构建

（一）立项

立项的成本控制主要根据其开发形式不同而产生的区别。这个环节国家是有法律法规限制的，灵活度相对较小，其原则是最大力度的控制企业费用且必须在国家划定的范围内。立项的目的是控制土地的一些费用如：容积率、拆迁费、综合费用、配套费等。

（二）前期策划

现在，一般的小一点的开发商是先有地，后考虑怎样运作项目，而先研究市场的一般都是大开发商，先做好初步方案然后有目的购地。前期策划分析包括对市场调查、对客分析、项目的定位、产品本身定位和如何推广等内容。其中成本控制要着重于对成果本身的衡量和对成果衡量人的选择，对策划本身的费用控制还在其次。好的策划方案对以后的成本节约效果是显著的，但它是隐性的，到以后才能体现出来。

（三）设计规划

在设计费用方面，有一种比较节约方法。如一个项目中的同质产品，设计单位做出其中一个，别的复制就可以了。

规划中成本控制具有相当重要的作用和地位，虽然设计费在整个工程成本的比例一般还没到1%，但对整个工程影响相当巨大，可达70%。工程是根据规划设计实施的，只有在规划中控制成本才是实现控制关键的，可以减少以后由变动照成的无故成本增加。科学讨论，周密规划，严格审批是这个环节中控制的基本原则。

既然规划设计如此重要，公司应该在组织结构中建立造价控制部门，负责进行审核、评价。经过初步审核，做是否可行的分析，来评价方案带来的经济效益。虽然设计招标的选择方法非常不错，但实际中这样做的很少，原因是费时费力。限额设计是效果又好，还相当可行的好办法，限额设计中包括外围管网、桩基造价、电梯造价、钢筋混凝土比例含量、会所造价、外墙造价、大堂造价、景观等等分析。当然，在选择设计单位时应该挑选相对信誉度好、水平又高的单位，设计费可能会多些，但好的设计能减少材料耗费、还更仔细、更科学，这样就更多的降低了建筑成本。

（四）项目施工

有了好的设计就是成功的基础，一定要控制好施工环节，这是我们要花费相当长的时间工作的阶段，把纸上的蓝图绘制成现实实物的阶段。它包括选择施工单位，设备采购，材料采购，施工过程等的控制。

施工单位一般有外包和自建两种形式，可以优先考虑自建这种模式。如果自己没有建筑公司，看看能否用收购方式成立自己的公司。现如今建筑商的实际上是“狼多肉少”，竞争相当激烈，有些相对较小的已处于破产的边缘的建筑公司，把这样的企业收购过来用他的资质成本相对不会高的。成功收购以后，再考虑资本金和增加它资质，慢慢的做大做强。如果是外包，要按照工程特点考虑.如何计价，如何分派，如何发包，如何组织，这几个要素，从这几方面想办法节约施工成本。

控制好自己的施工单位的施工过程。加强单位施工过程中的预算管理，实施评价。要求工程主管加强巡查，纠正错误的施工作业。 如果工程是发包的，依靠监理做好价格控制，造价控制要以合同管理为主要纲领进行。在施工过程中，对现场签证和设计变更要严格控制。

设备和材料中，材料成本约占65%，所以材料一定要管理好。买方在建筑材料市场中占有绝对的主导地位，因此现场材料是可以做到库存基本为零的。如果要获得更低的价格那就要找到长期的战略伙伴。管理现场材料，应建立实用且完善的进、出管理办法，并配合保安人员，保证材料不被偷盗。

（五）营销

前期策划也是营销环节的一部分，在这个环节中主要是对销售人的控制，相比之下费用控制已经微乎其微啦。项目成本的多少是由作策划方案的人员水平决定的，从这就能看出人力资源的重要了，策划所用的费用也需要控制，对比下已经微乎其微了，相对其它的根本不重要。这里说说销售中对费用、合同这两种的控制。销售费用中有很多是与销售有关的，如：售楼中心、样板房推广活动、广告、楼盘资料、宣传、办公费用等。像员工的开支，材料的成本都是销售费用，还有可能影响楼盘的销售量。所以一定认真研究市场，讲究销售策略和推广办法，让推销费用发挥它最大的效果。广告效果是难以评价其好坏的，按销售额控制销售费用是最简单的方法啦。

（六）房建成本的分析

从房建成本分析方法看，主要有实际成本，通过对单一的案例的计算分析成本；标准成本，以两个或两个以上案例的统计来计算分析成本；作业成本，以总结归纳的法来总结经验推算成本，运行成本，在运作项目的同时来分析和控制成本，目标分析，还没启动项目前先做好目标成本，几种分析成本的方法。成本管理是从核算型延伸至控制性从而达到价值的创造性。在领导的角度，他只要此项目的一些指标和目标成本，他就可以做决策啦。

三、结束语

在长期的实践中得知，开发一个项目，他的资金支出数额相当庞大，每降低一个点位所获得的利润就能达到百万。所以成本的控制从来都被管理者放在项目实施阶段。房建的成本控制是从策划开始，然后实施，到销售完成，最后交付使用，这是一项系统性很强工作，需要各公司相互参与和配合，成本控制才能落到实处，降低成本才会成为现实，这才是真正房建成本预控体系。

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